Bratislava Research Forum (BRF) zverejnilo svoje výsledky trhu kancelárskych priestorov za štvrtý štvrťrok 2025. Minulý rok priniesol dve významné zmeny v metodológii výpočtu a sledovania dát na bratislavskom kancelárskom trhu. Cieľom týchto úprav je podľa BRF zvýšiť presnosť a objektivitu prezentovaných údajov. Prvou zmenou bola úprava výpočtu celkovej ponuky kancelárskych priestorov.
Zelený certifikát
Po novom do celkového počtu vstupujú výhradne priestory určené na komerčné využitie. Na základe novej metodológie dosahuje celková výmera kancelárskych priestorov v Bratislave 1,75 milióna metrov štvorcových, oproti pôvodným 2,05 milióna metrov štvorcových. Z tejto prepočítanej výmery tvorí 22 percent kancelárskych priestorov štandard A+, 38 percent štandardA a 40 percent štandard B.
Bratislava na prahu veľkej premeny. Developeri ohlásili viaceré významné projekty
Druhou zásadnou zmenou je nový prístup k hodnoteniu budov so zelenými certifikátmi. Kým v minulosti boli do tejto kategórie zaradené budovy bez ohľadu na to, či certifikáciu získali za samotnú výstavbu alebo prevádzku, po novom sú do tejto skupiny zahrnuté výlučne budovy, ktoré disponujú certifikátom reflektujúcim ich reálnu prevádzku. Ide o certifikácie zamerané na správu budovy, efektívne hospodárenie so zdrojmi a dlhodobú udržateľnosť.
Turbulentné udalosti
Pokiaľ ide o vlastnícku štruktúru, rovnako ako minulý kvartál, približne štyri percentá budov sú vo vlastníctve štátu a ďalších 11 percent sú budovy, ktoré sú vlastnené a plne obsadené tou istou entitou. Celková ponuka moderných kancelárskych priestorov na komerčné využitie predstavuje 85 percent teda – 1,75 milióna metrov štvorcových. Podľa aktualizovaných údajov sa v Bratislave nachádza 691-tisíc metrov štvorcových kancelárskych priestorov s platným certifikátom zelenej alebo trvalo udržateľnej budovy na prevádzku, čo predstavuje 40 percent z celkového objemu.
„Rok 2025 bol napriek turbulentným udalostiam na domácej aj zahraničnej scéne rekordným rokom pre trh kancelárskych priestorov v Bratislave. Trh zaznamenal najvyššiu úroveň aktivity od začiatku systematického monitorovania dát,“ konštatuje BRF. Počas minulého roka sa uzavreli kancelárske transakcie v celkovej výmere 271-tisíc metrov štvorcových, čo predstavuje medziročný nárast o 35 percent oproti roku 2024.
Realitný trh získava akademické zázemie, EUBA otvorila prvý vysokoškolský program svojho druhu na Slovensku
Z hľadiska časového rozloženia bola aktivita výrazne koncentrovaná do štvrtého kvartálu, ktorý sa stal nosným obdobím celého roka. „Zatiaľ čo počas prvých troch kvartálov sa spolu podpísali zmluvy na úrovni 125-tisíc metrov štvorcových, samotný štvrtý kvartál priniesol až 146-tisíc metrov štvorcových nových transakcií,“ dodáva BRF. Tento vývoj potvrdzuje dlhodobý charakter kancelárskeho trhu, kde sa rozhodujúca časť transakcií tradične realizuje práve v závere roka.
Nové nájomné zmluvy
Väčšinu prenájmov vo štvrtom kvartáli tvorili renegociácie (prerokovania), ktoré predstavovali 70 percent z celkového objemu. Nasledovali nové nájomné zmluvy s podielom 16 percent, pred-prenájmy tvorili 12 percent a expanzie tri percentá.
Rozdiel medzi ponukovou a skutočnou cenou nehnuteľnosti môže predstavovať tisíce eur
„Z pohľadu zdrojov dopytu dominoval trhu finančný sektor, ktorý sa podieľal na celkovej aktivite na úrovni 23 percent,“ uvádza ďalej BRF. Druhé najväčšie zastúpenie zaznamenal verejný sektor s 19-percentným podielom, pričom v tomto segmente bolo uzatvorených takmer 28 200 metrov štvorcových kancelárskych priestorov. Najväčší obchod na trhu bol zaznamenaný práve vo verejnom sektore a týkal sa predĺženia nájomnej zmluvy s celkovou výmerou 21 500 metrov štvorcových.
Posledný kvartál bol charakteristický uzatvorením viacerých veľkých obchodov. Štyri z nich presiahli výmeru 10-tisíc metrov štvorcových a ďalších 30 malo rozlohu nad tisíc metrov štvorcových.
Administratívna budova pri Mlynských nivách dosiahla najvyššie podlažie - FOTO
„Takmer 70 percent týchto väčších objemov predstavovali predĺženia nájmov v existujúcich priestoroch, prípadne expanzie nájomcov,“ dodáva BRF. Najviac nájomných transakcií sa uskutočnilo v budovách triedy A, a to 41 percent, nasledovala trieda A+ s podielom 32 percent a trieda B s podielom 27 percent.
Neobsadenosť kancelárskych priestorov (office vacancy) pri pôvodnom „stocku“ 2,05 milióna metrov štvorcových dosahuje 12,25 percenta, zatiaľ čo podľa novej metodiky predstavuje 14,09 percenta. Nájomné (prime rent) oproti minulému štvrťroku vzrástlo na úroveň 21 eur za meter štvorcový a mesiac, pričom jeho ďalší rast očakávajú aj v tomto roku.
