Rast ponukových cien nehnuteľností v priebehu roka postupne spomaľuje, v treťom štvrťroku dosiahol 1,3 percenta. Potiahli ho takmer výlučne ceny bytov, zatiaľ čo ceny rodinných domov sa do zelených čísiel dostali len v mesiaci september. Vyplýva to z aktuálneho komentára analytika Národnej banky Slovenska (NBS)Romana Vrbovského.
„Rast cien pozorujeme skôr na západe Slovenska, najmä v Trenčianskom a Bratislavskom kraji,“ priblížil analytik s tým, že v Košickom kraji dochádza po dlhšom období výrazného rastu k poklesu cien.
„Inzerátov bolo menej, ide však o typický vývoj počas letných mesiacov,“ vysvetlil. Rast cien nehnuteľností bol v treťom štvrťroku najpomalší v tomto roku, zodpovedá však približne dlhodobému priemeru.
Vyššie ceny bývania
Medziročne sú ceny vyššie o 11,7 percenta. Priemerná cena bývania vzrástla zhruba o 37 eur za meter štvorcový na úroveň 2814 eur za meter štvorcový.
„Po menšej pauze v predchádzajúcom štvrťroku opäť dominantnú rolu v celkovom raste priemernej ceny zohráva Bratislavský kraj,“ spresnil Vrbovský s tým, že vplyv Košického kraja je po troch štvrťrokoch negatívny. Priemerná cena bytov podľa analytika vykazuje nárast o dve percentá (12,8 percenta medziročne) na 3177 eur na meter štvorcový.
Nedostupnosť bývania sa stáva celoeurópskym problémom, upozorňujú realitné asociácie
„Za štvrťrok byty zdraželi v priemere o 64 eur na meter štvorcový, pričom rástli ceny všetkých typov bytov, najvýraznejšie jednoizbové a päťizbové,“ poznamenal s tým, že priemerná cena domov sa v porovnaní s minulým štvrťrokom prakticky nezmenila. Jej aktuálna úroveň dosahuje 2101 eur za meter štvorcový, medziročne je však vyššia o 8,6 percenta.
Situácia počas leta
Počet inzerátov počas letných mesiacov podľa očakávaní poklesol. „Celkový objem inzerátov sa znížil o 8,7 percenta, počet ponúkaných nehnuteľností sa tak zosunul na úroveň z konca minulého roka,“ konštatuje ďalej Vrbovský.
Podľa neho však ide o typický vývoj opakujúci sa vždy počas tretieho štvrťroka, jedinou výnimkou za posledné roky bol rok 2022. Podiel bytov na celkovej ponuke sa mierne znížil.
Mierny pokles cien zaznamenal Banskobystrický kraj
Z regionálneho pohľadu bol rast cien nehnuteľností v treťom štvrťroku výraznejší najmä v západnej časti krajiny. „Vlastné bývanie zdraželo najviac v Trenčianskom (3,2 %), Bratislavskom (2,2 %) a Nitrianskom kraji (1,3 %),“ spresnil analytik.
Investičné byty strácajú výnosnosť, výhodnejšou voľbou sa stáva pasívny príjem cez ETF fondy
V Košickom kraji, kde tri štvrťroky rástli ceny viac než päťpercentným tempom, evidujú počas leta pokles o 3,9 percenta. Ceny mierne poklesli aj v Banskobystrickom kraji (-0,4 %). Mesačný vývoj cien nehnuteľností je podľa Vrbovského v súlade s aktuálnym objemom úverovania.
„Bytom sa darilo predovšetkým na prelome júla a augusta, v septembri mierne spomalili,“ priblížil s tým, že ceny domov väčšinu štvrťroka mierne klesali a až v poslednom mesiaci poskočili smerom nahor. Pokles cien v Košickom kraji sa takmer celý odohral medzi júnom a júlom, vo zvyšných mesiacoch ceny už len stagnovali.
Analytik očakáva spomalenie tempa rastu
Analytik 365.bankTomáš Boháček do najbližších dvoch štvrťrokov očakáva pokračujúce spomalenie tempa rastu, ale plošný pokles cien nateraz vylúčil.
„Trh vstupuje do obdobia, keď bude viac rozlišovať medzi kvalitnými a priemernými projektmi, pričom regióny so silnejšou základňou dopytu (Bratislava, Trnava, Trenčín) si udržia stabilný rast,“ myslí si analytik. Naopak, v častiach krajiny s nadbytkom ponuky a slabším lokálnym dopytom môžu ceny podľa neho stagnovať alebo krátkodobo klesnúť.
Dostupnosť bývania sa zhoršuje. Bratislava predstavila svoje riešenia
„Celkovo možno povedať, že realitný trh u nás prechádza z fázy prudkého rastu do fázy postupnej normalizácie, ale vzhľadom na štrukturálne obmedzenú ponuku zostane bývanie aj v roku 2026 cenovo napäté a regionálne nerovnomerné,“ pokračuje Boháček. Plošný rast cien nehnuteľností by sa mal v budúcom roku podľa neho však už ustáliť na jednociferných hodnotách, hoci stále blízko 10-percentnému rastu.
Dopyt prevláda nad ponukou
Podľa analytičky WOOD & CompanyEvy Sadovskej na slovenskom realitnom trhu aj naďalej prevláda dopyt nad ponukou. „Pokles úrokových sadzieb, ešte v druhej polovici 2024, zvýšil dopyt po úveroch na bývanie, resp. po hypotékach. Záujem o nehnuteľnosti je podporovaný opätovným reálnym rastom platov a pretrvávajúcou relatívne nízkou mierou nezamestnanosti,“ konštatuje analytička.
Ceny nehnuteľností na bývanie naďalej rastú, ťahúňom sú najmä novostavby
Domácnosti majú podľa nej zároveň tendenciu očakávať rast cien nehnuteľností, čo ich motivuje neodkladať príliš rozhodnutie o novom bývaní a realizovať kúpu v dohľadnej dobe. Dôležitú rolu pri vývoji cien zohráva aj samotný región, resp. lokalita.
„Na strane ponuky zase zohráva dôležitú rolu výstavba nových bytov, ktorá vlani a v tomto roku zaznamenáva niekoľko ročné minimá,“ doplnila Sadovská.
Vzrástol záujem o hypotéky
Finančný analytik OVB Allfinanz SlovenskoMarián Búlik dodal, že záujem Slovákov o hypotéky v mesiacoch júl až september vysoko narástol nad priemer posledných troch rokov a priblížil sa úrovni dlhodobého priemeru.
„Konkrétne v januári 2024 banky poskytli nové úvery len za 242 miliónov eur, v júli 2025 sme sa dostali na objem cez 650 miliónov eur nových úverov,“ priblížil. Aj keď v auguste prišiel mierny pokles (598 mil. eur) a rovnaké objemy nových hypoték poskytli banky aj v septembri (600,5 mil. eur), záujem o hypotéky zostáva v porovnaní s poslednými rokmi veľmi vysoký.
„Nárast záujmu o hypotéky vidíme aj v štatistikách OVB, keď medziročne sme uzavreli s klientmi o 51 percent hypotekárnych zmlúv viac,“ uviedol Búlik. Vysoký záujem o nové hypotéky sa podľa neho pomerne prekvapujúco neprejavil na cenách bývania a tempo zdražovania sa zmiernilo.
Rastie dopyt po novostavbách
„Aj keď NBS pracuje výlučne s ponukovými cenami, nateraz sa zdá, že vysoký dopyt po nových hypotékach predávajúci nedokázali pretaviť do nárastu cien. Inak povedané, ponuka nehnuteľností je voči zvýšenému záujmu o hypotéky zatiaľ dostatočná a netlačí na rýchle zvyšovanie cien,“ vysvetlil analytik. Na druhej strane vidia v posledných mesiacoch trend ku kúpe väčšieho bývania, čo zvyšuje cenovú náročnosť kúpy bývania.
Ponuka novostavieb v Bratislave sa výrazne rozšírila, vyššia je však aj cena
„Napriek dopadom konsolidácie sa zdá, že časť Slovákov má dostatok vlastných financií kombinovaný s dostatočne vysokým príjmom pre kúpu bytu v novostavbe,“ myslí si Búlik.
Rastúci dopyt po novostavbách je podľa neho osobitne výrazný v Bratislave a Košiciach. Trend celkového nárastu cien bývania v dôsledku nákupu väčších nehnuteľností evidujú aj na štatistike hypoték čerpaných cez OVB, pri ktorých výška medziročne narástla o 80 percent.
Na odkladanie kúpy nehnuteľnosti nie je dôvod
Pokračujúci rast cien nehnuteľností je podľa analytika dôsledkom kombinácie vyššieho záujmu, obáv z ďalšieho cenového vývoja a nedostatku bytov v ponuke.
„Jesenné obdobie je tradične silné pri poskytovaní hypoték a záujme o kúpu bývania. Septembrové čísla potvrdili vysoký objem nových hypoték a tak je predpoklad, že podobné čísla uvidíme aj v októbri a novembri,“ konštatuje ďalej Búlik. Pre záujemcov o bývanie to podľa neho v každom prípade znamená, že odkladanie kúpy im prinesie drahšie bývanie.
Mladí Slováci sa osamostatňujú najpomalšie v Európe, za bývanie by dali takmer polovicu príjmu
„Na druhej strane je možné, že sa dopyt úvodom budúceho roka sčasti vyčerpá, a tým pádom sa cenový nárast ďalej zmierni,“ myslí si analytik. Nepočíta však s úplnou stagnáciou alebo nebodaj poklesom cien, to nie je podľa neho pravdepodobné. „Kto potrebuje bývať, nemá dnes dôvod odkladať kúpu do budúcnosti, keďže sa tým cena bytu či domu ďalej zvýši,“ uzavrel.
