Najnovšia správa o finančnej stabilite Národnej banky Slovenska (NBS) prináša komplexný pohľad na vývoj realitného trhu, ktorý aj v roku 2025 zostával pod vplyvom úrokového cyklu, demografických zmien a odlišnej dynamiky medzi primárnym a sekundárnym trhom.
Ceny bývania rástli medziročne v priemere o 12 %, pričom do septembra 2025 zdražovali naprieč všetkými regiónmi aj typmi bytov. Tempo rastu sa však od leta citeľne spomaľovalo. V krajských mestách vzrástli ceny medzi júnom a septembrom už len o 0,5 %. Podľa NBS za tým stoja zmenené očakávania domácností, ktoré reagujú na makroekonomické prostredie aj na vývoj úrokových sadzieb.
Sekundárny trh prešiel prudkým cyklom korekcie
Zatiaľ čo primárny trh si počas poklesu dopytu v roku 2022 udržal cenníky, sekundárny trh prešiel prudkým cyklom korekcie. Nárast sadzieb vtedy spôsobil výrazné ochladenie záujmu, ktoré viedlo k poklesu cien starších bytov o viac ako 10 % a k ústupu časti ponuky.
Dostupnosť bývania sa zhoršila, no hypotéky stúpajú. NBS vysvetľuje prečo
Domácnosti predávali pod tlakom, iné stiahli inzerciu. Oproti tomu developeri dokázali obdobie minimálneho predaja preklenúť vďaka vysokým maržám. NBS konštatuje, že práve táto rozdielnosť reakcií je dôvodom, prečo bol sekundárny trh v uplynulých rokoch výrazne volatilnejší.
Prenájmy sa po jednorazovom skoku v apríli 2022, súvisiacom s príchodom utečencov z Ukrajiny, stabilne zvyšovali. V nasledujúcich rokoch rástli ešte rýchlejšie než predajné ceny, najmä v Bratislave. Podľa centrálnej banky za tým stojí kombinácia vysokej inflácie a obmedzenej dostupnosti vlastného bývania. Výsledkom je posilnený nájomný segment, ktorý je citlivý na demografické pohyby v hlavnom meste.
Demografia ako kľúčový faktor
Práve demografia sa podľa NBS stáva jedným z kľúčových faktorov budúceho vývoja. Počet obyvateľov Slovenska od konca pandémie klesol o 0,4 %, ale vo vekovej skupine 25 až 35 rokov až o takmer 13 %. Ide o generáciu, ktorá tradične tvorí najvýraznejšiu časť prvokupujúcich, a jej úbytok bude podľa banky zrejme oslabovať dopyt po nehnuteľnostiach aj hypotékach.
Slovenské nehnuteľnosti rekordne zdražujú, dáta ukazujú najprudší rast cien bývania za posledné tri roky
Vývoj je nerovnomerný. Za posledných päť rokov sa počet obyvateľov zvýšil len v 18 okresoch, pričom viac než 5 % rástli len okresy Bratislavského kraja. V okresoch s najvyšším prírastkom populácie rastú dlhodobo aj ceny bytov najrýchlejšie.
Mladí sú na hypotékach závislí najviac
NBS zároveň mapuje, ako sa na Slovensku v roku 2024 nadobúdalo bývanie. Krajina patrí v EÚ k premiantom vlastníctva. Až 93 % domácností býva vo vlastnom, čo je druhý najvyšší podiel v únii. Až 66 % domácností vlastní nehnuteľnosť bez hypotéky. Získavanie bývania je pritom oveľa pestrejšie, než naznačuje verejná debata.
Nové byty v Bratislave sa zmenšujú. Čo tlačí kupujúcich k menšej metráži?
Iba 24 % všetkých zmien vlastníctva v roku 2024 sa uskutočnilo cez hypotéku. Najčastejším spôsobom bol nákup z vlastných zdrojov (34 %), nasledovaný darovaním (28 %) a dedením (14 %). Banka však upozorňuje, že dedenie ani darovanie nepredstavujú rovnocennú alternatívu k kúpe, pretože neumožňujú mladým domácnostiam rozhodovať o lokalite a načasovaní.
Práve mladí kupujúci sú na hypotékach závislí najviac. Mediánový vek domácnosti, ktorá v roku 2024 získala bývanie prostredníctvom úveru, bol 34 rokov. V Bratislavskom kraji pritom hypotéky tvorili až 37 % nadobudnutí a pri bytoch v hlavnom meste až takmer 70 %. Naopak, darovanie a dedenie tu prakticky nezohrávajú úlohu, čo odráža prílev mladých ľudí a vysoké ceny, ktoré limitujú alternatívne formy získania bývania.
