Dynamické zvyšovanie cien nehnuteľností nafukuje očakávania predávajúcich. Predávajúci nadhodnocujú svoje nehnuteľnosti, pričom ich motivuje aj rast cien. Vyplýva to z aktuálnej správy Realitnej únie SR. Aktuálna hodnota jej Realitného barometra, ktorý monitoruje ceny bytov na Slovensku, stúpla koncom augusta na 3 212 eur za meter štvorcový, čo je oproti júnu skok až o 4,6 percenta.
„Mnohí predávajúci si pri takomto raste nasadzujú ružové okuliare a veria, že ich nehnuteľnosť prinesie viac, než trh reálne ponúka,“ konštatuje realitná únia. O tom, že cenu často neurčuje trh, ale ego majiteľa, diskutovali odborníci na jej online konferencii Realita v realitách.
„Pri oceňovaní vlastnej nehnuteľnosti zohrávajú veľkú úlohu emócie – spájajú sa s ňou spomienky, investície aj osobný príbeh majiteľa,“ vysvetľujú odborníci.
Efekt vlastníctva
Ekonomická teória tento jav označuje ako efekt vlastníctva – keď majitelia prisudzujú svojmu majetku vyššiu hodnotu, než by boli ochotní zaplatiť v opačnom garde – ako kupujúci. Práve tieto väzby často vedú k nadhodnoteniu nehnuteľnosti, čo v ďalšom kroku znižuje šance na úspešný predaj.
Ceny bytov na Slovensku prekonávajú historické maximá, nahor ich tlačí rast miezd aj chabá výstavba
„Väčšina majiteľov naceňuje svoju nehnuteľnosť subjektívne. Vysoká cena a prehnané očakávania majiteľov predaj zbytočne komplikujú,“ potvrdzuje predseda Realitnej únie SR Attila Mészáros.
Príliš vysoká počiatočná cena podľa odborníkov znižuje šancu na predaj a predlžuje čas na trhu. Často dokonca vedie k tomu, že majiteľ nakoniec nehnuteľnosť predá za menej. Podľa realitnej únie je základom úspešného predaja správne určená cena. „Veľa nehnuteľností stojí na trhu príliš dlho, lebo ju majitelia nastavili podľa svojich pocitov, nie podľa reality,“ konštatujú odborníci.
Makléri využívajú pokročilé oceňovacie nástroje
Realitný maklér pred stanovením ponukovej ceny vyhodnocuje nedávne predaje v danej mikro lokalite a aktuálnu konkurenciu. Zohľadňuje pritom polohu, stav, dispozíciu, orientáciu nehnuteľnosti a desiatky ďalších faktorov.
Kedy je ideálny čas na riešenie vlastného bývania, aby vám "neušiel vlak"?
„Keďže maklér pracuje s dátami, dokáže presne určiť cenové pásmo nehnuteľnosti určenej na predaj,“ vysvetľuje realitná únia s tým, že makléri využívajú pokročilé oceňovacie nástroje a dáta, ku ktorým verejnosť nemá prístup.
„V Realitnej únii SR si zdieľame spätné väzby trhu na ponuky, dobu predaja aj typické riziká, takže klientom vieme dať realistický obraz dopytu a správne nastaviť cenu,“ konštatuje Mészáros. Základnými krokmi pre predaji nehnuteľnosti je ujasnenie si svojej predstavy, zverenie ocenenia odborníkovi, akceptácia reálnej ceny, dohodnutie si jasného postupu a nebáť sa znížiť cenu v prípade, ak je to potrebné pre úspešný predaj.
Na internete často nie sú skutočné predajné ceny
„Každý predávajúci má v hlave sumu, za ktorú by chcel predať svoju nehnuteľnosť. Položte si ale základné otázky: Odkiaľ vaša predstava o cene prichádza? Súvisí s pôvodnou nákupnou cenou, nákladmi na rekonštrukciu, s cenou, za ktorú predal byt sused?,“ odporúčajú odborníci z realitnej únie.
Porovnávanie inzerátov pritom podľa nich nestačí. „To, čo je na internete, často nie je skutočná predajná cena. Odborník vie pripraviť analýzu trhu, na ktorej môžete stavať,“ upozorňujú. Niektorí makléri podľa nich vezmú do ponuky nehnuteľnosť za ľubovoľnú cenu, čím majiteľa len utvrdia v nerealistických očakávaniach.
Ako vybrať spoľahlivého realitného makléra a čo robiť, ak s ním nie ste spokojný?
Najspoľahlivejším ukazovateľom správne nastavenej ceny je záujem zo strany potenciálnych kupujúcich, teda počet reakcií a obhliadok. Rozhodujúcich je pritom prvých 12 dní od zverejnenia inzerátu, potom pozornosť prudko klesá. „Po mesiaci bez vážneho záujmu klesá dôvera kupujúcich a rastie tlak na zľavu,“ dodáva Mészáros.
Zníženie ceny pritom nie je prehra, ale prirodzená súčasť predaja. Dôležité je však robiť to premyslene. „Veľký skok smerom nadol môže pôsobiť zúfalo a odradiť kupujúcich,“ upozorňujú odborníci s tým, že maklér musí predávajúceho o situácii s predajom priebežne informovať, aj keď správy nie sú pozitívne.
Čaká nás ďalšie zdražovanie
Podľa analytika Realitnej únie SR Vladimíra Kubrického nás na jeseň čaká ďalšie zdražovanie na realitnom trhu. „Slabá ponuka, pokles úrokových sadzieb a rastúce mzdy budú tlačiť ceny ešte vyššie,“ priblížil s tým, že tento trend zároveň posilňuje cenové ambície predávajúcich.
Nájmy v univerzitných mestách stúpli, odborníčka odporúča vysokoškolákom sporenie alebo investovanie
„Necítia totiž bezprostredné riziko poklesu. Ak by sa objavila reálna hrozba zlacňovania, k oceňovaniu svojich nehnuteľností by pristupovali oveľa pragmatickejšie,“ doplnil.
