Kolaps katastra nehnuteľností začiatkom roka prinútil developerov dôkladnejšie zálohovať dokumenty. Podobné zlyhania štátnych inštitúcií a nepredvídateľné podnikateľské prostredie odrádzajú mnohých investorov aj nájomcov. Realitné fórum 2025 sa nieslo v duchu aktuálnych trendov a problémov na realitnom trhu.
Local Partner spoločnosti Deloitte Legal Dagmar Yoder na začiatok uviedla, že realitný trh privítal nový stavebný zákon. „Napokon je to prvá väčšia zmena po päťdesiatich rokoch. V mnohých smeroch zjednodušuje stavebné konanie a zavádza takzvanú fikciu súhlasu,“ poznamenala. Zároveň však upozornila, že vznikli akési dva právne režimy, keďže niektoré projekty dobiehajú podľa starého zákona. Podľa nej je dôležité si tento súbeh ustrážiť.
Kolaps katastra prinútil revidovať archívy
Začiatkom roka ochromil realitný trh kolaps katastra nehnuteľností. Šťastím v nešťastí bolo, že existovala záloha dát. V opačnom prípade mohli byť dôsledky kyberútoku horšie a dlhodobejšie.
Developeri v úvodnom diskusnom paneli priznali, že kyberútok ich prinútil dôsledne revidovať archívy a dohľadať chýbajúce dokumenty. Viacerí z nich už po novom evidujú kópie dôležitých údajov z katastra nehnuteľností a do zmlúv pripájajú nefunkčnosť katastra ako vis maior – zásah vyššej moci.
V súvislosti s kybernetickým útokom na kataster sú nevyhnutné viaceré zmeny
Dopad nového stavebného zákona
Office Managing Partner spoločnosti Squire Patton Boggs a predsedníčka výboru pre stavebné právo AmCham Slovakia Tatiana Prokopová popísala konkrétne skúsenosti s novým stavebným zákonom a jeho digitálnymi nástrojmi.
Developerom odporúča prehodnotiť čakajúce projekty, ktoré by mohli podať znovu a podľa nového zákona, čím by urýchlili konanie. Varovala tiež pred tým, že pokuty za priestupky sú vyrubované podľa nových pravidiel, hoci projekty začali ešte počas platnosti pôvodného zákona.
Neistota v podnikateľskom prostredí
Neistota v podnikateľskom prostredí už plodí dôsledky. Zjavným prejavom obozretnosti je podľa účastníkov Realitného fóra sektor kancelárií. Pavel Bartošík zo spoločnosti Corwin skonštatoval, že výstavba kancelárií sa výrazne spomalila a na trhu je najnižší počet nových priestorov za posledných 20 rokov.
„Evidujeme 14,47-percentnú neobsadenosť, čo znamená, že nájomcovia majú výhodnejšiu vyjednávaciu pozíciu ako prenajímatelia,“ priblížil Partner a Head of Office spoločnosti Cushman & Wakefield Radovan Mihálek. Firmy chcú podľa neho nákladnejší fit-out priestorov, prípadne priamo priestory na mieru a podľa požiadaviek ESG.
Indikátorom stavu kancelárskeho trhu je aj to, že všetky veľké transakcie za posledné obdobie realizoval verejný sektor. Čo však bude s opustenými kanceláriami? Diskutujúci sa zhodli, že by pomohla rýchlejšia zmena účelu využitia týchto stavieb, napríklad na nájomné bývanie.
Bratislava sľúbila 1600 nových nájomných bytov. Čo hovorí magistrát dnes?
Najmenší prírastok nových bytov
Za posledné dve dekády evidujú nielen najmenší prírastok kancelárií, ale aj nových bytov. Podľa diskutujúcich sú príčinami zastarané normy a nové environmentálne pravidlá, ale často aj svojvôľa municipalít, ktoré okliešťujú architektúru a možnosti developerov, čím predražujú nehnuteľnosti.
„Nefunkčný kataster, zvýšenie DPH, transakčná daň, rôzne vyvolané investície a dĺžka povoľovacích procesov – to sú faktory, ktoré musíme ako developer zohľadniť,“ poznamenal Alan Pavúk zo spoločnosti Corwin. Trendom je podľa neho zmenšovanie výmer v zmysle optimalizácie pôdorysov.
Diskutujúci sa zhodli, že rezidenčný trh je zdravý a nehnuteľnosti do približne 350-tisíc eur dostupné na hypotekárny úver sa predávajú dobre. Pri drahších a luxusnejších však cítiť stagnáciu a investori sa pozerajú po exotických lokalitách, ako Tenerife, Baleáry či Dubaj.
„Aktuálne je ideálny čas na predaj staršieho bytu a kúpa bytu v novostavbe. Je to zároveň i najčastejší typ transakcie,“ skonštatoval partner v spoločnosti Herrys Filip Žoldák. Ako dodal, za posledných sedem rokov sa ceny rezidenčných nehnuteľností zdvojnásobili.
Ceny bytov v niektorých krajských mestách za sedem rokov vzrástli o viac ako 100 percent
Budúcnosť nájomného bývania
Dostupnosť bývania by podľa neho pomohli zlepšiť nové projekty družstevného, nájomného bývania so štátnou podporou. Ak by nájomné bývanie bolo vnímané ako občianska vybavenosť, mohli by tieto projekty stáť na mnohých pozemkoch s touto klasifikáciou.
„Postupne mizne stigma nájomného bývania, nehnuteľnosť už nemusíme len vlastniť. Na tento trend reaguje aj EÚ, ktorá bývanie považuje za jeden z piatich pilierov pre nové programové obdobie,“ uviedla urbanistka Team Europe Direct Milota Sidorová s tým, že Slovensko a Bulharsko nemajú architektonickú politiku.
V zahraničí sa podľa nej častejšie skloňujú pojmy verejný priestor, klimatická zmena a pracuje s nimi aj Nový európsky Bauhaus NEB. Ide o iniciatívu Európskej komisie, ktorá spája umenie, dizajn, architektúru, udržateľnosť a inkluzívnosť s cieľom podporiť ekologickú transformáciu Európy.
