Oživenie na realitnom trhu, ktoré naštartovalo v polovici roka 2024, neutíchlo ani v závere vlaňajška. Ponukové ceny nehnuteľností v poslednom štvrťroku 2025 mierne zrýchlili svoj rast na 3,3 percenta, pričom ich potiahlo najmä výraznejšie zdraženie bytov. Vyplýva to z aktuálneho komentára analytika Národnej banky Slovenska (NBS)Romana Vrbovského.
S výnimkou Prešovského kraja sa ceny bývania zvýšili na celom Slovensku, najviac v Košiciach, kde silný nárast kompenzoval predošlý prepad. „Obrat na trhu je najlepšie čitateľný z celoročných čísel: v roku 2025 ceny vzrástli o 12 percent, kým v roku 2024 o menej než percento,“ priblížil analytik.
Rast cien sa zrýchlil
Rast cien nehnuteľností sa na konci roka mierne zrýchlil medzi štvrťrokmi na 3,3 percenta. „V medziročnom vyjadrení ide o nárast o 12 percent a rovnaký je aj priemerný nárast za celý minulý rok,“ konštatuje Vrbovský.
Priemerná cena bývania medzi rokmi vzrástla o takmer 300 eur za meter štvorcový a dosiahla hodnotu 2 800 eur za meter štvorcový. Najvýraznejšie k nárastu prispeli Bratislavský a Košický kraj. Na rozdiel od predchádzajúcich rokov vlani žiadny z krajov cenový vývoj netlmil.
Máme tu ďalšiu realitnú bublinu? Analytici prinášajú jednoznačnú odpoveď
Priemerná cena bytov uzavrela posledný štvrťrok 2025 na úrovni 3 262 eur za meter štvorcový. V porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom je o 86 eur za meter štvorcový, resp. 2,7 percenta vyššia (medziročne 12,7 percenta).
„Darilo sa najmä cenám dvoj- až štvorizbových bytov, ceny najväčších bytov stagnovali,“ spresnil analytik. Ceny domov sa na konci roka vrátili k rastu, zdraželi o 38 eur za meter štvorcový (1,8 percenta medzištvrťročne). Ich priemerná cena dosahuje hodnotu 2 139 eur za meter štvorcový a oproti rovnakému obdobiu v minulom roku je vyššia o 8,1 percenta.
Klesajúci trend v Bratislavskom kraji
Podiel Bratislavského kraja na celkovej ponuke vykazuje počas posledných piatich rokov jednoznačný klesajúci trend. „V číselnom vyjadrení podiel poklesol z 36 percent v roku 2021 na 30 percent v roku 2025,“ uviedol Vrbovský s tým, že mierne rastúci trend vidieť v Trnavskom, Trenčianskom, Prešovskom a čiastočne aj v Nitrianskom kraji.
Vlani sa v bratislavských novostavbách predalo takmer dva a pol tisíc bytov, ich cena vzrástla
Zmeny v zložení inzerátov podľa typu bytu sú relatívne malé. „Od roka 2023 si mierne prilepšili trojizbové byty, a to najmä na úkor jednoizbových. Postupne však rastie podiel domov na celkovej ponuke, pričom za rok 2025 dosiahol päťročné maximum 40 percent,“ dodal analytik NBS.
Košický kraj sa vrátil k výraznému rastu
Košický kraj sa po korekcii v minulom štvrťroku vrátil k výraznému rastu, ceny poskočili na konci roka o 8,2 percenta. Druhým najrýchlejšie rastúcim krajom bol Žilinský (6,5 percenta), za ním nasleduje Nitriansky (4,4 percenta). V Prešovskom ako jedinom z ôsmich krajov ceny veľmi mierne poklesli (-0,3 percenta).
Budú nehnuteľnosti pokračovať v zdražovaní? Ďalší vývoj ovplyvnia tri kľúčové faktory
„V Košickom kraji rástli predovšetkým ceny bytov v okresoch Košice I, II a IV. Rast cien v Žilinskom kraji potiahli najmä ceny domov, ale v menšej miere aj bytov v okrese Žilina,“ poznamenal Vrbovský s tým, že aj v Nitrianskom kraji sa zdražovanie týkalo predovšetkým krajského mesta. „V Prešovskom kraji sa darilo najmä bytom v okrese Poprad, to však nestačilo vykompenzovať relatívne slabý vývoj v ostatných okresoch,“ doplnil.
Ceny bytov rástli počas všetkých mesiacov štvrtého štvrťroka, zatiaľ čo v prípade domov nastal v novembri mierny pokles. „Najvyšší rast cien nehnuteľností sme zaznamenali v decembri, no týkal sa tradične menšej ponuky v poslednom mesiaci roka,“ dodal analytik s tým, že na vývoj v celom štvrtom štvrťroku mal najvýraznejší vplyv október. Pokles cien v Prešovskom kraji nastal medzi októbrom a novembrom, keď z ponuky vypadlo väčšie množstvo novostavieb.
Ceny nehnuteľností
Hlavný analytik ČSOBMarek Gábriš uvádza, že trh nehnuteľností na bývanie je zhruba od polovice roka 2024 ako poliaty živou vodou. „Priemerné ceny nehnuteľností dosiahli v úvode roka 2024 dno a odvtedy narástli o takmer 20 percent. V raste pokračovali rezidenčné nehnuteľnosti aj celý rok 2025,“ pripomína s tým, že v poslednom štvrťroku 2024 sa tempo rastu cien ešte mierne zrýchlilo.
V bratislavských novostavbách sa vlani predalo najviac bytov od roku 2021
Medzištvrťročne boli priemerné ceny vyššie o 3,3 percenta a v porovnaní s rovnakým obdobím minulého roka o 12 percent. Cena za jeden meter štvorcový na konci roka dosahovala 2 906 eur. „Pred rokom bola jednotková cena o 310 eur nižšia a pred dvomi bola nižšia až o 473 eur,“ poznamenal analytik s tým, že naďalej pretrvávajú vysoké cenové rozdiely medzi regiónmi. Zároveň pripomenul, že ceny v bratislavskom kraji sú dvakrát vyššie ako ceny v nitrianskom kraji. Najvyššie ceny sú pritom obvykle v krajských mestách a ekonomicky silných regiónoch.
„Druhá najvyššia priemerná cena je tak v kraji, kde máme druhé najväčšie mesto Košice. Nehnuteľnosti tu majú priemernú cenovku 2 608 eur za meter štvorcový,“ dodal s tým, že na treťom mieste skončil Žilinský kraj s priemernými cenami v závere roka na úrovni 2 180 eur za meter štvorcový.
Silný dopyt
Podľa Gábriša sa trh snaží uspokojiť relatívne silný dopyt, ktorý sa oživil po pandemickom období. „Záujem o nehnuteľnosti v roku 2025 podporoval ešte stále relatívne silný trh práce. Miera nezamestnanosti si v prvom polroku siahla na nové historické dno,“ priblížil analytik s tým, že ekonomický rast však už citeľne spomalil, čo sa môže s odstupom niekoľkých štvrťrokov prejaviť aj na zvoľnení dynamiky rastu cien nehnuteľností.
Slovensko je v Únii piate v náraste cien bytov a domov, investori sa obzerajú po realitných fondoch
„Aj z pohľadu medziročnej porovnávacej základne bol rok 2025 naozaj silný a udržať toto tempo rastu bude ťažké,“ myslí si Gábriš. Nehnuteľnosti však podľa neho zrejme ďalej porastú, podporované aj relatívne dostupným financovaním v podobe zaujímavých úrokových sadzieb. „Regionálnu diferenciáciu pravdepodobne budeme pozorovať najmä tam, kde prichádzajú nové investície, aj keď ich je ako šafránu,“ doplnil s tým, že prím bude hrať Košiský kraj s príchodom novej automobilky.
