Počet dokončených bytov v treťom štvrťroku bol približne rovnaký ako vlani a súčasne mierne nižší ako dlhodobý priemer. Vyplýva to z aktuálnej správy Štatistického úradu SR (ŠÚ SR). Podľa predbežných výsledkov sa dokončilo takmer 4 200 bytov. V porovnaní s predošlými tromi štvrťrokmi sa utlmilo zaostávanie počtu bytových kolaudácií za dlhodobým priemerom.
Počet začatých bytov stúpol medziročne a skorigoval tak zaostávanie za 10-ročným priemerom tretích štvrťrokov. V rámci bytovej výstavby sa na Slovensku stále dokončovalo o niečo menej bytov ako je dlhodobý priemer, najsilnejšou zložkou bytovej výstavby zostali rodinné domy.
Regionálne rozdiely vo výstavbe bytov
Vývoj v jednotlivých krajoch bol rôznorodý, v piatich z ôsmich regiónov SR počty dokončených bytov medziročne vzrástli, čo prispelo k zmierneniu celkového poklesu na úrovni Slovenska. Z hľadiska dlhodobého vývoja však aktuálny počet dokončených bytov bol nižší ako dlhodobý 10-ročný priemer rovnakého obdobia v štyroch krajoch, a to najmä v Bratislavskom a Trnavskom kraji. Miernejšie zaostávanie za dlhodobým priemerom evidovali aj v Nitrianskom a v Košickom kraji.
Na slabú výstavbu a vysoké ceny bytov doplácajú najmä mladí, myslí si analytik
Počas tretieho štvrťroka 2025 sa na Slovensku začala výstavba 4 270 bytov, čo predstavoval nárast o tretinu oproti rovnakému obdobiu minulého roka. „Tento dynamický medziročný rast je len dôsledkom veľmi nízkej porovnávacej základne v treťom štvrťroku 2024, keď bol zaznamenaný jeden z historicky najslabších tretích štvrťrokov z hľadiska rozbehu výstavby,“ priblížil ŠÚ SR. Napriek pozitívnemu medziročnému vývoju bola nová výstavba ešte stále o 17 percent slabšia ako dlhodobý štandard.
Spomalila sa výstavba kancelárií aj bytov, na realitnom trhu vládne neistota
Rozbeh výstavby bol zaznamenaný vo väčšine krajov, vrátane Bratislavského, stále však pretrváva zaostávanie za dlhodobým priemerom predchádzajúcich 10 rokov, ktorý sa pohybuje v intervale od –28,3 percenta v Nitrianskom kraji do – 0,9 percenta v Banskobystrickom kraji. Ku koncu septembra 2025 bolo na Slovensku rozostavaných vyše 77-tisíc bytových jednotiek, čo predstavuje medziročný pokles o 1,4 percenta. Rozostavanosť sa aktuálne nachádza na úrovni dlhodobého priemeru, zvýšila sa len nepatrne.
Analytické pohľady na trh bývania
V súhrne tretích štvrťrokov roku 2025 bolo dokončených aj začatých menej bytov ako v rovnakom období minulého roka. „Dokončilo sa 11 015 nových bytov, čo znamenalo medziročný pokles o viac ako 13,5 percenta a o 13,1 percenta menej v porovnaní s dlhodobým priemerom,“ dodal štatistický úrad. Zároveň sa začalo stavať 11 511 bytov, čo bolo medziročne menej o 1,6 percenta, v porovnaní s dlhodobým priemerom menej o 22,1 percenta.
Slovenský trh s bývaním opäť ožíva a ceny nehnuteľností výrazne narastajú, nahor ich tlačí aj preľudnenosť
„Výsledky z tretieho štvrťroka potvrdzujú, že trh bývania naďalej ostáva v období výrazne obmedzenej ponuky,“ uviedol analytik 365.bank Tomáš Boháček. Kombinácia slabého rozbehu novej výstavby, pretrvávajúcej opatrnosti developerov a legislatívnej neistoty podľa neho predznačuje, že prírastok bytov bude v nasledujúcich štvrťrokoch iba veľmi mierny.
„Dopyt však neklesá – zlepšujúce sa finančné podmienky, stabilizácia sadzieb a pokračujúca migrácia do väčších miest držia záujem domácností na vysokej úrovni,“ dodal analytik. Na optimálne vyrovnanie trhu podľa neho chýba približne 13-tisíc nových bytov ročne, aby sa ponuka len vrátila na dlhodobý priemer dopytu. „Prehlbujúci sa nesúlad medzi ponukou a dopytom tak bude tlačiť ceny bývania ďalej nahor a v roku 2026 bude viesť k opätovnému zrýchleniu cenového rastu,“ doplnil.
Ukazovatele bytovej výstavby
Analytička WOOD & CompanyEva Sádovskú uviedla, že zaujímavé bude sledovať v tomto roku aj vývoj niektorých pomerových ukazovateľov. Počet dokončených bytov na tisíc obyvateľov poskytuje prehľad o tom, ako efektívne región reaguje na dopyt po bývaní a aký je jeho reálny výstavbový výkon. Hoci neexistujú presné normy pre tento ukazovateľ, v EÚ či vo svete hodnoty vyššie ako 5 signalizujú intenzívnejšiu bytovú výstavbu, s aktívnou reakciou na dopyt.
Mladí kupujúci sú na hypotékach závislí najviac, ich pokles však podľa NBS oslabí dopyt po bývaní
Ide zväčša o mestské a ekonomicky silné oblasti. V prípade SR takto vysokú úroveň dosahovali do roku 2024 napríklad Bratislavský a Trnavský kraj. „Naopak, ak úroveň pomeru je dlhodobo pod hodnotou 2,5, môže to viesť k nedostatku nového bývania a stagnácii trhu,“ priblížila analytička s tým, že na Slovensku v roku 2024 dosiahli takto nízku úroveň (1,7) Banskobystrický a Košický kraj. V ich prípade aj z dlhodobého hľadiska kolísal ukazovateľ okolo úrovne 2.
Index stavebnej aktivity (pomer medzi rozostavaným a dokončeným počtom bytov) dopĺňa pohľad na výstavbu o širší kontext – zachytáva dynamiku bytovej výstavby vrátane projektov v rôznych fázach prípravy a realizácie. Ak je hodnota ukazovateľa vyššia ako 1, stavebná aktivita sa považuje za vysokú a do budúcna sa očakáva rast ponuky. V prípade všetkých regiónov SR bol dosiaľ (dlhodobo) index stavebnej aktivity vyšší ako 1.
