Rozhovor s Matejom Liškom, spoluzakladateľom spoločnosti RentHub o nehnuteľnostiach, ich kúpe, predaji aj prenájme.
Čo je RentHub za firmu a ako vznikla? Pozrime sa trochu do histórie…
Celé to asi začnem takým príbehom. Ono v zásade to celé vzniklo ako dopyt trhu. Úplne na začiatku sme boli predajcom jedného developerského projektu a jeden klient kúpil päť investičných bytov a za taký mesiac alebo dva prišiel za nami, že či by sme si nemohli zobrať tie nehnuteľnosti do správy, lebo on si ten pasívny príjem predstavoval inak.
Ceny nehnuteľností síce klesli, ale dlhodobo budú skôr rásť, hovorí správa analytika
Takže to bol taký prvý dopyt alebo „input“ z trhu. Strašne v krátkom čase sa udiala ešte druhá vec, ktorá nás do toho trošku postrčila. A to bol druhý klient, ktorý je profesionálny vojak. Chodí na misie do zahraničia a vlastní na Slovensku dva investičné byty. Zrovna sa mu stalo, že keď bol na misii, tak sa mu menili podnájomnici a bola to pre neho strašne náročná operácia. Čo s kľúčmi, odpočtami energií, skontrolovať ten byt, či nič nerozbili a to je kopa roboty.
Staršie byty v Bratislave majú za sebou rok poklesu cien, nájomné však v hlavnom meste stúpa
Prišiel za nami, že tie byty v minulosti kupoval cez nás, tak či by sme mu nevedeli pomôcť nejakým rent managementom. Či by sme neboli ochotní si tie byty prenajať. Takže v zásade v krátkom čase dvaja úplne rôzni klienti s rovnakou požiadavkou, tak to nás tak postrčilo, že asi je tu nejaký dopyt na trhu po takejto službe, tak sme to vlastne tak beta testovo spustili a dnes sme tu.
To sa mi veľmi páči, že vlastne ten nápad prišiel z dola, od tých klientov. Vy ste potom to ich prianie vlastne splnili?
Áno, áno, na trhu väčšinou treba mať buď otvorené oči alebo počúvať. Keď potom zachytíte, že by to mohlo fungovať, treba potom ísť.
Aký je taký váš klasický zákazník, taký váš štandardný klient, ak sa to vôbec dá nejako takto vo všeobecnosti povedať?
Klientov, ktorí sa na nás najčastejšie obracajú môžeme zaškatuľkovať do nejakých skupín. Prvá sú zaneprázdnení, to znamená, že majú nehnuteľnosti v portfóliu, ktoré prenajímajú alebo chcú kúpiť, ale nemajú čas na to, robiť si sami ten servis. Patria medzi nich podnikatelia, top manažéri, veľmi dobré príjmové skupiny.
Druhou skupinou sú opatrní klienti, ktorí ešte nikdy neprenajímali nehnuteľnosť. Alebo tí, čo majú zlú skúsenosť alebo sa o zlej skúsenosti len dopočuli od niekoho, že ok, je super prenajímať, ale bacha na toto. Tak to sú tí klienti, ktorí sú si nie istí čo v prípade, keď nastanú problémy.
Keď napríklad podnájomník prestane platiť alebo sa bude omeškávať s platením. Keď niečo zničí či spraví nejaký nedoplatok na energiách, tak toto je taký druhý typ klientov, ktorí chcú preniesť tú zodpovednosť na niekoho iného.
Tretí typ klientov je asi kombinácia týchto obidvoch vecí. Plus sú to klienti, ktorí si nemôžu dovoliť, aby mali výpadok v tom podnájme. To znamená, že nemôžu si dovoliť, aby teraz niekto nezaplatil dva mesiace po sebe a oni budú bez nájmu, lebo beží hypotéka a banke treba platiť. Keď podnájomník nezaplatí, tak je to problém v rodinnom rozpočte.
Čiže, toto sú presne typy klientov, ktorí si nás najímajú či vyberajú. A je to práve preto, že my sme tým garantom toho nájomného, keď sú zlé časy.
No a dajme tomu, že ja by som mal nejakú nehnuteľnosť, ktorú chcem prenajímať. Čo všetko pre mňa zabezpečíte, aké sú tie konkrétne veci, ktoré viete urobiť za mňa?
Zase rozdelím klientov na dva typy. Sú to takí, ktorí ešte nič nevlastnia, ale chceli by. To znamená, že prídu za nami už v tej konzultačnej fáze so slovami „mám takýto rozpočet, kde to môžeme rozumne investovať“. Už v tom úvode vieme nastaviť to portfólio na nejaké očakávania. Ak má klient sto-, dvesto- alebo 600-tisíc eur, tak mu vieme vyskladať to portfólio tak, aby mu to prinieslo ten želaný zisk.
To už je akoby taká tá úvodná fáza a potom sú to klienti, ktorí už majú niečo nakúpené alebo vlastnia nehnuteľnosť. A tam v zásade je tá pridaná hodnota o tom, ako sme spomenuli už na začiatku, kompletný servis po technickej stránke, aký si len viete predstaviť. Vieme napríklad pomôcť, keď sa niečo pokazí v domácnosti, či už umývačka alebo len obyčajné svetlo. Riešime teda všetky technické problémy.
Riešime aj komunikáciu s podnájomníkom a to znamená, že vôbec ten majiteľ nemusí mať s ním žiadnu interakciu, keď nechce. Všetko riešime my, problémy, požiadavky, všetky dopyty od podnájomníka, tak aby tam bol spokojný, aby tam čo najdlhšie vydržal.
A potom je to vlastne taký ten dodatočný servis toho, že garantujeme nájom. A to je asi tá najväčšia pridaná hodnota. Keď je byt prázdny, keď sa menia podnájomníci, keď podnájomník prestane platiť, keď sa omeškáva, tak od nás tie platby odchádzajú načas.
A tu som už ako keby aj načrtol ten zmluvný vzťah. My sa vlastne stávame podnájomníkom a my to potom prenajmeme tretej osobe.
No a samozrejme, dodám už len na záver, že my tam potom riešime aj odpočty energií alebo aj komunikáciu so správcom. Takže, keď napríklad podnájomník stratí čip od brány, tak my voláme tomuto správcovi, že čip treba zablokovať a treba zabezpečiť nový. Toto ide tiež úplne mimo vlastníka
Čiže ja môžem ležať niekde na Bahamách, vyložené nohy a všetko funguje a ide, ako má…
Presne tak. Vám akurát tak 25. cinknú na účte peniaze a to je celé, o čo sa treba starať.
Ja by som sa vás ako odborníka, aký je váš názor na investičné nehnuteľnosti. Oplatí sa v dnešnej dobe ich nákup? Možno by som tú otázku ešte rozšíril. Môže sa oplatiť, ale je to stále dobrý obchod aj za cenu, že si tie peniaze musím požičať od banky?
Dosť „široká“ otázka. Povedal by som to asi takto, že dnes sa oplatí kúpiť nehnuteľnosť v zásade obom skupinám. Aj tým ľuďom, ktorí majú niečo nasporené, ale aj tým, ktorí by to išli riešiť cez hypotéku.
Máme nejaké dátové mapy. To znamená, že vieme povedať, ak klient chce kúpiť byt napríklad v Bratislave, Nitre alebo v Banskej Bystrici, to je jedno, aký sa mu na ten rozpočet oplatí a kde. Lebo my vieme, v akých lokalitách a akí ľudia hľadajú byty.
Vymyslím si teraz príklad, v tejto časti Nitry alebo v tejto časti Bratislavy sú najpopulárnejšie dvojizbové byty, čiže ak na to vychádza rozpočet, tak by som odporučil presne tento byt a vlastne ten klient potom vie, že s čím môže počítať.
Ale odpovedám, že určite sa oplatí obom skupinám, pretože vieme to už v tom úvode nastaviť, tak aby to matematicky dávalo zmysel, a ten realitný trh sa vždy hýbe v nejakých sínusoidách. Boli sme dole niekde od roku 2010 až do roku 2013. Potom to rástlo, teraz sme zase dole.
Čiže ideálny čas pre niekoho, kto uvažuje nad tým, že čo s tými peniazmi, tak teraz sa napríklad dajú vyjednať lepšie podmienky u developerov. Vieme, že nepredávajú, to znamená, že vie bežný zákazník prísť a vypýtať si z zľavu, čo predtým nešlo, lebo byty išli ako „teplé rožky“. V súčasnosti tak nejdú, takže dá sa prísť a „vypýtať“ si päť-, sedem-, možno aj osempercentný zľavu.
Jasné. Ono, ten biznis sa pomerne často mení. Funguje to asi v nejakých cykloch, raz je to lepšie a raz horšie. Aj vy sa teda musíte asi prispôsobovať týmto rôznym trendom. A z toho, čo hovoríte, mi to tak príde, že dosť záleží aj na tom, kde som na Slovensku, či som v Bratislave alebo napríklad v Košiciach. Akú rolu hrá tá lokácia tej nehnuteľnosti pri tom rozhodovaní?
Veľakrát sa ľudia rozhodujú aj o lokalite. Hlavne podľa toho, že tam žijú alebo majú na tú lokalitu nejaké dobré spomienky. Ale toto už dnes neplatí. Máme klientov, budem konkrétny, sú to lekári z nemocnice v Ružinove či z Kramárov, ktorí tiež niečo nasporili.
Napríklad sme riešili to, že vôbec nechceme kúpiť byt v Bratislave, ale kúpili sme byty napríklad v Nitre alebo v Trenčíne. Lebo to matematicky v tých novostavbách vychádzalo rovnako.
Tieto krajské mesta, dovolím si tvrdiť, že tým, ako sú tam vysoké nájmy, dobiehajú Bratislavu. Nie je tam taký priepastný rozdiel. Čiže dnes, keď ste Bratislavčan, môžete pokojne vďaka tejto službe vlastniť a spravovať byt v Košiciach, alebo opačne. Aj tu chodia za nami klienti z Košíc, ktorí chcú vyslovene vlastniť byt tu.
Rozumiem. Môžem si teda vybrať taký kompromis, že mám napríklad rodinu v Nitre. Dajme tomu, že nechcem odtiaľ odísť a v princípe vy mi viete aj toto zabezpečiť, že nemusím mať s týmto starostí.
Áno, dnes to naozaj nehrá rolu. Kedysi to však problém bol, lebo ak som vlastnil investičný byt, chcel som byť pri ňom čo najbližšie, lebo sa bolo o to treba starať, ale dnes to odpadá.
Ľudia si dnes kupujú investičný byt v Dubaji, lebo je tam na to služba, ktorá sa mi o to postará, zabezpečí mi to, že mám z toho príjem.
A taká istá služba vlastne funguje dnes aj na Slovensku. Čiže nemusíte byť v tom meste ani niekde blízko, aby ste mohli zarábať. Ale je to hlavne o tom, čo klient chce. Ak vyslovene Bratislavu, vieme nájsť byť v hlavnom meste. Ale vieme to vlastne nastaviť podľa toho, aký má rozpočet a aký má očakávaný výnos.
Skúsme si teda urobiť nejaký príklad. Dajme tomu, že by bol človek ako ja, okolo tridsiatky, ktorý má nejaké voľné finančné prostriedky. Respektíve, banka mu je ochotná poskytnúť hypotéku. Viete mu odporučiť nejakú investíciu, možno aj to, aké sú najlepšie nehnuteľnosti a v akej lokalite? A nevie napríklad, koľko majú mať izieb a podobne.
Dobre, tak začneme tým, že aký máme rozpočet? Dajme tomu, že máme tých 150-tisíc. Za tieto peniaze sa dnes dajú kúpiť dvojizbové byty, v zásade v akomkoľvek krajskom meste, dokonca aj v Bratislave. Sú to projekty, ktoré kúpite síce v nejakom stave holo-bytu, čiže nie je to zariadené, treba dokúpiť nejaké základné vybavenia, ale za 150-tisíc, viete mať napríklad aj dvojizbový byt v hlavnom meste.
Tu som zabudol spomenúť ešte celkom dôležitú vec. My vlastne máme kompletné zoznamy všetkých developerských projektov aj zo všetkými novostavbami. Čiže vieme, máme katalógy, že keď za nami príde klient, mám toľko a toľko, vyskladajte mi to. Tak my si s klientom vieme rovno sadnúť a doslova povyberať od developerov, ktoré byty a kde.
Máme to aj s cenníkmi, takže vieme to presne na cent nastaviť, tak aby mu to vyšlo. Zároveň sú tam tie dátové mapy, čiže ak je to 150-tisíc, vieme klientovi povedať, že okej, asi sa nepozerajme po Bratislave. Ak očakávame z toho nejaký lepší výnos, poďme sa pozerať napríklad na Nitru, Trnavu alebo Trenčín.
Aj tá pracovná sila je tu silnejšia, takže asi by som sa pozeral niekde v tomto smere, ale keby mi klient povedal, že nie, ja chcem Prešov, lebo tam mám babku, tak vieme nájsť byt aj tam.
Alebo ak nie je požiadavka, že to musí byť novostavba, tak vlastne popozeráme sa po inzercii, my oslovíme tie realitné kancelárie, ktoré tie byty ponúkajú a vlastne naša pridaná hodnota v tom je, že vieme vyjednať lepšie podmienky, ako sú v inzercii.
Takže v zásade, to je tá pridaná hodnota, že OK, mám tu 150-tisíc, nájdete mi byt a očakávaný výnos mám niekde, aby to zarobilo toľko a toľko. Musí mi to pokryť hypotéku, musí mi to pokryť vašu službu a ideálne náklady.
Rozumiem. Developeri postavia nehnuteľnosti, potom sú tu klienti a vy ich viete krásne prepojiť a urobiť to, aby boli obidve skupiny spokojné.
Áno, ale hlavne, aby bol spokojný klient. Developeri nie sú veľmi spokojní, nechcú veľmi počúvať o zľavách, ale je taká doba, je doba kupujúcich, alebo je taký cyklus, v ktorom tí kupujúci majú teraz navrch, takže je ideálny čas kupovať investičné byty.
V procese kúpy nehnuteľnosti či napríklad prenájmu sa určite stáva veľa rôznych neočakávaných udalostí, rôznych chýb, ktoré ľudia robia. Vedeli by ste mi povedať také najčastejšie chyby, ktorých sa dopúšťajú ľudia, keď riešia prenájom a ako sa tým chybám vyvarovať?
Tieto chyby robia aj ľudia, ktorí prenajímajú nehnuteľnosť už veľa rokov. Ale samozrejme nováčik, to je neporovnateľná skupina. Najčastejšie sa chyby týkajú zmlúv. Veľmi veľa ľudí si stiahne nejakú zmluvu z internetu a myslia si, že je super a som ochránený.
A veľa ľudí sa potom čuduje, že má zmluvu uzavretú podľa nejakého starého zákona. Veľmi veľa ľudí nevie, že dnes tu máme nový zákon o krátkodobom prenájme bytov. A tam v zásade ten vlastník má podstatne väčšie možnosti ako pracovať s tým podnájomníkom, keď sú problémy. Čiže veľmi veľa ľudí má uzavretú už len zlú zmluvu.
Je teda rozdiel či je tá zmluva z roku 2015 alebo je aktuálna? A rozumiem tomu správne, ak poviem, že tie zákony predtým boli viac naklonené podnájomníkom a teraz je to opačne?
Áno, dokonca ten z roku 2015, to bolo celkom dobre. Ten zákon je starý z nejakého 69-teho. To je naozaj starý občiansky zákonník, na ktorom sa stále zakladajú zmluvy, a naozaj chráni veľmi podnájomníka, aj isté skupiny ľudí, ktorí sa odhalia až potom.
Veľakrát vznikne taká situácia, to vieme aj my z praxe, že príde párik úplne, že happy rodinka s dieťaťom. Obhliadka úžasná, dieťatko poslušné, najmenšie podozrenie nie je a oni sa po mesiaci alebo po dvoch rozhádajú, on odíde, ona na materskej a čo spravíte?
Máte tam matku s dieťaťom, v zásade pokiaľ máte zmluvu podľa starého zákona, tak toto máte „nevyhoditeľné“ a musíte im nájsť náhradné bývanie.
Rozumiem. A ak máme zmluvu podľa nového zákona?
Ak máte zmluvu podľa nového, tak nový zákon sa nepozerá na nich ako na nejakú chránenú skupinu. Pozerá sa na to, či sú dodržané z obidvoch strán podmienky. Pokiaľ ona neplatí, lebo asi nemá veľmi z čoho a on jej teda na to neprispeje, tak je to problém. Rozumiem.
My sa snažíme z nejakého etického kódexu vždy tým ľuďom nájsť náhradné bývanie. Keď sa takáto situácia stane, stalo sa nám to dvakrát. Fungujeme na trhu tri roky, máme veľa bytov v portfóliu a stalo sa to naozaj iba dvakrát,
Super párik, všetko fungovalo, on odišiel od nich. Čiže mamička ostala sama, no a tam sme vlastne potom hľadali niečo menšie, aby si to mohli dovoliť. No a ten nový zákon sa nepozerá na nich ako na chránenú skupinu.
Čiže zmluvy dôkladne pozerať?
Zmluvy veľmi dôkladne pozerať, hlavne nesťahovať všetko z „netu“. Nie všetko čo je na internete je super pripravené a každú tú zmluvu treba ušiť na ten daný prípad.
My si robíme doslova casting na tých podnájomníkov. Znamená to, že chceme vedieť, kde pracujú, či je to na TPP alebo sú napríklad živnostníci. Ak je to TPP, pozeráme sa aj na to, či nie je vo výpovednej alebo v skúšobnej lehote. Pri živnostníkoch, či nemajú napríklad podlžnosti na sociálnych či zdravotných odvodoch.
Toto ľudia nerobia, lebo nemajú na to tie znalosti, že toto sa dá urobiť. Dnes sú však na to verejne dostupné databázy, stojí to 2,5 eura a ten register vám „vypľuje“ o tom človeku všetko. Kde má úvery, či má auto na leasing, či sú tam podlžnosti na sociálke. V zásade si viete o každom jednom z nás pozrieť aké máme resty.
Čo nejaké poškodenia v byte. Veľa ľudí má deti, veci sa môžu poškodiť nejako náhodne. To zabezpečujete tiež vy následne, áno?
Áno, ale ešte sa vráťme. Otočme tú otázku, že ona vlastne na začiatku znela, že aké chyby robia najčastejšie ľudia. Čiže tie zmluvy sú určite jedna vec, nekontrolujú si dôkladne toho podnájomníka.
Existuje skupina na sociálnej sieti Facebook, kde sú zoznamy neplatičov, čiže už len v rýchlosti sa tam viete pozrieť, či ten, ktorý sa mi hlási na ten byt, nie je náhodou neplatič. Takže treba si tam skontrolovať toho človeka alebo ten párik.
A tretia vec je, že ľudia si zle nastavujú nájomné. Jednak podiel energií, ale aj tie samotné sumy. Veľakrát sa čudujú ľudia, že majú dva až tri mesiace neobsadený byt. A že prečo to tak je? No lebo v okolí sú lepšie a za menej peňazí.
Veľa ľudí robí chybu v tom, že stále žijú v nejakej takej myšlienke, že my sme národ, ktorý si nosí pod pazuchou televízor, gauč, skriňu a tak sa sťahujeme. Ale toto sa trošku zmenilo a dnes ľudia doslova idú s taškou, s igelitkou a takto vlastne chodia po nájmoch.
Aj bežná rodina, to znamená, že mama, otec, dieťa, už dnes nemajú situáciu, že vlastnia gauč, vlastnia chladničku a s tým sa potrebujú presťahovať. Čiže chyba číslo tri je, že veľa ľudí prenajíma tie byty nezariadené. Toto je dosť závažný problém.
Dnes ľudia nechcú si nakupovať nejaké nábytky do podnájmu. Očakávajú, že už to tam je, lebo ten vstupný náklad, keď sa niekto sťahuje niekam do nejakého bytu, tak väčšinou ten majiteľ toho bytu chce, zaplatiť minimálne na mesiac dopredu, obyčajne zaplatia jeden až dva depozity. A keď sa bavíme o nájme okolo tisíc eur, tak tu máte hneď 3000 eur na úvod. Čo je pre trojčlennú rodinu celkom, že „au“. Ale pointa je, že zariaďovať byty, čo najviac.
Vy ste spomínali, že na tom Facebooku je nejaká skupina, kde sú tí neplatiči. Máte aj vy nejaký „blacklist“ ľudí, ktorí sa nezachovali vždy korektne?
Samozrejme máme. Sú tam aj firmy, lebo samozrejme my prenajímame aj eseročkám. Veľmi záleží, v akej cenovej relácii ste. Ak sme v tom strednom alebo v tom nižšom nájme, tak aj takých ľudí to pritiahne. To znamená, že treba si tam dať veľký pozor, či to prenajmeme niekomu zo zahraničia, lebo logicky garsónku nebudem prenajímať za 2-tisíc eur.
Ak mám garsónku alebo jednoizbový byt, nejaký menší a hlási sa mi tak niekto zo zahraničia, tak tam veľký pozor. Tak sa aj k tomu správajú a k tomu tak pristupujú. Ale nebudeme teraz haniť len cudzincov, ale toto isté vedia spraviť aj Slováci. Máme už vytipované my nejaké skupiny ľudí, ktorým povieme slušne „nie“. Alebo im povieme, že jednoducho nás to mrzí, a ten byt si zobral niekto iný. Za tých x rokov v tom už vieme chodiť.
Aby sme si to na záver nejako zhrnuli. Rád by som vám odovzdal slovo a môžete povedať divákom nejaké vaše najdôležitejšie odporúčanie. Ako sa správať pri tom prenájme a na čo si najviac dávať pozor. Veľa vecí sme si už povedali ale možno sme na niečo zabudli…
Povedalo sa tu toho veľa, ale urobíme si nejaký sumár toho celého. Takže ja by som na záver už iba zhrnul, že treba si urobiť, ak teda idete investovať do nejakej nehnuteľnosti, správne matematiku, prípadne sa sa s niekým poradiť.
My pracujeme v nejakom tandeme aj s hypotekárnymi špecialistami, takže pokiaľ je tu niekto, kto má niečo nasporené, ale ešte by to potreboval dofinancovať hypotékov, tak vieme to nastaviť tak, aby to dávalo matematicky zmysel, aby klient nedoplácal na tú celú investíciu.
Treba si dať pozor, ako sme spomenuli, na zmluvy. Toto strašne veľa ľudí robí, tento problém, túto chybu, že majú jednak staré zmluvy, alebo ich majú zle napísané. A nastavenie si toho nájomného, zariadenia bytu a samozrejme najväčší pozor na tých podnájomníkov.
