Ceny nehnuteľností voči príjmom domácností, či výške nájmov sa v súčasnosti javia vo väčšine krajín EÚ ako nadhodnotené. Konštatuje to analytik UniCredit Bank Ľubomír Koršňák.
Podľa price-to-income pomeru, teda pomeru ceny nehnuteľnosti na bývanie a príjmu domácnosti, sa zdá, že ceny nehnuteľností na Slovensku i v Česku by mohli byť v súčasnosti nadhodnotené o 10 až 20 %. Cenová korekcia nás však podľa analytika zrejme nečaká, hoci krátkodobý pokles cien sa vylúčiť nedá.
Cena nehnuteľností na Slovensku
Rekordne vysoká inflácia, ktorá v minulom a tomto roku zasiahla Európu, a ktorá sa len postupne dostáva aj do miezd, by mohla pomôcť prirodzenou cestou vyfučať aspoň časť cenovej bubliny na trhu s nehnuteľnosťami na bývanie.
Ceny novostavieb v Bratislave sú rovnaké ako pred rokom. Aká je priemerná cena za meter štvorcový?
„Ak by sa cena nehnuteľností na Slovensku najbližší rok nezmenila, pri nami očakávanom raste nominálnych miezd jemne nad 10 % by sa pomer ceny nehnuteľnosti k príjmom domácnosti mohol vrátiť na úrovne mediánu z minulosti už v priebehu najbližšieho roka,“ skonštatoval Koršňák.
Developeri pozastavujú nové projekty
Na situáciu na trhu reagujú aj viacerí developeri, ktorí pozastavujú nové projekty. Novozačatá výstavba bytov na Slovensku sa podľa analytika začala znižovať už v minulom roku.
Ceny nájmov za poslednú dekádu vzrástli len o 10 percent, podľa analytika sa udomácnia vo väčšej miere
Za posledných dvanásť mesiacov končiacich prvým štvrťrokom sa na Slovensku začala výstavba o takmer 20 % nižšieho počtu bytov ako v predchádzajúcich dvanástich mesiacoch.
Aktuálne nižšiemu dopytu i v dôsledku vyšších úrokov po nových bytoch a domoch sa tak minimálne čiastočne prispôsobila aj ich ponuka. To rovnako znižuje pravdepodobnosť prudkej cenovej korekcie.
Situácia v Česku
Rast miezd v kombinácii s čiastočnou cenovou korekciou už pritom pomohli čiastočne zmierniť prehrievanie na trhu s nehnuteľnosťami na bývanie z maxima, ktoré Česko a Slovensko zaznamenali v druhom štvrťroku minulého roka.
Dostupnosť bývania klesla na úrovne spred pätnástich rokov, trh zaznamenal turbulentný vývoj
V prípade Česka sa odchýlka price-to-income ukazovateľa od dlhodobého mediánu zredukovala z 34 % na 21 %, v prípade Slovenska z 19 % na 10 %. V našich končinách je však kúpa nového bývania financovaná prevažne z bankového úveru.
Vyššie úroky teda náklady na kúpu nehnuteľnosti podľa Koršňáka dodatočne zdvíhajú a pohľad len cez príjmy tak môže byť skresľujúci.
Vysoké úroky ešte viac znižujú dostupnosť bývania financovaného bankovým úverom a zvýrazňujú cenové nadhodnotenie nehnuteľností na bývanie.
Aj po započítaní aktuálne vyšších úrokov by sa však podľa prepočtov UniCredit Bank dostupnosť bývania financovaného bankovým úverom mohla na Slovensku pri nezmenenej cene nehnuteľností na bývanie vrátiť na úrovne dlhodobého mediánu v priebehu najbližších troch rokov.
