Zvyšovanie dane z nehnuteľností je na Slovensku tradične vnímané ako politicky citlivá téma, ktorá automaticky vyvoláva obavy zo zdražovania bývania. Analýzy však naznačujú, že realita môže byť podstatne zložitejšia a v niektorých prípadoch dokonca opačná.
Ako upozorňuje Jiří Procházka, expert finančnej stability z Národnej banky Slovenska, vyššie zdanenie majetku môže paradoxne prispieť k lepšej dostupnosti bývania.
Jednoduchý ekonomický mechanizmus
Zahraničné skúsenosti podľa neho ukazujú, že zvýšenie dane z nehnuteľností často vedie k poklesu cien na realitnom trhu. Dôvodom je jednoduchý ekonomický mechanizmus: vyššie priebežné náklady na vlastníctvo sa premietajú do nižšej ochoty kupujúcich zaplatiť vysokú obstarávaciu cenu.
Platili ste zbytočne? NBS odhalila sporné poplatky pri úveroch aj hypotékach v tejto banke
„S vyššou daňou rastú priebežné náklady vlastníkov, čo tlačí na pokles kúpnej ceny,“ uvádza Procházka. Cena nehnuteľnosti totiž neodráža len jej aktuálnu hodnotu, ale aj očakávané budúce náklady vrátane daní.
Efektívnejšie využívanie bývania
Tento posun v štruktúre nákladov môže mať významný vplyv najmä na mladšie domácnosti. Kým celkové náklady na bývanie sa v čase zásadne nemenia, ich rozloženie sa presúva z okamihu kúpy do dlhšieho obdobia vlastníctva.
Hypotéky sa opäť zdražujú. Čo urobiť dnes, aby ste ušetrili?
Nižšia vstupná cena tak znižuje jednu z hlavných bariér, ktorou je potreba vysokých úspor alebo hypotéky. Vyššia daň z nehnuteľností v tomto zmysle funguje podobne ako rozloženie splátok, teda časť nákladov sa odkladá do budúcnosti.
Zmena daňového nastavenia zároveň ovplyvňuje správanie vlastníkov. Vyššie náklady na držbu nehnuteľnosti motivujú efektívnejšie využívanie bývania. Starší vlastníci môžu častejšie zvažovať presun z veľkých, nevyužitých domov do menších bytov, čím sa uvoľňuje ponuka pre mladšie rodiny. Podobne sa mení aj správanie investorov. Držba prázdnych bytov sa stáva menej atraktívnou, čo môže zvýšiť ich ponuku na prenájom alebo predaj.
Bývanie na Slovensku zdražuje rýchlejšie ako vo väčšine krajín EÚ. V jednej veci si však držíme prvenstvo
Empirické dáta zo zahraničia tento trend podporujú, hoci nie vždy jednoznačne. Príkladom je porovnanie amerických štátov Kalifornia a Texas, kde nižšie dane z nehnuteľností v Kalifornii koexistujú s výrazne vyššími cenami bývania, zatiaľ čo Texas s vyšším zdanením vykazuje dostupnejšie obstarávacie ceny.
Podobný efekt bol pozorovaný aj v Šanghaji, kde mierne zvýšenie dane viedlo k citeľnému poklesu cien. Na druhej strane existujú aj prípady, kde sa dopad prejavil selektívne alebo vôbec, čo naznačuje, že výsledok závisí od konkrétneho nastavenia trhu.
Komplikovaný vzťah
Podľa Procházku preto nejde o jednoduchý a automatický vzťah. Daň z nehnuteľností ovplyvňuje rozhodovanie domácností o tom, kam alokujú svoje úspory, a zároveň znižuje ich disponibilný príjem. Tieto faktory môžu pôsobiť aj opačne a výsledný efekt je vždy kombináciou viacerých vplyvov, od úrokových sadzieb cez regulačné prostredie až po demografický vývoj.
Dane z nehnuteľností medziročne vzrástli o takmer 25 percent. Najviac sa zvýšili v Bratislave
Diskusia o dani z nehnuteľností má na Slovensku aj širší ekonomický rozmer. Krajina patrí medzi štáty s relatívne vysokým zdanením práce a naopak nízkym zdanením majetku. Presun časti daňového zaťaženia z práce na nehnuteľnosti by podľa ekonomickej teórie mohol podporiť rast a zamestnanosť bez zvyšovania celkového daňového bremena. „Presun daňovej záťaže z práce na majetok by ekonomiku menej brzdil a Slovensko na to má priestor,“ konštatuje Procházka.
