Rastúce napätie vo svete, neistota na finančných trhoch a meniace sa očakávania postupne menia aj realitu slovenských domácností. Hypotekárny trh, ktorý sa ešte koncom minulého roka stabilizoval a miestami dokonca zlacňoval, dnes opäť vysiela opačné signály. Banky začali upravovať sadzby smerom nahor a analytici varujú, že éra lacných úverov sa môže opäť vzdialiť.
Za obratom stojí kombinácia viacerých faktorov, ktoré sa navzájom posilňujú. Geopolitické napätie na Blízkom východe zvyšuje riziko rastu cien ropy a plynu, čo by mohlo opäť roztočiť infláciu. Práve to núti trhy prehodnocovať očakávania a pripravovať sa skôr na sprísňovanie než uvoľňovanie menovej politiky.
Sadzby idú hore, ale boj o klienta trvá
Tieto očakávania sa postupne pretavujú do konkrétnych krokov bánk. Slovenská sporiteľňa od apríla zvýšila sadzby pri krátkych a stredných fixáciách – jednoročná aj päťročná začínajú na úrovni 4,09 %, trojročná na 3,79 %. Dlhšie fixácie zatiaľ nechala bez zmeny. Zároveň však zvyšuje úročenie termínovaných vkladov až na 2,6 %, čím reaguje na potrebu motivovať klientov aj k sporeniu.
Podobný trend vidieť aj vo VÚB banke, ktorá upravila najmä stredné a dlhšie fixácie. Napríklad desaťročná fixácia sa posunula na 4,69 %. Aj keď ide len o desatiny percenta, pri dlhodobých úveroch to znamená citeľný rozdiel v celkovej sume.
Aj pol percenta rozhoduje. Ako ušetriť na hypotéke ešte pred zdražením a kto by mal spozornieť ako prvý?
UniCredit Bank pristúpila k razantnejšiemu kroku a zvýšila sadzby pri dvoj- a trojročnej fixácii o 0,3 percentuálneho bodu. Tento krok trh vníma ako jeden z prvých signálov širšieho trendu zdražovania. Zaujímavý kontrast ponúka Tatra banka, ktorá sa snaží klientov pritiahnuť dočasnou akciou – pri trojročnej fixácii ponúka sadzbu 3,39 %. Ide však skôr o konkurenčný boj než o zmenu trendu.
Aktuálne sa najnižšie hypotekárne sadzby pohybujú približne od 3 % do 3,7 % ročne. Najlepšie podmienky však nedostane automaticky každý. Banky zohľadňujú bonitu klienta, výšku úveru, hodnotu nehnuteľnosti aj to, či klient využíva ďalšie produkty – účet, poistenie či investície.
Platí pritom jednoduché pravidlo: čím „aktívnejší“ klient, tým lepšia ponuka. Rozdiel v sadzbe medzi dvoma klientmi môže byť pokojne aj niekoľko desatín percenta.
Reštart hypotéky verzus refinancovanie
Pre mnohých Slovákov je rok 2026 ideálnym obdobím na prehodnotenie hypotéky. Najjednoduchšou cestou je takzvaný reštart v rámci tej istej banky. Ide v zásade o administratívne nenáročný proces bez znaleckých posudkov či poplatkov za kataster.
Refinancovanie do inej banky sa oplatí najmä vtedy, ak rozdiel v sadzbe presahuje približne 0,3 percentuálneho bodu a zostatok úveru je vyšší. Pri menších hypotékach totiž úspora nemusí pokryť náklady spojené so zmenou banky.
Čo majú domácnosti robiť, ak im už nevychádza rozpočet? Brať si nové úvery na splatenie starých nie je dobrým riešením
Zaujímavosťou je, že lepšiu ponuku klient často dostane až vtedy, keď naznačí odchod. Banky totiž využívajú retenčné oddelenia, ktorých cieľom je klienta udržať.
Rozdiely v sadzbách sa môžu zdať malé, no v praxi sú veľmi citeľné. Už pokles o 0,5 percentuálneho bodu znamená pri 100-tisícovej hypotéke úsporu približne 27 eur mesačne. Pri vyšších úveroch ide o desiatky až stovky eur mesačne a tisíce eur počas celej splatnosti.
Naopak, rast sadzieb môže rozpočet citeľne zaťažiť. Pri hypotéke 150-tisíc eur môže zvýšenie sadzby z 4 % na 4,8 % znamenať nárast splátky o viac ako 70 eur mesačne.
Ako si poistíte dnešný úrok
Zaujímavou možnosťou v neistom prostredí je takzvaná hypotéka naopak. Banka vám schváli úver za aktuálnych podmienok, no čerpanie odložíte o niekoľko mesiacov. V praxi si tak „zamknete“ dnešný úrok a ochránite sa pred jeho rastom.
Podľa odborníkov ide o riešenie najmä pre tých, ktorí plánujú kúpu nehnuteľnosti v blízkej budúcnosti, no ešte ju nemajú vybranú.
Jednou z najčastejších otázok je, či sa oplatí fixovať úrok už teraz. Odpoveď nie je univerzálna. Podľa finančných analytikov má skoršia fixácia zmysel pre domácnosti, ktoré by aj menší nárast splátky pocítili výrazne. Naopak, tí, ktorí majú finančnú rezervu, môžu vyčkať, či sa situácia v druhej polovici roka upokojí.
Treba však rátať s tým, že ani optimistický scenár nepočíta s návratom k extrémne nízkym sadzbám z minulosti.
V silne konkurenčnom prostredí sa banky snažia časť rastúcich nákladov absorbovať a nepreniesť ich okamžite na klientov. Tento priestor je však obmedzený. Ak by vyššie sadzby pretrvávali dlhšie, postupne sa premietnu do všetkých ponúk.
Dobrou správou je, že slovenské domácnosti sú zatiaľ odolné. Toto nie raz deklarovala aj Národná banka Slovenska. Banky klientov testujú na zvládnutie vyšších sadzieb, a preto ani v predchádzajúcich rokoch nedošlo k výraznému nárastu nesplácaných úverov.
Problém by podľa analytikov nenastal ani tak kvôli samotným úrokom, ale skôr v prípade zhoršenia trhu práce. Strata príjmu má totiž na rodinný rozpočet oveľa väčší dopad než rast splátky.
Čo sledovať, aby ste nepreplatili
Pri hypotéke sa neoplatí sledovať len úrok. Dôležitá je aj ročná percentuálna miera nákladov (RPMN), ktorá zahŕňa poplatky či poistenie. Rovnako kľúčový je termín konca fixácie – ide o moment, keď môžete výrazne ovplyvniť podmienky úveru.
Odborníci odporúčajú začať riešiť hypotéku približne šesť mesiacov pred týmto termínom. Vtedy máte najväčší priestor na vyjednávanie.
V neistom období odborníci odporúčajú nepanikáriť, ale pripraviť sa. Jednoduchým krokom je odkladať si rozdiel medzi aktuálnou a potenciálne vyššou splátkou. Vytvoríte si tak rezervu a zároveň si zvyknete na vyššie výdavky.
Platí pritom jednoduché pravidlo – najväčším rizikom dnes nie je zlé rozhodnutie, ale žiadne rozhodnutie.
