Opatrenia NBS však zároveň chránia ľudí pred finančnými problémami
Bratislava 1.marca 2017 ( WBN/PR ) – Opatrenia NBS k úverom na bývanie od 1.3.podľa finančnej analytičky OVB Allfinanz Slovensko Viery Mamojkovej mierne obmedzujú dostupnosť úverov. Ale výmenou za to sa posilňuje ochrana ľudí pred finančnými problémami a podporuje sa zodpovednejší prístup k bývaniu.
Opatrenia NBS, ktoré vstúpili do platnosti oddnes, 1. marca, znamenajú pre ľudí hlavne tieto zmeny:
- Ľudia budú najprv sporiť: Iba 1 z 10 žiadateľov dostane 100% financovanie a 4 z 10 žiadateľov dostanú 80 % financovanie. Keďže bývanie je najväčšia investícia v živote, je kľúčové, aby k nej každý pristupoval zodpovedne. Je úplne logické, že na časť bývania by si človek mal nasporiť sám. Získa tak sporiaci návyk, ktorý ho pripraví na dlhodobé splácanie úveru.
- Zníži sa riziko nesplácania: Po odrátaní splátky a životného minima musí žiadateľovi o úver ostať aspoň 5 percent príjmu (postupne sa číslo zvýši na 20 %). Zároveň sa príjem bude testovať na úrokovú sadzbu vyššiu o 2 percentuálne body. A príjem sa posudzuje nie za tri, ale za posledných šesť mesiacov. Toto všetko znižuje riziko nesplácania a straty strechy nad hlavou. Opatrenie chráni nielen banky, ale aj poberateľov úverov.
Ak to zhrniem, dostupnosť úverov na bývanie sa odteraz pravdepodobne mierne obmedzí. Tento krok však vyvažuje tlak na zodpovednejšiu prípravu na investovanie do bývania a prísnejšie testovanie príjmu, ktoré ľudí ochránia v čase rastúcich úrokov. Aj keď v dohľadnej dobe úrokové sadzby pravdepodobne zostanú nízke, pri dlhoročnom splácaní hypotéky môžu úrokové sadzby aj rásť. A práve nižší dlh (vďaka vlastným úsporám) a splátka nepresahujúca tretinu príjmu pomôžu ľuďom vyhnúť sa možným problémom pri splácaní.
Napriek tomu by ľudia mali myslieť na to, že hypotéka je záväzok na dlhé obdobie a splácať ju treba desiatky rokov. Preto je nevyhnutné vytvárať si finančnú rezervu na splácanie a nezabudnúť ani na životné poistenie. Poistenie v prípade vážnej choroby či trvalej invalidity nahradí znížený alebo stratený príjem a pomôže hypotéku splácať, v prípade veľmi vážnej situácie môže zachrániť aj strechu nad hlavou.
Oplatí sa dlhšia fixácia pri úvere?
Rozdiel v úrokovej sadzbe medzi 3-ročnou a 5 či 10-ročnou fixáciou je malý. Úrokové sadzby už nemajú veľmi kam klesať. Pokiaľ sú úrokové sadzby nízke, je vhodné si ich fixovať na dlhšie obdobie.
Modelový príklad pri hypotéke na 30 rokov
50 000 eur pri úroku 1,19% a fixácii 3roky – splátka 198,26 eur mesačne.
50 000 eur pri úroku 1,39% a fixácii 5 rokov – splátka 203,92 eur mesačne. Rozdiel je 5,66 eur mesačne.
Čo sa mení od 1.3.2017 (detailne)
- Nižší úver. Banky financujú bývanie v menšej miere, klienti budú potrebovať viac vlastných úspor. Banky sa musia riadiť nižšou akceptáciu tzv. „LTV“, čo je ukazovateľ, koľko peňazí voči hodnote nehnuteľnosti banka poskytne. Napr. pri byte v hodnote 100 000 eur najbežnejšie poskytne 80 000 eur, čiže 20 000 bude musieť klient doplatiť sám buď z vlastného alebo dofinancovaním cez iný typ úveru. Obmedzenia LTV k 1.3.2017 sú nasledovné:
1 z 10 žiadateľov dostane 100 % financovanie z hodnoty nehnuteľnosti
4 z 10 žiadateľov dostanú financovanie na úrovni nad 80 % z hodnoty nehnuteľnosti
- Finančný vankúš. Pri posudzovaní splácania hypotéky banka preveruje, či klientovi po odrátaní splátky a životného minima z príjmu ostane minimálne 5 % príjmu. Postupne sa percento zvýši na 20 %. To znamená, že vám musí po odpočítaní všetkých splátok a životných nákladov zostať ešte 20 % z výplaty ako finančný vankúš.
- Stres test. Banky pri žiadosti o úver posudzujú schopnosť splácať splátku aj pre prípad, že sa úrokové sadzby v čase zvýšia. A to o 2 %. Napríklad splátku pri úroku 1,6 % posudzujú, či by vám príjem stačil aj na splátku pri úroku 3,6 %.
- Financovanie apartmánov. Pri tomto type nehnuteľnosti klesne maximálna možná doba hypotéky na 8 rokov, čím výrazne stúpne splátka oproti doteraz bežnej splatnosti hypotéky 30 rokov.
- Dĺžka zamestnania. Banky posudzujú, aký ste mali príjem za posledných minimálne 6 mesiacov. Doposiaľ sledovali zväčša 3 mesiace. Stále platí, že nesmiete byť v skúšobnej lehote, ani vo výpovednej dobe. Ak pracujete na dobu určitú, musí byť už raz predlžovaná a pod.
- Refinancovanie úveru. Po novom musia banky aj pri refinančných úveroch preverovať výšku vášho príjmu ako pri novom úvere. Doteraz stačilo čestné prehlásenie.
Viac informácií nájdete na https://www.ovb.sk/
