Mnohí seniori sa v určitom momente života rozhodnú prepísať svoju nehnuteľnosť na deti či vnúčatá, aby si uľahčili starosti s údržbou a zabezpečili si pokojnú starobu. Hoci sa tento krok môže zdať rozumný, v skutočnosti môže priniesť nečakané komplikácie a viesť k strate bývania. Právnici upozorňujú na častú chybu, ktorá môže starších ľudí pripraviť o domov – nedostatočné zabezpečenie práv v darovacej zmluve.
Dôvera je dobrá, opatrnosť lepšia
Prepísanie bytu alebo domu na deti často sprevádza silná dôvera v to, že členovia rodiny budú rešpektovať potreby starších rodičov. Realita však neraz ukazuje, že práve dôvera môže byť veľmi krehká a môže viesť k vážnym problémom.
Ak v darovacej zmluve chýba jasne definované právo seniorov na doživotné bývanie v darovanej nehnuteľnosti, deti alebo vnúčatá môžu s majetkom nakladať úplne slobodne. To znamená, že môžu byt predať, prenajať, alebo ho zaťažiť hypotékou, bez toho, aby pôvodní majitelia mohli túto situáciu akokoľvek ovplyvniť.
Čo je vecné bremeno a ako vás ochráni?
Najjednoduchší spôsob, ako ochrániť práva pôvodných majiteľov pri darovaní nehnuteľnosti, je zapísanie tzv. vecného bremena doživotného bezplatného užívania. Ide o právny nástroj, ktorý zabezpečuje seniorom právo bývať v darovanej nehnuteľnosti až do konca života, bez ohľadu na to, či sa zmení jej vlastník.
Vecné bremeno musí byť jasne a presne formulované v darovacej zmluve a následne zapísané aj do katastra nehnuteľností. Vďaka tomu platí nielen pre aktuálnych, ale aj pre všetkých prípadných budúcich vlastníkov.
Zákaz scudzenia a zaťaženia nehnuteľnosti
Pre ešte vyššiu mieru bezpečnosti odporúčajú právni experti do zmluvy zahrnúť aj doložku, známu ako „zákaz scudzenia a zaťaženia nehnuteľnosti“. Ide o ustanovenie, ktoré zabraňuje tomu, aby nový vlastník s bytom manipuloval bez výslovného súhlasu darcu. Inými slovami, deti alebo vnúčatá potom nemôžu byt bez vášho súhlasu predať, prenajímať alebo použiť ako zábezpeku pri hypotéke.
Podobne ako vecné bremeno, aj toto obmedzenie musí byť výslovne uvedené v darovacej zmluve a tiež zapísané do katastra nehnuteľností, aby malo právnu silu.
Aké sú výhody právneho zabezpečenia?
Hlavnou výhodou kombinácie vecného bremena a zákazu scudzenia a zaťaženia je ochrana seniorov pred neočakávanou stratou bývania. Seniori majú istotu, že v darovanom byte môžu zostať doživotne, bez ohľadu na prípadné finančné alebo osobné problémy nových vlastníkov.
Okrem toho má nový vlastník povinnosť udržiavať nehnuteľnosť v dobrom technickom stave a znášať všetky s tým súvisiace náklady a závady. Seniori tak môžu bývať bez obáv, že by sa o chod domácnosti už sami nedokázali postarať.
Časté omyly a ako sa im vyhnúť
Právnici upozorňujú aj na časté omyly a nedorozumenia:
- Nečítanie zmluvy: Vždy si darovaciu zmluvu dôkladne prečítajte, ideálne za prítomnosti právnika. Nepodpisujte nič, čomu nerozumiete.
- Nejasné alebo chýbajúce ustanovenia: Dávajte si pozor na nepresne formulované podmienky. Vecné bremeno musí byť jednoznačne uvedené v zmluve.
- Spoliehanie sa len na slovnú dohodu: Ústne dohody nemajú žiadnu právnu silu. Všetko, na čom sa dohodnete, musí byť písomne potvrdené a zapísané do katastra.
Čo robiť, ak už došlo k problému?
Ak už k problémom s bývaním došlo, možnosti riešenia sú obmedzené. V prípade, že seniori prišli o byt a nedokážu si dovoliť náhradné bývanie, je možné pokúsiť sa o zmierovacie rokovania v rámci rodiny alebo v krajnom prípade obrátiť sa na sociálne úrady, ktoré môžu poskytnúť pomoc s hľadaním vhodného náhradného bývania.
Záver – prevencia je jednoduchšia než riešenie problémov
Kľúčovým posolstvom je, že právna opatrnosť pri prepise nehnuteľností je zásadná. Dobre spracovaná darovacia zmluva s vecným bremenom a zákazom scudzenia a zaťaženia ochráni seniorov pred rizikom straty domova. Dôvera v rodinu je prirodzená, no práve jasne stanovené pravidlá dokážu zabezpečiť pokojný a dôstojný dôchodok, aký si zaslúži každý senior.
