Výstavba bytov zotrvala v útlme aj v druhom štvrťroku 2025. Počty dokončených bytov boli najnižšie spomedzi druhých štvrťrokov za posledných osem rokov a o 9 percent zaostávali za dlhodobým priemerom. Vyplýva to z aktuálnej správy Štatistického úradu SR (ŠÚ SR). Hlavný vplyv na negatívnu bilanciu mal podľa štatistického úradu radikálny pokles dostavby bytov v Bratislavskom kraji, kde sa po 22 rokoch dokončilo menej ako 440 bytov.
Rôznorodý a dynamický vývoj
„Spomalil aj rozbeh výstavby, začalo sa stavať o 23 percent menej bytov ako bol dlhodobý priemer,“ priblížila hovorkyňa ŠÚ SR Jana Morháčová. V druhom štvrťroku 2025 sa na Slovensku dokončilo 3 717 bytov. Aktuálny počet dokončených bytov sa medziročne prepadol o 14,8 percenta, pričom väčšinu – až 72 percent, tvorili dokončené byty v rodinných domoch.
Vývoj v regiónoch bol rôznorodý a pomerne dynamický. „Z ôsmich krajov Slovenska v piatich počet dokončených bytov medziročne klesol. Naopak, dostavba bytov vzrástla v troch krajoch, avšak výraznejšie iba v Nitrianskom,“ priblížila Morháčová. Dynamika zmien bola v rozpätí od poklesu o 61 percent v Bratislavskom kraji po nárast o 41 percent v Nitrianskom kraji.
Ceny nehnuteľností pokračujú v prudkom raste, zdražovanie je okrem Bratislavy citeľné aj v regiónoch
Vo väčšine regiónov bol počet dokončených bytov súčasne nižší ako dlhodobý priemer, čo platilo pre päť krajov z ôsmich. „Výrazný pokles o 22 percent zaznamenal Košický kraj a radikálny – o takmer 60 percent, aj Bratislavský kraj,“ dodala hovorkyňa. Región okolo hlavného mesta tak stratil pozíciu dlhodobého lídra v počte dokončených bytov na Slovensku, v druhom štvrťroku satu dokončilo len 434 bytov. V predošlých rokoch sa počas druhých štvrťrokov dokončovalo aj viac ako 1 000 bytov.
Regionálna bilancia
Počas druhého štvrťroka 2025 sa na Slovensku začalo stavať 4 043 bytov, čo bola najnižšia hodnota spomedzi druhých štvrťrokov za posledných päť rokov. Počet začatých bytov v SR klesol medziročne o 12,5 percenta, v dlhodobom porovnaní takmer o 23 percent. Byty v rodinných domoch tvorili 60 percent z rozbehu výstavby. Zatiaľ čo v Bratislavskom kraji sa začalo stavať takmer 900 bytov, vo všetkých ostatných krajoch to bolo približne od 220 do 570 bytov.
Regionálna bilancia bola negatívna aj v dlhodobom kontexte. „Spomaľovanie rozbehu výstavby v porovnaní s dlhodobým priemerom bolo evidentné až v šiestich krajoch, vo všetkých to bol dvojciferný pokles,“ poznamenala Morháčová. Najvýraznejšie poklesy o 31 až 46 percent sa prejavili v Nitrianskom, Žilinskom Košickom a Trnavskom kraji. Rebríček najvyššieho počtu začatých bytov dlhodobo vedie Bratislavský kraj, aktuálne počty však boli 19 percent pod dlhodobým priemerom.
Ceny nehnuteľností dosahujú nové maximá. Čaká nás ďalší realitný boom?
Ku koncu júna bolo na Slovensku rozostavaných vyše 77-tisíc bytových jednotiek, čo bolo medziročne menej o 2,8 percenta a súčasne o 1,7 percenta viac ako dlhodobý priemer. V súhrne za prvý polrok 2025 sa na Slovensku dokončilo 6 836 nových bytov, čo predstavovalo pokles medziročne o vyše 19 percent a oproti dlhodobému priemeru o 17 percent. Zároveň sa začalo stavať 7 241 bytov, čo bolo medziročne menej o 14,5 percenta, v porovnaní s dlhodobým priemerom menej o takmer 25 percent.
„Bytová výstavba u nás ostáva v útlme a druhý štvrťrok potvrdil, že developeri volia opatrný prístup pri nových projektoch,“ uviedol na margo aktuálnej štatistiky analytik 365.bank Tomáš Boháček s tým, že Bratislava stratila líderskú pozíciu a regióny nedokážu tento deficit vykompenzovať. „Nové projekty sú ovplyvňované neistým výhľadom pre ekonomiku a následnú kúpyschopnosť domácností a investorov,“ doplnil.
Nový stavebný zákon
Ďalším faktorom bolo podľa Boháčka vyčkávanie na nový stavebný zákon, ktorý sa však bude prejavovať na reálnych dátach produkcie bytov pravdepodobne až v horizonte jedného až dvoch rokov. „Na druhej strane, súčasný trend výstavby bude v krátkom čase limitovať ponuku nových bytov na trhu, čo však spolu so stále pretrvávajúcim dopytom naznačuje, že tlak na ceny bývania v najbližšom období nepoľaví, bude naopak narastať,“ poznamenal.
Priemerná úroková sadzba hypoték s fixáciou 1-5 rokov sa počas druhého štvrťroka 2025 pohybovala tesne nad troma percentami, čo už je podľa Boháčka úroveň silnejšie motivujúca domácnosti k novým úverom, ktoré ešte viac odčerpajú ponuku na trhu.
Aj malý byt môže vyvolať veľký dojem. Osem trikov na zväčšenie priestoru
Podľa analytičky Wood & Company Evy Sádovskej bude zaujímavé sledovať v tomto roku aj vývoj niektorých pomerových ukazovateľov. „Počet dokončených bytov na tisíc obyvateľov poskytuje prehľad o tom, ako efektívne región reaguje na dopyt po bývaní a aký je jeho reálny výstavbový výkon,“ uviedla s tým, že umožňuje porovnanie naprieč regiónmi a slúži ako zrkadlo rozvojového tempa v oblasti bývania.
„Hoci neexistujú presné normy pre tento ukazovateľ, v EÚ či vo svete, hodnoty vyššie ako 5 signalizujú intenzívnejšiu bytovú výstavbu, s aktívnou reakciou na dopyt. Ide zväčša o mestské a ekonomicky silné oblasti,“ vysvetlila Sádovská. V prípade SR takto vysokú úroveň dosahovali do roku 2024 napríklad Bratislavský a Trnavský kraj.
Ceny nehnuteľností v Bratislave rastú, nájmy stagnujú už niekoľko mesiacov
„Naopak, ak úroveň pomeru je dlhodobo pod hodnotou 2,5, môže to viesť k nedostatku nového bývania a stagnácii trhu,“ dodala s tým, že na Slovensku v roku 2024 dosiahli takto nízku úroveň Banskobystrický a Košický kraj. V ich prípade aj z dlhodobého hľadiska kolísal ukazovateľ okolo úrovne 2.
Vývoj cien bytov a domov
Index stavebnej aktivity (pomer medzi rozostavaným a dokončeným počtom bytov) dopĺňa pohľad na výstavbu o širší kontext – zachytáva dynamiku bytovej výstavby vrátane projektov v rôznych fázach prípravy a realizácie. Umožňuje identifikovať potenciál budúceho rastu bývania a aktivitu trhu v danom regióne. Ak je hodnota ukazovateľa vyššia ako jeden, stavebná aktivita sa považuje za vysokú a do budúcna sa očakáva rast ponuky. V prípade všetkých regiónov SR bol dosiaľ (dlhodobo) tento index vyšší ako jeden.
Staršie dvojizbové byty sú najžiadanejšie a zdraželi najviac, Košice sa doťahujú na Bratislavu
Počas augusta zverejnili Národná banka Slovenska (NBS) aj ŠÚ SR vývoj cien bytov a domov v SR za druhý kvartál 2025. V prípade ponukových cien, ktoré sleduje NBS, bol evidovaný medziročný nárast cien o 12,8 percenta, v prípade realizačných cien od ŠÚ SR bolo vykázané zdraženie bytov a domov o 11,3 percenta.„V oboch prípadoch ide o neprehliadnuteľný nárast cien a to naprieč celou krajinou,“ upozorňuje analytička.
Za aktuálnym vývojom cien podľa nej stojí viacero faktorov. „Ponuka stále nedokáže držať krok s dopytom. Svoju rolu zohráva i zníženie úrokových sadzieb v druhej polovici roka 2024, ktoré znovu rozhýbalo hypotekárny trh. Kúpu podporuje i opätovný rast reálnych miezd a relatívne nízka nezamestnanosť,“ vymenovala Sádovská. Nezanedbateľná je podľa nej aj psychológia – mnohé domácnosti rátajú s ďalším rastom cien, a to ich motivuje neodkladať rozhodnutie o kúpe bývania a uskutočniť ho v relatívne krátkom čase. Vývoj cien zároveň v nemalej miere ovplyvňuje aj konkrétny región či lokalita.
