Investičný trh komerčných nehnuteľností v strednej a východnej Európe zažíva turbulentné obdobie – niektoré krajiny zápasia s vysokou neobsadenosťou a poklesom výstavby, iné prepisujú rekordy. Vyplýva to z aktuálnej správy investičnej platformy Crowdberry. Podľa nej, napriek rozdielom medzi jednotlivými krajinami, región CEE potvrdzuje stabilitu a upevňuje si svoje postavenie v rámci celej Európy.
Výrazné rozdiely
„Popri investičnom rozmachu sa mení aj nájomný trh – rastie konkurencia medzi prenajímateľmi, podmienky sú flexibilnejšie a ESG či technologická pripravenosť sa stávajú nie len štandardom, ale nevyhnutnou podmienkou. Hoci geopolitické riziká, či politická neistota brzdia rozhodnutia investorov, trend nearshoringu a príchod nových výrobných projektov aj na Slovensko signalizujú, že rok 2025 môže byť začiatkom novej fázy rastu v regióne,“ konštatuje Head of Real Estate spoločnosti Tomáš Cár.
Mnohí predávajúci majú prehnané očakávania. Čo je základom úspešného predaja nehnuteľnosti?
Priemyselný a logistický trh v regióne CEE (Poľsko, Česko, Slovensko, Maďarsko, Rumunsko a Bulharsko) vstúpil do roka 2025 s miernym optimizmom, hoci rozdiely medzi krajinami sú výrazné. Slovensko sa so 6,15-percentnou neobsadenosťou, podobne ako Rumunsko, nachádza niekde uprostred, avšak stále pod úrovňou Poľska a Maďarska, a s lepšími predpokladmi stabilizácie vďaka vysokému podielu predprenajatých projektov. Slovenský investičný trh komerčných nehnuteľností v prvej polovici roka 2025 dosiahol rekordný objem 536 miliónov eur, čím prekonal celý výsledok za rok 2024.
Kľúčové transakcie
„Celoročný objem sa tak predpokladá v rozmedzí 800 miliónov až 1 miliarda eur, podporený klesajúcimi úrokovými sadzbami a priaznivejším bankovým financovaním,“ predpovedá Cár. Najväčší podiel na investičnej aktivite mali sklady a výrobné areály (57 percent), nasledované retailom (34 percent) a kanceláriami (7 percent).
V Bratislavskom kraji sa dokončilo najmenej bytov za 22 rokov
Medzi kľúčové transakcie patrila akvizícia industriálneho portfólia Contera/TPG spoločnosťou Blackstone, predaj piatich Tesco Galérií formou sale & leaseback, odpredaj logistickej budovy DSV v Senci a nákupné centrum VIVO Bratislava spolu s kancelárskymi budovami.
„Zaujímavosťou je, že 53 percent investovaného kapitálu pochádzalo z domácich a regionálnych fondov, kým 47 percent priniesol zahraničný inštitucionálny kapitál,“ dodáva odborník.
Leasingová aktivita
Ochladenie dopytu na nájomnom trhu podľa neho pokračovalo aj v druhom kvartáli, avšak leasingová aktivita sa prekvapivo zvýšila – hrubý take-up dosiahol 103-tisíc metrov štvorcových, čo predstavuje 64 -percentný nárast oproti predchádzajúcemu kvartálu. Nové nájmy a predprenájmy tvorili až 70 percent objemu, čo sa prejavilo v čistom take-upe na úrovni 73-tisíc metrov štvorcových.
Investičná aktivita na trhu komerčných nehnuteľností by mala pokračovať v oživovaní
„V druhom kvartáli bolo dokončených 77 800 metrov štvorcových v piatich projektoch, prevažne na západe Slovenska, pričom vo výstavbe zostáva stabilných 318 600 metrov štvorcových. Z toho viac než 25 percent sa nachádza na východe a 40 percent ešte nemá nájomcov, keďže ide o špekulatívnu výstavbu,“ konštatuje ďalej Cár.
Rozhodujúci faktor
Prime nájomné mierne kleslo na 5,50 eura za meter štvorcový a mesiac, čo podľa neho odzrkadľuje rastúcu konkurenciu medzi prenajímateľmi a väčší tlak na incentívy. Technologická pripravenosť a environmentálne riešenia sú podľa odborníka dnes rozhodujúcim faktorom pri prenájme aj investíciách.
Dobrá lokalita alebo lepší stav nehnuteľnosti? Podľa čoho si vybrať svoje budúce bývanie?
„Slovensko v tomto smere nezaostáva. V regióne CEE rastie dopyt po budovách schopných zvládnuť automatizáciu, robotické procesy či IoT systémy správy skladu, pričom nájomcovia kladú dôraz aj na energetickú efektívnosť a bezpečnosť,“ približuje Tomáš Cár.
Celková nálada na trhu zostáva opatrne optimistická. Developeri aj investori pokračujú v akvizíciách pozemkov a príprave nových projektov, no rozhodnutia o väčších transakciách často odkladajú, kým sa nezlepší makroekonomické prostredie v Európe.
Zostávajúce riziká
„Prime yield ostáva stabilný na úrovni šesť percent, čo je najnižšia hodnota spomedzi všetkých komerčných aktív a podčiarkuje atraktivitu logistického segmentu,“ dodáva odborník.
Slovenský realitný trh láme rekordy. Investori vložili do komerčných nehnuteľností viac než pol miliardy eur
Rizikom podľa neho ostávajú geopolitické tlaky a clá USA na dovoz automobilov, ktoré zasahujú exportne orientovanú slovenskú ekonomiku. Na druhej strane trend nearshoringu, rast e-commerce a prílev nových výrobných investícií ako Volvo pri Košiciach vytvárajú predpoklady pre dlhodobý rast.
„Ku koncu roka 2025 sa očakáva postupné zlepšenie trhovej situácie, podporené očakávanou ekonomickou stabilizáciou a obnovou dôvery v kľúčových sektoroch,“ uzatvára.
