Rast cien nehnuteľností sa zrýchľuje, zatiaľ čo hypotéky zostávajú relatívne dostupné. To otvára mnohým Slovákom priestor na presun do väčšieho alebo modernejšieho bývania. Kúpa novej nehnuteľnosti je však často podmienená predajom tej starej, čo môže prinášať finančný stres a časový tlak.
Riaditeľka FinGO reCloudRóberta Mecková radí, ako tento proces zvládnuť bez komplikácií. Keďže je predpoklad, že ceny nehnuteľností budú aj naďalej stúpať, ideálny moment na kúpu nového bývania môže byť podľa nej práve dnes.
Dôležitá je finančná analýza
„Pre väčšinu klientov je kúpa nového bývania priamo naviazaná na predaj pôvodnej nehnuteľnosti, pretože nemajú k dispozícii dostatočné vlastné zdroje. Najčastejším dôvodom je zmena životnej situácie, napríklad rozrastajúca sa rodina, potreba väčšieho priestoru, presun z bytu do domu, zmena lokality kvôli práci alebo škole, prípadne rozvod či spojenie domácností,“ približuje odborníčka.
Ideálny postup má podľa nej jasnú logiku. „Najskôr je nevyhnutné preveriť finančné možnosti a schopnosť získať úver, aby klient vedel, s akým rozpočtom môže reálne pracovať. Zároveň je dôležité správne naceniť nehnuteľnosť na predaj, aby bolo jasné, aké finančné zdroje z predaja vstúpia do kúpy,” odporúča Mecková.
Ceny nehnuteľnosti naďalej stúpajú. Oplatí sa ešte čakať s kúpou bytu?
Podľa odborníčky na hypotéky je dobré mať jasno v reálnych finančných možnostiach ešte predtým, než sa záujemcovia o nové bývanie pustia do obhliadok. V opačnom prípade riskujú, že sa nadchnú pre byt či dom, ktorý si v konečnom dôsledku nebudú môcť dovoliť, alebo naopak, budú robiť zbytočné ústupky.
„Ak ľudia preskočia úvodnú finančnú analýzu, často hľadajú nehnuteľnosť mimo svojho rozpočtu alebo sa naopak zbytočne obmedzujú, hoci by to nebolo potrebné,“ uvádza riaditeľka pre úvery FinGO.skEva Šablová.
Ideálny čas na hypotéku
Dobrou správou podľa odborníkov je, že ideálny čas na hypotéku je práve teraz, keďže úrokové sadzby sú stále priaznivé. Na začiatku sa podľa nich netreba viazať na konkrétnu banku ani podávať oficiálnu žiadosť o úver. „Na úvod úplne postačia nezáväzné prepočty,“ odporúča Šablová.
Róberta Mecková dodáva, že následne má zmysel súbežne spustiť hľadanie nového bývania a predaj svojej nehnuteľnosti. „Rezervácia novej nehnuteľnosti by mala prísť až v momente, keď je predaj minimálne rozbehnutý alebo zazmluvnený. Preskakovanie týchto krokov zvyšuje riziko problémov,“ varuje odborníčka.
Bývanie na Slovensku zdraželo o 12 percent, priemerná cena vzrástla o takmer tristo eur za meter štvorcový
Ak klient najprv kúpi novú nehnuteľnosť a až potom predáva svoju pôvodnú, často sa dostáva do zložitej finančnej situácie. „Dvojité financovanie je možné len v prípade, že má klient nárok na ďalšiu hypotéku, čo však veľakrát nemá, pretože banka medzi jeho výdavky započítava aj splátky súčasnej hypotéky,“ upozorňuje Mecková.
Mnohí klienti zároveň potrebujú mať k dispozícii aj peniaze z predaja, aby vôbec splnili podmienky na kúpu. „Ak banka druhú hypotéku neschváli a klient už má rezervovanú novú nehnuteľnosť, vzniká problém,“ dodáva odborníčka.
skryte
Časový tlak a stres
V takom prípade prichádza časový tlak, stres a snaha predať nehnuteľnosť čo najrýchlejšie, čo často vedie k nižšej predajnej cene a slabšej vyjednávacej pozícii klienta. Naopak, ak klient svoju nehnuteľnosť najskôr predá a až potom kupuje novú, môže dočasne zostať bez bývania a musí riešiť prenájom alebo pomoc rodiny.
„Dlhší časový odstup medzi predajom a kúpou navyše môže spôsobiť, že ceny nehnuteľností medzičasom vzrastú a klient bude nútený vybrať si nehnuteľnosť, ktorá mu nebude úplne vyhovovať,” pripomína expertka na reality.
Vlani sa v bratislavských novostavbách predalo takmer dva a pol tisíc bytov, ich cena vzrástla
Kľúčom je podľa nej správne nastavenie harmonogramu a komunikácia medzi všetkými stranami. Jedným z riešení je tzv. rent-back. „Rent-back funguje tak, že klient predá svoj byt alebo dom, pričom na dohodnuté obdobie v ňom ešte ostáva bývať a novému majiteľovi platí nájom, kým sa presťahuje do nového bývania,“ vysvetľuje.
Dôležité je zosúladiť termíny kupujúceho, predávajúceho, banky aj samotného sťahovania. „Keď sú tieto termíny dobre nastavené a vopred odkomunikované, celý proces môže prebehnúť plynulo,“ dodáva Mecková. Podľa nej je ideálne, ak je celý proces zabezpečený pod jednou strechou alebo v rámci dobre nastavenej spolupráce.
skryte
Prepis energií a služieb
Odborníčka upozorňuje, že pri sťahovaní do nového bytu alebo domu netreba myslieť len na adresu v občianskom preukaze. Dôležitý je aj prepis energií a služieb, ktoré závisia od typu nehnuteľnosti. Ide najmä o elektrinu, plyn, vodu, správu nehnuteľnosti alebo internet.
„Vždy je potrebné nahlásiť stavy meračov k dátumu odovzdania príslušným dodávateľom. Nasledujú prepisy u správcu aj správne spísaný odovzdávací protokol. Dôležitá je aj časová rezerva na sťahovanie a pripravenosť odovzdať byt vyprataný, čistý a v stave zodpovedajúcom tomu, čo kupujúci videl na obhliadkach,“ uvádza.
Budú nehnuteľnosti pokračovať v zdražovaní? Ďalší vývoj ovplyvnia tri kľúčové faktory
Dôležitým krokom je podľa Meckovej aj zrušenie pôvodného poistenia nehnuteľnosti a domácnosti a uzatvorenie nového, ktoré sa bude viazať už na novú nehnuteľnosť. „Poistenie vinkulované v prospech banky je takmer vždy nevyhnutnou podmienkou čerpania hypotéky,“ pripomína.
Zároveň zdôrazňuje, že hypotéka je záväzok na dlhé roky, preto je rozumné myslieť aj na situácie, ktoré môžu výrazne zasiahnuť do rodinného rozpočtu. „Poistenie úveru v banke chráni najmä samotnú banku, zatiaľ čo životné poistenie klientovi dáva väčšiu flexibilitu v tom, ako poistné plnenie využije,“ uzatvára.
