Novela katastrálneho zákona, ktorá má platiť od júna 2026, zásadne zmení rozsah a podmienky prístupu verejnosti k údajom o nehnuteľnostiach. Časť informácií už nebude dostupná bez registrácie. Podľa odborníkov môže obmedzenie verejných informácií komplikovať bezpečné preverovanie vlastníckych vzťahov pri kúpe či predaji.
Spomalila sa výstavba kancelárií aj bytov, na realitnom trhu vládne neistota
Navrhované zmeny smerujú k vyššej ochrane osobných údajov, zároveň však výrazne obmedzia údaje, ktoré boli doteraz bežne dostupné na listoch vlastníctva. Z verejných výpisov zmiznú informácie ako dátum narodenia vlastníka, adresa jeho trvalého pobytu, rodné priezvisko či ďalšie identifikačné údaje.
K podrobnejším informáciám sa bude možné dostať len po registrácii v štátom kontrolovanom systéme. Účinnosť zmien sa navrhuje od 1. júla 2026, pri vybraných ustanoveniach od júla 2027.
skryte
Odborníci upozorňujú na riziko podvodov
Podľa odborníkov na realitný trh tento zásah zásadne ovplyvní proces preverovania nehnuteľností pred podpisom kúpno-predajnej zmluvy. Doteraz boli listy vlastníctva pre bežných kupujúcich prvým nástrojom kontroly — najmä pri zisťovaní vlastníkov, záložných práv či prebiehajúcich konaní.
„Kupujúci, ale najmä realitné kancelárie (RK), využívajú prístup do online katastra denne. Vyhľadávajú listy vlastníctva, katastrálne mapy, kontrolujú povolenia vkladov záložného alebo vlastníckeho práva, ale najmä právny stav nehnuteľnosti, ktorú RK predáva“ priblížila majiteľka RK Karin & Partners Karin Zápalová.
V súvislosti s kybernetickým útokom na kataster sú nevyhnutné viaceré zmeny
Bez online prístupu bude podľa nej proces predaja nehnuteľnosti náročný a najmä nebezpečný. Zníženie rozsahu verejných údajov môže podľa Zápalovej vytvoriť priestor pre situácie, v ktorých bude kupujúci odkázaný len na informácie poskytnuté predávajúcim. Takéto podmienky môžu prinášať viac chýb, ale aj cielené podvody.
„Ako príklad uvediem, že v prípade, ak bude kupujúci hradiť kúpnu cenu prevodom na účet – aj len čiastočnú úhradu – a nevie online pozrieť právny stav na katasterportáli, môže nastať situácia, že sa v jeden deň podpíšu dve kúpne zmluvy a vznikne tak podvod,“ upozornila odborníčka.
Overenie informácií bude náročnejšie
Kým dnes je možné takýto problém odhaliť okamžitou online kontrolou, po zavedení nových pravidiel bude overenie informácií pre bežného kupujúceho náročnejšie. Obmedzený prístup k údajom bude znamenať viac krokov, viac administratívy aj vyššie náklady.
„Kupujúci aj predávajúci budú musieť počítať s vyššími nákladmi, keďže proces preverovania a získavania informácií z katasterportálu bude spoplatnený. Pretaví sa to do poplatkov pre klientov,“ zdôraznila Zápalová.
Hrčka upozornil, že byty na Panónskej sa predávajú aj napriek nesúhlasu samosprávy a prokuratúry
Podľa odborníčky môžu vyššie náklady motivovať časť kupujúcich riešiť prevod svojpomocne bez realitného agenta, čo však zvyšuje riziko chýb a podvodov. Hoci novela vyvoláva obavy najmä medzi ľuďmi, ktorí plánujú kupovať či predávať nehnuteľnosť, odborníci nepredpokladajú výrazný pokles dôvery v trh ako taký.
Kľúčovým faktorom bude úloha realitných kancelárií a právnikov. „Overené a dôveryhodné realitné kancelárie budú preverovať všetko ako doteraz. Klientova dôvera musí byť vždy na prvom mieste,“ doplnila Zápalová.
Ak zmeny prejdú v aktuálne navrhnutom znení, realitný trh čaká výrazná úprava zaužívaných postupov. To, čo bolo doteraz otázkou niekoľkých minút, bude od roku 2026 viazané na registráciu, poplatky a rozsiahlejšie právne služby. Podľa realitných maklérov bude kľúčové, aby kupujúci venovali preverovaniu vlastníckych vzťahov ešte väčšiu pozornosť a nespoliehali sa len na neformálne informácie predávajúceho.
