Realitný barometer Realitnej únie SR (RÚ SR), ktorý sleduje ceny bytov v krajských mestách, vlani stúpol o 11,7 percenta a za posledné dva roky dokonca o 25,1 percenta. Dynamický rast potvrdzujú aj posledné údaje z Eurostatu, podľa ktorých Slovensko dosiahlo v treťom štvrťroku 2025 piaty najvyšší medziročný rast cien nehnuteľností spomedzi krajín Európskej únie.
„Časť ľudí má pocit, že ceny rastú ako strom do neba, a preto s kúpou bytu neváhajú. Obávajú sa totiž, že neskôr by ho ešte viac preplatili,“ konštatuje realitná únia. Na druhej strane pribúda hlasov, ktoré upozorňujú na príliš rýchly rast cien, prehriatie trhu a nafukovanie realitnej bubliny. „V médiách sa už objavujú prvé nadpisy, ktoré naznačujú jej prasknutie,“ upozorňuje RÚ SR.
Realitná bublina v roku 2022
Realitná bublina vzniká vtedy, keď ceny nehnuteľností rastú príliš rýchlo a odpájajú sa od vývoja ekonomických fundamentov, najmä miezd, kúpyschopnosti obyvateľstva, dostupnosti úverov či demografického vývoja. V takom prípade vzniká riziko cenovej korekcie smerom nadol.
„Realitná bublina bola témou diskusií aj pred štyrmi rokmi. Situácia napokon vyústila do poklesu cien, keď Realitný barometer od augusta 2022 v priebehu nasledujúceho roka a štvrť stratil na svojej hodnote 10,3 percent”, vysvetľuje hlavný analytik RÚ SR Vladimír Kubrický.
Nový život pri Dunaji: Bratislava predstavila víziu Zimného prístavu
Hoci sa súčasná situácia môže na prvý pohľad podobať tej pred štyrmi rokmi, vo viacerých aspektoch je odlišná.
1. Rast cien nehnuteľností je miernejší
Za posledné dva roky sa hodnota Realitného barometra zvýšila o štvrtinu. „V období od augusta 2021 do augusta 2022 však Realitný barometer vzrástol až o takmer jednu tretinu (32,7 %). Ceny bytov sa pritom zvyšovali už v predchádzajúcom období, pričom rástli rýchlejšie ako mzdy,“ uvádza RÚ SR.
2. Cena peňazí bez veľkých zmien
O tom, či tento rok úrokové sadzby na hypotékach ešte klesnú, sa dá podľa realitnej únie diskutovať. „Ich rast však na programe dňa zrejme nebude,“ myslí si RÚ SR. V roku 2022 sa výrazne zhoršila situácia na realitnom trhu aj pre zvyšovanie úrokových sadzieb. Práve preto množstvo ľudí stratilo záujem o kúpu nehnuteľnosti.
3. Neistota ľudí je nižšia ako v roku 2022
„Konsolidácia verejných financií síce domácnosti znepokojuje, spomeňme si však na ich obavy v súvislosti so začiatkom vojny na Ukrajine, energetickou krízou či cválajúcou infláciou pred pár rokmi,“ pripomína realitná únia s tým, že v tomto období dočasne klesli aj reálne mzdy.
4. Kompozitný index NBS sa nachádza v bezpečnosm pásme
Indikátor Národnej banky Slovenska, ktorý monitoruje prehriatie realitného trhu, bol pred jeho posledným ochladením o dve pásma vyššie ako v súčasnosti, a to vo fáze vysokého rizika. „Teraz sa kompozitný index nachádza vo fáze vzostupu,“ dodáva RÚ SR.
Napriek tomu, že ceny bytov rastú dynamicky, realitný trh je v súčasnosti pokojnejší a predvídateľnejší ako v turbulentnom období pred pár rokmi. Riziko vzniku a prasknutia realitnej bubliny je tak podľa realitnej únie nižšie.
skryte
Najviac zdraželi staršie dvojizbové byty
Na základe dát Realitného barometra za posledné dva roky najvýraznejšie zdraželi staršie dvojizbové byty. „Zvýšenie až o 28,3 percenta odráža aj silný záujem investorov,“ konštatuje realitná únia. Nasledujú staršie trojizbové byty s priemerným nárastom 23 percent. Miernejšie sa zvyšovali ceny novších dvojizbových bytov, v priemere o 21,2 percenta. Najpomalšie zdražovali novšie trojizbové byty s priemerným rastom 17,9 percenta.
Budú nehnuteľnosti pokračovať v zdražovaní? Ďalší vývoj ovplyvnia tri kľúčové faktory
Prešov je lídrom zdražovania až v dvoch kategóriách, a to pri starších dvoj- a trojizbových bytoch. Cena staršieho dvojizbového bytu tam za dva roky vzrástla zo 116-tisíc na 163-tisíc eur, cena trojizbového zo 141-tisíc na 186-tisíc eur. Novšie dvojizbové byty zdražovali najviac v Trenčíne, keď cena poskočila zo 137-tisíc na 183-tisíc eur.
Novšie trojizbové jednotky najviac zdraželi v Bratislave, konkrétne z 281-tisíc na 357-tisíc eur. „Prešov a Trenčín patrili dlhodobo k najlacnejším krajským mestám, takže posledný vývoj možno vnímať ako určité znižovanie ich cenového odstupu,“ poznamenala realitná únia.
Byty budú zdražovať aj tento rok
Podľa Vladimíra Kubrického budú byty zdražovať aj tento rok, hoci ich cenový rast už nemusí byť dvojciferný. „Napriek konsolidácii verejných financií zostáva nálada na realitnom trhu pozitívna, pričom slovenské domácnosti sú ešte stále v dobrej finančnej kondícii. Vývoj bude diferencovaný, pričom cenové rozpätie medzi novšími a staršími bytmi sa tento rok bude skôr zvyšovať ako znižovať,” uvádza analytik.
Z dlhodobého hľadiska bude ceny bytov čoraz viac ovplyvňovať demografický vývoj a presun obyvateľstva, ako to konštatuje aj Národná banka Slovenska.„Postupný úbytok obyvateľstva sa zrejme dotkne hlavne menších miest a môže vytvoriť tlak na cenovú korekciu,“ dodáva RÚ SR.
Krajské mestá môžu byť voči tejto korekcii odolnejšie. „Práve tam je totiž najviac pracovných príležitostí, ľudia tam prichádzajú za vzdelaním a sú tam často najlepšie podmienky na život,“ doplnila realitná únia. Diskusia o realitnej bubline môže podľa nej u predávajúcich vytvárať tlak na rýchly predaj a znižovanie cien.
