Výšku hypotéky ovplyvňuje viacero faktorov, v prvom rade je to príjem a jeho pôvod. Ako ďalej uviedla Iveta Hudáková z portálu Finančný kompas, štandardne vo väčšine prípadov banky v prvom rade vychádzajú z príjmu zo závislej činnosti.
Vplyv na výšku hypotéky má aj rodinný stav, či pracuje žiadateľ na Slovensku alebo má príjem zo zahraničia, ako aj jeho ďalšie záväzky. Čím vyšší príjem žiadateľ má, tým vyššiu hypotéku môže dostať.
Stress test
Základným predpokladom pre maximálnu výšku úveru je však dodržanie koeficientu DTI, tzn. že žiadateľ nemôže dostať úver viac ako je osemnásobok čistého ročného príjmu.
Ak už nejaké úvery spláca, ich zostatky je potrebné z tejto sumy odpočítať. „Veľkosť finančnej rezervy žiadateľa po odpočítaní životného minima musí byť 40 percent. Výška jeho splátok môže byť najviac 60 percent z jeho príjmu po odpočítaní životného minima,“ hovorí Hudáková.
Nízky príjem, ale aj zlá platobná história. Aké sú najčastejšie problémy pri schvaľovaní hypotéky?
Ďalším parametrom, ktorý ovplyvňuje výšku hypotéky, je „stress test“, ktorým chcú banky zabezpečiť, aby klient vedel hypotéku splácať aj po teoretickom navýšení úrokových sadzieb. Toto navýšenie môže prísť napríklad pre zmenu základnej úrokovej sadzby po ukončení fixácie úveru.
Ak má žiadateľ na hypotéke úrok jedno percento, banka k nemu priráta teoretické navýšenie o dve percentá a vyhodnotí, či by daný úver bol žiadateľ schopný splácať aj po navýšení úroku.
Znalecké posudky
Vplyv na výšku hypotéky má aj LTV (Loan to Value). Vyjadruje stupeň rizika pri poskytovaní hypotéky k hodnote nehnuteľnosti, ktorú určuje súdny znalec. Banka prehodnocuje znalecký posudok svojím interným bankovým znalcom, avšak nie vždy akceptuje hodnotu zo znaleckého posudku.
„V takom prípade sa pri LTV vychádza z hodnoty určenej bankou. Ideálny prípad nastáva, ak hodnota nehnuteľnosti je vyššia ako kúpna cena. V tomto prípade môže žiadateľ požiadať o vyšší hypotekárny úver, ako je kúpna cena,“ konštatuje Hudáková.
Ukazovateľ LTV nemôže presiahnuť 90 percent. Podiel nových úverov s LTV medzi 80 percent a 90 percent nemôže presiahnuť 20 percent z poskytnutých úverov.
„Vysoké hodnoty LTV môžu spôsobiť problémy pri prípadnom poklese cien nehnuteľností tak pre spotrebiteľa, ako aj pre veriteľa. Ak spotrebiteľ zlyhá v splácaní úveru, jeho nehnuteľnosť nemusí postačovať na vyplatenie úveru a je vystavený exekučnému konaniu,“ uviedla Hudáková.
