Ponuku novostavieb v Bratislave tvorilo ku koncu roka 2025 celkovo 3 874 bytov v rámci 99 rezidenčných projektov. Ponuka bytov zostala medziročne vyššia o 15 percent, k čomu prispeli najmä prírastky nových projektov v druhej polovici roka, ale aj stabilizácia predaja bytov. Vyplýva to z aktuálnej správy analytikov z Bencont Investments.
Priemerná ponuková cena medziročne vzrástla o necelých 7 percent, čím sa dostala na úroveň 5 301,56 eura za meter štvorcový s DPH. „V porovnaní s tretím štvrťrokom sme však boli svedkami jej miernej korekcie, ktorú spôsoboval najmä predaj bytov s vyššími jednotkovými cenami v porovnaní s predošlými štvrťrokmi,“ komentujú analytici.
Vplyv štrukturálnych zmien
Priemerná cena bytov v Bratislave podľa nich rastie najmä vplyvom štrukturálnych zmien. Priemer ťahá nahor ponuka bytov vo vyššom segmente ale aj zmeny cenníkov pri existujúcich bytoch. „V prípade úprav cenníkov sledujeme selektívne a štrukturálne zmeny cien, kedy developeri zvýšia ceny dopytovaného typu bytov, pričom ceny pomalšie sa predávajúcich bytov sú buď znižované alebo zostávajú nezmenené,“ konštatujú analytici.
Priemerná plocha ponúkaných bytov zostala nezmenená a predstavuje 66,83 metra štvorcového. Polovica celej ponuky bytov je sústredená v okresoch Bratislava II (30 percent) a Bratislava IV (24 percent). „S korekciou jednotkovej ceny, pri nezmenenej priemernej ploche, prišlo k zníženiu priemernej absolútnej ceny o necelých 6-tisíc eur, no aj tak je medziročne vyššia o 9 percent a dosahuje 377 989,80 eura s DPH,“ dodávajú.
Máme tu ďalšiu realitnú bublinu? Analytici prinášajú jednoznačnú odpoveď
Predaj nových bytov sa v druhej polovici roka 2025 stabilizoval a v poslednom štvrťroku zaznamenali predaj 634 nových bytov. „Pri dodržaní aktuálneho tempa predaja a nedopĺňaní nových bytov by sa všetky byty vypredali približne za rok a pol,“ upozornili analytici.
Približne štvrtinu všetkých predaných bytov v minulom roku tvorili byty vo vyššom segmente. „Špeciálne v poslednom štvrťroku sme však sledovali zvýšený podiel predaja bytov s vyššou jednotkovou cenou, a to v rámci vyššieho aj stredného segmentu,“ dodávajú s tým, že priemerná cena predaných bytov v závere roka sa tak dostala na 5 033,42 eura za meter štvorcový s DPH. V porovnaní s koncom roka 2024 sa tak predávali v priemere o 7,5 percenta drahšie.
Trh sa dostáva do novej rovnováhy
Hlavný analytik Bencont Investments Rudolf Bruchánik uviedol, že po výraznejšom prírastku ponuky v druhej polovici roka 2025 a stabilizácii počtu predaných bytov sa trh novostavieb v Bratislave postupne dostáva do novej rovnováhy. „Stagnácia cien novostavieb v spojení s rastom miezd a stabilizáciou úrokových sadzieb podporila oživenie predaja už v roku 2024 a v roku 2025 sa predalo najviac bytov od roku 2021,“ konštatuje.
Súčasná stabilizácia predaja podľa neho naznačuje, že tlak na rast cien bude v najbližšom období obmedzený. „Zároveň nevidíme ani kapacity na výrazné zvýšenie ponuky, ktorá by konkurenčným tlakom mohla spôsobiť korekciu cien smerom nadol,“ myslí si Bruchánik. Na strane ponuky je podľa neho zreteľná opatrnosť developerov pri uvádzaní nových projektov a etáp do predaja.
Rok 2025 bol rekordný pre bratislavský trh kancelárskych priestorov, priniesol aj dve významné zmeny
„Táto stratégia prispieva k tomu, že ponuka je dostatočná, no nedochádza k výraznému prevýšeniu dopytu. Súčasne pretrvávajú zvýšené náklady na výstavbu, ovplyvnené cenami stavebných materiálov, energií, práce, ako aj prísnejšími požiadavkami na energetickú efektívnosť,“ dodáva s tým, že tieto faktory predstavujú prirodzené obmedzenie pre výraznejšie znižovanie cien.
Kúpyschopnosť obyvateľstva podľa Bruchánika zostáva limitujúcim faktorom ďalšieho oživenia trhu. „Hoci nominálne mzdy pokračujú v raste, ich efekt je oslabený infláciou a stále relatívne vysokými nákladmi na financovanie. Obnova dynamickejšieho rastu dopytu bude preto závisieť predovšetkým od ďalšieho zlepšovania makroekonomických podmienok, najmä rastu reálnych miezd a postupného uvoľňovania hypotekárnych podmienok,“ myslí si analytik.
Byty z druhej ruky výrazne draželi
Rok 2025 bol sprevádzaný výrazným rastom cien bytov z druhej ruky. „Počas celého roka sme mohli sledovať medziročné rasty okolo 10 percent a výnimkou nebol ani záver roka, keď ceny vzrástli o 10,5 percenta,“ uvádzajú ďalej analytici. Priemerná jednotková cena ponúkaných bytov sa v posledných mesiacoch pohybovala na úrovni 4 222,27 eura za meter štvorcový. V porovnaní s tretím štvrťrokom sa ceny zvýšili o 2,2 percenta.
Cenový rast v rámci Bratislavy bol koncom roka ťahaný okresmi Bratislava I – III, pričom ceny v okresoch Bratislava IV a V skôr zostali na úrovniach z predošlého štvrťroku.
Slovensko naďalej zaostáva vo veľkosti bytového fondu, chýba v ňom približne pol milióna jednotiek
„Podobne sme rast cien zaznamenali naprieč všetkými ponúkanými dispozíciami, ako aj v rámci všetkých kategórií bytov. Ceny stagnovali len pri päťizbových bytoch, ktoré však tvorili len 2,5 percenta ponuky,“ dodali analytici. Stagnovali aj byty v pôvodnom stave, ktorých podiel na ponuke predstavoval necelých 7 percent.
Ponuku tvorili byty s priemernou rozlohou 66,95 metra štvorcového, čím boli o 5 percent väčšie v porovnaní s predošlým štvrťrokom. Väčšie byty v ponuke v kombinácii s rastom jednotkovej ceny zvýšili priemernú absolútnu cenu na 276 699,90 eura.
Rast nájomného sa spomalil
Rast nájomného sa v druhej polovici roka 2025 spomalil. Priemerná výška nájmu spolu s energiami medziročne vzrástla len o 2 percentá. V mesiacoch október – december sa podľa analytikov objavovali ponuky bývania v priemere za 17,37 eura za meter štvorcový. „Za spomaleným rastom cien nájmov stál v poslednom roku najmä návrat k preferencii vlastného bývania, čo sme v konečnom dôsledku mohli sledovať na raste cien bytov na sekundárnom trhu,“ priblížili.
Mesačný prenájom priemerného dvojizbového bytu spolu s energiami sa zvýšil na 917 eur. „Ak by sme z výpočtu vylúčili nájmy dvojizbových bytov v Starom Meste (1 044 eur), priemer vo zvyšných okresoch Bratislavy by sa pohyboval okolo 876 eur za mesiac,“ uviedli analytici s tým, že Staré Mesto bolo najvýraznejším ťahúňom priemernej ceny, nakoľko v ostatných okresoch nájmy skôr stagnovali. Ďalším faktorom bol rast nájmu medzi bytmi kategorizovanými ako novostavby, ktoré tvorili na konci roka 45 percent.
Vrátil sa investičný dopyt
Rudolf Bruchánik poznamenal, že poklesom úrokov a rastom cien nehnuteľností sa na trh vrátil investičný dopyt. „Popri kúpe bytu pre vlastné bývanie je investičný dopyt druhou najdôležitejšou zložkou dopytu. Preferencia vlastného bývania a sklon k realitným investíciám je stále slovenským typickým znakom,“ uviedol analytik. Návrat investičného dopytu, ktorý očakáva vyšší výnos z kúpy a prenájmu starších bytov oproti novostavbám bude podľa neho podporovať cenový rast v tomto roku.
„Výnos z investície je však závislý od mixu faktorov ako cena, výška nájmu a výška úrokovej sadzby. V neposlednom rade však vie investícii na atraktivite pridať alebo aj ubrať očakávaná miera inflácie. Tá na jednu stranu zvýhodňuje dlžníka no na druhú stranu znehodnocuje inkasovaný výnos v budúcnosti,“ upozornil Bruchánik. V segmente starších bytov predpokladá v roku 2026 pokračovanie cenového rastu avšak pomalším tempom okolo 5 percent medziročne.
„Očakávanie spomalenia tempa rastu je podložné najmä prudkým rastom cien starších bytov za posledné roky, čoho dôsledkom je zhoršenie dostupnosti v tomto segmente ako aj priblíženie sa starších bytov k cenám novostavieb. Pri nájomnom očakávame rovnako mierny rast, ktorý sa bude postupne stabilizovať v súlade s vývojom cien bytov,“ uzavrel hlavný analytik Bencont Investments.
