Bratislavský kancelársky trh prechádza zásadnou zmenou, ktorú priniesla nová metodika výpočtu ponuky. Podľa najnovšej správy realitno-poradenskej spoločnosti CBRE sa po novom nezapočítavajú budovy obsadené vlastníkmi či štátom, čím sa celkový objem komerčne dostupných priestorov znížil z pôvodných 2,05 milióna na 1,76 milióna metrov štvorcových. Tento prístup prináša podľa odborníkov presnejší obraz o reálnej situácii na trhu, ktorý v druhom štvrťroku 2025 zaznamenal viacero významných trendov.
Dopyt po moderných a udržateľných priestoroch je naďalej dominantný. Až 82 % prenajatých kancelárií patrilo do budov triedy A+ a A, čo jasne ukazuje, že nájomcovia sú ochotní platiť viac za kvalitnejšie prostredie.
Miera neobsadenosti
Celková miera neobsadenosti sa síce mierne znížila na 12,59 %, no podľa upravenej metodiky je stále na úrovni 14,41 %. Najnižšiu prázdnosť dosahuje bratislavské City Center (6,7 %), zatiaľ čo Outer City zápasí s vyššou neobsadenosťou na úrovni 17,65 %, čo odráža presun záujmu nájomcov bližšie k moderným centrám.
Vyše polovica firiem sídli vo vlastných priestoroch, kancelárie naplno využíva len 40 percent spoločností
Napriek tomu prenajímateľská aktivita výrazne klesla. V druhom štvrťroku dosiahla len 36 520 m², čo je medziročný pokles o 39 %. Čistá nájomná aktivita predstavovala 16 445 m² a najväčšiu transakciu tvorila renegociácia zmluvy verejného sektora v Outer City na ploche 9 240 m².
Renegociácie celkovo dominovali, keď tvorili až 55 % prenájmov, zatiaľ čo nové nájmy predstavovali 35 %, predprenájmy 8 % a expanzie len 2 %. Verejný sektor bol najaktívnejší, nasledovali odborné služby a IT.
Obmedzená ponuka tlačí na rast cien
Obmedzená ponuka nových projektov na trhu vytvára tlak na rast cien. V roku 2025 sa očakáva dokončenie len menšieho projektu Zváračák s plochou 4 000 m², väčšie kancelárske budovy prídu na trh až v rokoch 2026 a 2027. Tento vývoj sa už odráža v raste nájomného. Najvyššie dosiahnuteľné nájmy v Bratislave stúpli medziročne o 8 % na 20,50 eura za meter štvorcový mesačne.
Väčšina nových priemyselných nehnuteľností je predprenajatá, neobsadenosť je však naďalej vysoká
„Nová metodika prináša realistickejší obraz o trhu a jasne ukazuje, že dopyt po kvalitných a udržateľných priestoroch je naďalej silný. Aj napriek mierne vyššej miere neobsadenosti ostáva ponuka moderných kancelárií obmedzená, čo tlačí nájmy nahor,“ zdôraznil riaditeľ oddelenia prenájmu kancelárskych nehnuteľností v CBRE Oliver Galata.
