Kúpiť si byt v Bratislave či Košiciach sa stáva pre bežného človeka čoraz väčším luxusom. Obe mestá sa totiž podľa analýz zaradili medzi európske metropoly s najmenej dostupným bývaním.
Dôvodom je kombinácia nízkej ponuky novostavieb a rýchlo rastúcich cien, ktoré dlhodobo predbiehajú rast miezd. Výsledkom sú ceny nehnuteľnosti, pri ktorých mladý človek len krúti hlavou a začne rozmýšľať, či sa mu vôbec niekedy podarí zabezpečiť si vlastné bývanie.
„Dopyt vysoko prevyšuje ponuku, čo tlačí ceny bytov nahor,“ vysvetľuje finančný analytik XTB Matej Bajzík. V rozhovore s ním sa dozviete odpovede na otázky:
- Prečo Bratislava a Košice patria medzi mestá s najmenej dostupným bývaním v Európe?
- Ktoré faktory najviac tlačia ceny bytov nahor?
- Ako funguje nájomné a mestské bývanie v zahraničí?
- Prečo sa podobné modely na Slovensku neuchytili?
- Akú úlohu zohrávajú dotácie a štátna politika?
- Má mladý človek šancu na vlastné bývanie bez pomoci rodičov?
- Oplatí sa dnes kúpiť byt alebo radšej zostať v nájme?
- Aké sú vyhliadky cien nehnuteľností do budúcnosti?
Prečo sa podľa vás Bratislava a Košice dostali medzi európske mestá s najmenej dostupným bývaním? Aké faktory najviac tlačia ceny bytov nahor?
Bratislava aj Košice sa dostali medzi mestá s najmenej dostupným bývaním najmä kvôli kombinácii nízkej ponuky a rýchlo rastúcich cien. Na Slovensku sa dlhodobo stavia relatívne málo nových bytov, v prepočte na tisíc obyvateľov patríme medzi najslabších v Európe. To znamená, že dopyt vysoko prevyšuje ponuku, čo tlačí ceny nahor.
Najdrahšia chyba v živote? Dom za pol milióna postavený na nesprávnom mieste
Zároveň ide o mestá s vysokou ekonomickou aktivitou, relatívne nízkou nezamestnanosťou a nadpriemernými mzdami, kam ľudia prichádzajú za prácou. Mnohí tu bývajú len počas týždňa a trvalo pritom bývajú v iných regiónoch. Tento migračný pohyb a sústredenie pracovných príležitostí ešte viac zvyšuje tlak na ceny bývania a nájmov.
Prečo je problém dostupnosti bývania na Slovensku väčší než v iných krajinách strednej Európy?
Problém dostupnosti bývania je na Slovensku väčší než v iných krajinách strednej Európy najmä preto, že sa tu kombinuje rýchly rast cien s pomalým rastom miezd a veľmi nízkou ponukou nových bytov. Kým v krajinách ako Írsko či Poľsko je bytová výstavba v prepočte na obyvateľa vyššia, u nás patríme v Európe k posledným.
Ďalším faktorom je, že úspory domácností sú vo veľkej miere viazané v nehnuteľnostiach, Slováci stále tradične „investujú” do bývania ako do hlavného uchovávateľa hodnoty. To znamená, že aj dopyt tlačí ceny nahor.
V zahraničí fungujú nájomné a mestské byty, a to nielen pre sociálne prípady ako u nás, ale aj bežných ľudí, ktorí nechcú kupovať nehnuteľnosť. Ako to funguje v Rakúsku, Nemecku či Škandinávii?
V zahraničí je nájomné bývanie plnohodnotná alternatíva kúpy, nie stigmatizovaná sociálna voľba. Rakúsko, najmä Viedeň, je ikonickým príkladom, kde viac než 60 percent obyvateľov žije v mestských alebo družstevných bytoch s regulovaným nájmom, dostupných nielen pre sociálne slabších, ale aj pre učiteľov, zdravotníkov či rodiny strednej triedy.
Musia si našetriť, aby si mohli požičať. Kúpa vlastného bývania je pre mladých na Slovensku výzvou
V Nemecku býva viac ako polovica ľudí v nájme. Funguje tam systém regulácie nájomného, tzv. Mietspiegel, ktorý stanovuje maximálnu cenu podľa priemeru v danej lokalite. Škandinávia ide podobnou cestou. Vo Švédsku mestské bytové spoločnosti spravujú rozsiahly fond nájomných bytov a výška nájomného sa určuje kolektívnym vyjednávaním medzi združeniami nájomníkov a vlastníkmi. Tieto modely znižujú tlak na vlastníctvo a udržiavajú bývanie dostupnejšie.
Prečo sa u nás podobné modely nerozšírili alebo nefungujú?
Na Slovensku sa modely nájomného bývania, aké poznáme z Rakúska či Nemecka, nerozšírili z viacerých dôvodov. V 90. rokoch rokoch došlo k masívnej privatizácii bytového fondu, mestá a obce predali väčšinu nájomných bytov nájomníkom za symbolické ceny. To spôsobilo, že mestá dnes vlastnia len minimálny bytový fond a nemajú kapacitu poskytovať nájomné bývanie pre širšiu populáciu.
Slovenský investičný trh komerčných nehnuteľností dosahuje rekordy, iné krajiny trápi neobsadenosť
Ďalej sa na Slovensku rozšírila kultúra vlastníctva, bývanie je vnímané nielen ako základná potreba, ale aj ako forma uchovávateľa hodnoty. Ľudia preto uprednostňujú kúpu pred nájmom. V neposlednom rade, štátna politika podpory nájomného bývania je slabá a nestála. Projekty výstavby štátnych alebo mestských bytov sa realizovali len sporadicky, chýba systémová regulácia nájomného či podpora družstevných modelov.
A čo dotácie na bývanie? Fungujú v zahraničí?
V mnohých krajinách Európy zohrávajú dotácie kľúčovú úlohu pri udržiavaní dostupnosti bývania. Napríklad v Nemecku funguje program Wohngeld, ktorý poskytuje príspevok na bývanie domácnostiam s nižšími príjmami. Podpora je viazaná na výšku príjmu a nájomného, a dopĺňa ju systém sociálnych bytov, ktoré štát podporuje výstavbou dotáciami a zvýhodnenými úvermi.
Ceny bytov rastú, vlastné bývanie je pre mnohých Slovákov nedostupné
V Rakúsku zase spolkové krajiny priamo financujú neziskových developerov a bytové družstvá, vďaka čomu vznikajú byty s regulovaným nájmom dostupné aj pre strednú triedu. Takéto dotácie nefungujú len ako sociálna pomoc, ale ako systémový nástroj, ktorý rozširuje ponuku a stabilizuje ceny. Na Slovensku podobný mechanizmus prakticky chýba.
Aké nástroje by mohli dostupnosti bývania pomôcť na Slovensku?
- Podpora výstavby nájomných a mestských bytov cez štátne dotácie
- Daňové úľavy pre prenajímateľov, aby sa zvýšila ponuka bytov na nájomnom trhu a znížil tlak na kúpu.
- Príspevky na bývanie pre domácnosti podobne ako Wohngeld v Nemecku, viazané na príjem a výšku nájomného.
- Rozvoj družstevného bývania, podpora bytových družstiev ako neziskových poskytovateľov nájomného bývania.
Ako hodnotíte doterajšie snahy štátu – dotácie pre mladých, štartovacie byty, projekty ministerstva dopravy?
Doterajšie snahy štátu hodnotím ako nedostatočné. Dotácie pre mladých pri hypotékach za 1 % síce čiastočne uľahčili prístup k úverom, no v skutočnosti pomohli len malej časti mladých ľudí. Proces získania úveru je zdĺhavý a administratívne náročný a navyše sa v posledných rokoch podmienky ešte sprísnili.
Kým kedysi mohol úver z Fondu na podporu bývania získať aj mladý človek bez manželstva či iného špecifického statusu, dnes už takáto možnosť neexistuje. To výrazne znižuje efektivitu nástrojov, ktoré mali podporiť dostupnosť bývania pre mladých.
Môžeme očakávať, že ceny bytov budú v najbližších rokoch ešte rásť alebo sa situácia stabilizuje?
Výhľadovo ceny bytov aktuálne nemajú dôvod klesať. Európska centrálna banka síce ukončuje cyklus znižovania sadzieb a aj komerčné banky už úroky o niečo znížili, no hypotéky sa pohybujú okolo 3 %, čo je síce vyššie než na čo sme boli zvyknutí v posledných rokoch, ale z historického hľadiska ide o zdravú a udržateľnú úroveň. Pokiaľ sa masívne nezvýši ponuka nových bytov, priestor na signifikantný pokles cien pravdepodobne nevznikne.
Môže výraznejší vstup developerov do segmentu nájomného bývania zmeniť situáciu?
Výraznejší vstup developerov do segmentu nájomného bývania by určite priniesol väčšiu ponuku a mohol by tým čiastočne ochladiť trh. Aby to však malo zásadný vplyv na ceny a dostupnosť, musela by nastať masívna a systematická výstavba. Jednotlivé projekty situáciu nezmenia, potrebný je stabilný rámec zo strany štátu a samospráv, ktorý by motivoval developerov budovať nájomné byty vo väčšom meradle.
skryte
Má dnes mladý človek vôbec šancu na vlastné bývanie bez pomoci rodičov?
Áno, mladý človek má dnes šancu na vlastné bývanie aj bez pomoci rodičov, no je to výrazne náročnejšie než pred pár rokmi. Potrebný je dostatočný príjem alebo vlastné úspory, keďže banky vyžadujú väčšinou minimálne 20 % hodnoty nehnuteľnosti ako vlastné zdroje. Pre mladých to často znamená dlhšie obdobie šetrenia alebo začiatok s menším bytom, prípadne bývaním mimo hlavných miest. Zmysel môže dávať využiť pôžičku z Fondu na podporu bývania.
Je lepšie si v dnešnej situácii byt kúpiť alebo radšej zostať v nájme a čakať na zmenu podmienok?
Je to do veľkej miery individuálne a závisí od finančných možností konkrétneho človeka. Vo všeobecnosti však platí, že história slovenského trhu s nehnuteľnosťami ukazuje, že vlastníctvo bytu sa z dlhodobého hľadiska vypláca viac než čakanie v nájme. Ceny bytov na Slovensku rástli aj v obdobiach vyšších úrokových sadzieb a ponuka zostáva obmedzená, takže priestor na výrazný pokles cien je malý. Ak má človek stabilný príjem a vie si zabezpečiť financovanie, kúpa bývania dáva väčší zmysel než odkladanie rozhodnutia v nádeji, že podmienky sa zásadne zlepšia. Taký je dnes žiaľ stav.
Aké sú vyhliadky pre generáciu, ktorá si už možno nikdy nebude môcť dovoliť vlastný byt?
Nevidel by som to tak negatívne, že mladá generácia si už nikdy nebude môcť dovoliť vlastný byt. Skôr sa môže zmeniť trend. Aj na Slovensku postupne príde väčšie prijatie toho, že nevlastniť nehnuteľnosť je v poriadku a že bývanie v nájme môže byť plnohodnotná alternatíva, ako je to bežné v západnej Európe.
Zároveň platí, že mimo veľkých miest zostáva bývanie stále cenovo dostupnejšie. Časť mladých ľudí sa preto prirodzene môže presúvať do okolitých menších miest alebo satelitov, kde sú ceny prijateľnejšie a zároveň dostupná infraštruktúra im umožní dochádzať za prácou.
