Ceny nehnuteľností na bývanie po revízii dát v prvom štvrťroku medziročne vzrástli o vyše 12 percent. Vyplýva to z aktuálnej správy Štatistického úradu SR (ŠÚ SR). Realizačné ceny nehnuteľností v úvode roka vzrástli medzikvartálne o dve percentá, medziročné tempo rastu bolo dvojciferné. Revidované dáta potvrdili výraznejšie rasty cien v porovnaní s úvodom roka 2024 najmä na regionálnej úrovni.
„Ceny v krajoch medziročne vzrástli od 13 percent do 19 percent v celkovo štyroch z ôsmich krajov Slovenska,“ uviedla hovorkyňa ŠÚ SR Jana Morháčová. Realizačné ceny nehnuteľností na Slovensku v prvom štvrťroku 2025 medzikvartálne vzrástli v priemere o 2,1 percenta. Bolo to o niečo nižšie tempo rastu ako predbežne zverejnil ŠÚ SR na konci mája. Tempo rastu cien bolo súčasne pomalšie ako vo štvrtom štvrťroku 2024.
Dynamickejšie rástli existujúce nehnuteľnosti
K výsledku podľa ŠÚ SR prispelo predovšetkým zvýšenie cien nových nehnuteľností o 2,8 percentá, existujúcim nehnuteľnostiam vzrástli ceny pomalšie, a to o dve percentá. Štatistický úrad zverejnil 30. mája predbežné dáta o vývoji cien nehnuteľností v prvom štvrťroku 2025, ktoré boli získané z náhradného zdroja (s použitím inzertných cien z realitných internetových portálov). V pondelok zverejnil revidované dáta ako realizačné ceny z tradičného zdroja – z katastra nehnuteľností.
Revízia súčasne výraznejšie prepísala predbežné hodnoty o vývoji cien v jednotlivých krajoch Slovenska. Rast predajných cien v medzikvartálnom porovnaní bol zaznamenaný v siedmich z ôsmich krajov Slovenska, teda vo všetkých regiónoch s výnimkou Košického kraja. Ceny po revízii v priemere za všetky nehnuteľnosti vzrástli od 0,4 percenta v Bratislavskom kraji po 4,9 percenta v Trnavskom kraji.
Plánujete kúpu nehnuteľnosti? Oplatí sa čakať na lepšie podmienky?
„Vo väčšine regiónov dynamickejšie rástli ceny existujúcich nehnuteľností ako novostavieb,“ konštatuje Morháčová. Opačný trend, keď vyššie tempo rastu zaznamenali nové nehnuteľnosti, evidujú v Bratislavskom a Banskobystrickom kraji. „Tempo rastu ako pri existujúcich, tak aj pri nových nehnuteľnostiach však ani v jednom z regiónov medzikvartálne neprekročilo hranicu šesť percent,“ dodáva hovorkyňa.
Z hľadiska medziročného porovnania po revízii ceny nehnuteľností na Slovensku v prvom štvrťroku 2025 vzrástli medziročne o 12,2 percenta. „Aj po revízii platí, že išlo o najvyššiu dynamiku od tretieho štvrťroku 2022,“ priblížila hovorkyňa ŠÚ SR. Výraznejšie aktuálne medziročné zdražovanie zaznamenali existujúce nehnuteľnosti (+ 12,4 percenta), pri nových nehnuteľnostiach rástli ceny pomalšie (+ 11,2 percenta).
Dvojnásobné zdraženie v dlhodobom porovnaní
Revízia aj pri medziročnom vývoji výraznejšie prepísala predbežné dáta o vývoji v regiónoch Slovenska. Realizačné ceny medziročne vzrástli vo všetkých ôsmich krajoch, a to od 7,3 percenta v Trnavskom kraji do 18,5 percenta v Nitrianskom kraji. Dvojciferné tempo rastu zaznamenali tiež Prešovský, Bratislavský a Žilinský kraj.
Vo väčšine krajov rástli rýchlejšie ceny existujúcich nehnuteľností, nad úrovňou 15 percent rastu to bolo v Bratislavskom, Žilinskom a Nitrianskom kraji. Rast cien nových nehnuteľností prekonal hranicu 15 percent len v Bratislavskom a Trenčianskom kraji.
V dlhodobom porovnaní sa domy a byty na Slovensku v prvom štvrťroku 2025 predávali za dvojnásobnú cenu ako v priemere počas roka (2010 bázická zmena + 100,5 percenta). Nárast cien sa líšil podľa typu nehnuteľnosti, v priebehu 14 rokov ceny nových nehnuteľností vzrástli o viac ako 70 percent, ceny existujúcich nehnuteľností o 115 percent.
Aké zásady platia pri nájme bytu? Kto je povinný hradiť nedoplatky a opravy?
Komentár analytika OBV Allfinanz Slovensko Mariána Búlika:
Štatistický úrad SR (ŠÚSR) potvrdil konštatovanie Národnej banky Slovenska (NBS), že tempo rastu cien bývania na Slovensku sa úvodom roka opäť zrýchlilo. Kým NBS namerala 4-percentný rast cien medzi koncom minulého roka a prvým kvartálom 2025, ŠÚSR z ponukových cien vyčítal 3,1-percentný rast.
„Toto číslo je do istej miery prekvapením, keďže pred koncom minulého roka posilnili nákupy nehnuteľností v snahe kupujúcich vyhnúť sa zvýšeniu DPH a všeobecne sa v úvode tohto roka čakalo spomalenie tempa rastu cien. Ponukové ceny však potvrdili, že sa rast naopak zvýšil,“ konštatuje analytik.
Ako dodáva, z úrovne dvoch percent v treťom štvrťroku 2024 (presne 2,4 %) sme sa v závere minulého roka dostali na tri percentá a úvodom tohto roku rast ďalej zrýchlil k štyrom percentám podľa NBS resp. 3,1 percenta podľa ŠÚ SR.
Plánujete kúpu nehnuteľnosti? Oplatí sa čakať na lepšie podmienky?
Podľa Búlika je zrejmé, že majitelia starších nehnuteľností sa ich úvodom roka pokúsili zdražiť v snahe využiť silnejúci dopyt a dotiahnuť sa na tempo rastu nových nehnuteľností. „Štatistiky ukazujú, že im to pomerne prekvapujúco vyšlo,“ dodáva analytik.
Staršie nehnuteľnosti zdraželi medziročne podľa ŠÚSR o 12,4 percenta, zatiaľ čo novostavby o 11,2 percenta. Tieto čísla sú podľa analytika následkom odložených nákupov z dvoch rokov (leto 2022 – jar 2024) klesajúcich cien, kedy ľudia vyčakávali na lepšie podmienky.
Objem poskytnutých hypoték narástol
Podľa Búlika je zrejmé, že zrýchlenie rastu cien najviac ovplyvnil marec tohto roka, kedy objem poskytnutých hypoték vyslovene „vystrelil“. Kým v októbri a novembri 2024 poskytli banky vyše 460 miliónov a vo februári objem klesol na 427 miliónov eur, marec prekvapil objemom 555 miliónov nových hypoték.
V porovnaní s intenzívnou jeseňou, kedy dominovali predaje novostavieb v snahe ušetriť pred zvýšením DPH od januára 2025, banky poskytli na nákup bývania takmer o 100 miliónov eur navyše. Tieto financie podľa analytika umožnili zrýchlenie tempa rastu cien, keďže ponuka bývania zďaleka nenarástla tak vysokým tempom.
„Navyše, aprílové čísla hypoték ďalej posilnili na 614 miliónov eur. To znamená, že bývanie bude ďalej zdražovať, aj keď v dlhodobom výhľade je pravdepodobné, že tempo rastu sa bude postupne znižovať. To naznačuje aj medzikvartálny rast, ktorý je o tretinu miernejší (2,1 %) ako v závere minulého roka (3,6 %),“ dodáva.
Kto potrebuje bývať, nemá dôvod čakať
Spomalenie predaja hypoték by bol ďalší impulz k spomaleniu rastu cien. Pritom sa dlhodobo očakáva, že dopyt bude ďalej klesať pre starnutie obyvateľstva a zmenšovanie skupiny ľudí vo veku 25-45 rokov, ktorí si najčastejšie kupujú bývanie. To bude postupne vplývať aj na pokles dopytu po bývaní, a tým aj na miernejší rast cien.
„Kto potrebuje bývať, nemá dnes dôvod čakať, pretože ani klesajúce úroky pri hypotékach nedokážu vykompenzovať vyššie ceny bývania. Úrokové sadzby hypoték sa za posledný rok znížili pri najnižších ponukách o 1,3 percentného bodu (zo 4,5 na 3,2 %), avšak ceny bývania narástli o vyše 12 percent,“ poznamenal analytik.
Keďže rast cien zostane aj v ďalších štvrťrokoch podobný a úroky hypoték rozhodne nebudú klesať rýchlejšie – skôr naopak, priestor na ich pokles je podľa Búlika obmedzený a vyčkávanie s kúpou len predraží nové bývanie.
