Pri predaji alebo kúpe nehnuteľnosti je správny výber realitného makléra jedným z najdôležitejších krokov. Skúsený a spoľahlivý maklér dokáže celý proces výrazne zjednodušiť, zabezpečiť férové podmienky a ochrániť vás pred zbytočnými rizikami. V opačnom prípade sa proces predaja môže výrazne predĺžiť či skomplikovať.
Ako postupovať v prípade, ak prístup realitného makléra nezodpovedá vašim očakávaniam? Predseda Realitnej únie SR Attila Mészáros a tajomník a advokát Realitnej únie SR Mojmír Plavec pre agentúru SITA priblížili, akými zásadami je práca makléra viazaná a čo robiť v prípade nespokojnosti s jeho postupmi.
Akými zásadami (právnymi, etickými) je viazaný realitný maklér pri výkone svojej činnosti?
Attila Mészáros: Realitný maklér pracuje pre realitnú kanceláriu (RK), ktorá uzatvára sprostredkovateľskú zmluvu so záujemcom – predávajúcim, kupujúcim alebo prenajímateľom. V základe je preto viazaný zmluvou s RK.
Táto zmluva obsahuje reguláciu činnosti makléra a definovanie jeho činností vykonávaných pre RK, ale často obsahuje aj ustanovenia týkajúce sa etického konania makléra a vzájomný sankčný mechanizmus. Realitná kancelária tak môže postihnúť realitného makléra aj z titulu porušenia ich vzájomnej zmluvy.
Realitní investori ťahajú ceny bytov nahor. Čaká nás po lete ďalšie zdražovanie?
V roku 2009 schválil CEN (Comité Européen de Normalisation – Európsky výbor pre normalizáciu) európsku normu, ktorá upravuje služby realitných maklérov a požiadavky na poskytovanie ich služieb. Do slovenskej legislatívy bola transponovaná v podobe STN EN 15733. Aj keď táto norma nie je pre realitných sprostredkovateľov povinná, tvorí všeobecne uznávaný základ pre pochopenie a porovnanie požiadaviek na vyžadovaný štandard realitnej služby, vrátane etických pravidiel.
Realitné kancelárie prijímajú často aj interné smernice v podobe etických kódexov, prípadne sa prihlasujú k rôznym odborovým etickým kódexom a zaväzujú sa ich plniť. Typickým príkladom je realitný kódex Realitnej únie SR.
Zákonný postih je možné dosiahnuť najmä v prípadoch porušenia spotrebiteľskej legislatívy.
Zákonný postih RK, ktorej reprezentantom je realitný maklér, je možné dosiahnuť najmä v prípadoch porušenia spotrebiteľskej legislatívy. Občiansky zákonník, zákon o ochrane spotrebiteľa, zákon o alternatívnom riešení sporov, civilný sporový poriadok a ďalšie zákonné a podzákonné normy regulujú veľmi účinne spory týkajúce sa ochrany tzv. slabšej strany – spotrebiteľa ako fyzickej osoby.
Ako si môže kupujúci alebo predávajúci overiť spoľahlivosť makléra, resp. realitnej kancelárie?
Attila Mészáros: Keďže na Slovensku zatiaľ chýba samostatný realitný zákon, štát nevedie jednotný register RK ani maklérov a nie je ani jasne stanovený minimálny rozsah povinností voči klientom. Tie zodpovednejšie realitky a makléri preto dobrovoľne pristupujú k povinným štandardom a etickým kódexom, akým je aj Realitný kódex Realitnej únie SR.
Spoľahlivosť RK či makléra dokážete overiť najmä vlastnou alebo prenesenou skúsenosťou. Viac než na reklamu, početnosť obchodov či deklarovanú bezúhonnosť, dajte na osobnú referenciu ľudí, ktorým dôverujete. Dobrý maklér vie predložiť odpočet svojej práce, avšak pri rozhodovaní treba vziať do úvahy aj jeho do praxe pretavenú etickú vyspelosť, reálne overiteľné referencie a vysokú odbornú zdatnosť.
Architekt Matej Siebert: Ľudia sa často boja výraznej zmeny, ktorú prináša nová výstavba - ROZHOVOR
Realitný sprostredkovateľ preukazuje odbornosť pri prevode vlastníckeho práva nielen obchodnými zručnosťami a nastavenými procesmi, ale aj spoluprácou so spoľahlivými partnermi – notármi, advokátmi, finančnými poradcami, znalcami a geodetmi, ktorí spoločne zvyšujú kvalitu služby.
Ak pociťujete potrebu vzniesť námietky voči práci realitného makléra, je preto vhodné obrátiť sa na RK a jeho prácu reklamovať. U nej si viete aj overiť, či je osoba ktorá koná v mene RK skutočne jej zástupcom. Realitné kancelárie zvyčajne majú na svojich webových sídlach zverejnený zoznam svojich realitných maklérov.
skryte
Ako dlho trvá proces predaja nehnuteľnosti od podpisu rezervačnej zmluvy po jej odovzdanie?
Mojmír Plavec: Doba od podpisu rezervačnej zmluvy po odovzdanie nehnuteľnosti je závislá od viacerých vecí. Najrýchlejšie prevezmete byt v prípade, ak je nehnuteľnosť právne bezproblémová s možnosťou okamžitého vypratania a na jej úhradu nie je nutné čerpať úver. Tu hovoríme rádovo o dňoch, zvlášť ak sa realizuje zrýchlený prevod vlastníckeho práva v katastri nehnuteľností. A prekážkou pre tento prípad nie je ani zriadenie notárskej úschovy kúpnej ceny.
V prípade potreby financovania nákupu prostredníctvom úveru vstupujú do hry faktory ako je doba prípravy znaleckého posudku zakladanej nehnuteľnosti, príprava dokumentácie bankou, príprava právnych dokumentov, proces získania a vyplatenia úveru. V ideálnom prípade – ak sú doklady dodané pružne, môžete počítať zhruba s dvomi týždňami.
Kedy je ideálny čas na riešenie vlastného bývania, aby vám "neušiel vlak"?
Ak ide o komplikovaný predaj, je často veľmi dobrou voľbou nerútiť sa bezhlavo do kúpnej zmluvy, ale uzatvoriť kvalitnú, vyváženú rezervačnú zmluvu, resp. zmluvu o budúcej kúpnej zmluve, v ktorej sú ošetrené všetky lehoty, potrebné úkony jednej či druhej strany a podmienky za ktorých sa bude obchod realizovať. Logicky sa to odrazí na tom, že budete musieť na prevzatie nehnuteľnosti počkať. Realitný obchod je ale finančne výnimočnou udalosťou v živote človeka, a preto je treba dať veciam patričný čas.
Vytvorte si časový priestor v dĺžke dvojnásobku obvyklej lehoty pre výnimočné situácie.
Nespoliehajte sa na lehoty ktoré určuje zákon, banky či iné subjekty. Vytvorte si dostatočnú časovú rezervu pre prípad problémov, potreby uzatvorenia rôznych dodatkov, zriadenia úschov atď. Vytvorte si časový priestor v dĺžke dvojnásobku obvyklej lehoty pre takéto výnimočné situácie.
Na koho sa môže predávajúci resp. kupujúci obrátiť v prípade, ak nie je spokojný s prístupom RK či makléra?
Mojmír Plavec: Ak je záujemca o realitnú službu nespokojný s prácou makléra či RK, mal by informovať o vzniknutej situácii vedenie RK. Môže podať reklamáciu a následne konať tak, ako je to v týchto prípadoch obvyklé. V závislosti od situácie môže využiť rôzne právne nástroje, vrátane ukončenia spolupráce s RK.
Ak je RK alebo jej maklér členom Realitnej únie SR, podnet na prešetrenie správnosti postupu môžete adresovať priamo Realitnej únii SR. Ak má spotrebiteľ za to, že boli porušené jeho práva, môže sa obrátiť na Slovenskú obchodnú inšpekciu. Pri uplatnení finančného alebo iného právneho nároku je vo väčšine prípadov na rozhodnutie príslušný súd.
