Rast úrokových sadzieb v posledných rokoch zasiahol tisíce slovenských domácností. Mnohým ľuďom po skončení fixácie vyskočili splátky hypoték o desiatky až stovky eur mesačne a téma pomoci so splácaním sa stala jednou z najdiskutovanejších finančných tém.
Po tom, čo štát v rámci konsolidácie verejných financií preniesol vyplácanie príspevku na hypotéky priamo na banky, vznikla nová situácia: nie všetky banky sa rozhodli v schéme pokračovať. Klienti tak dnes musia oveľa viac porovnávať, prepočítavať a zvažovať, čo sa im skutočne oplatí.
Kto sa nezapojil do pomoci?
Do systému hypotekárnej pomoci sa zapojili najväčší hráči na trhu, a to Slovenská sporiteľňa, VÚB, Tatra banka, ČSOB, UniCredit Bank a mBank. Podľa analytika OVB Allfinanz SlovenskoMariána Búlika práve tieto banky pokrývajú približne 80 percent hypotekárneho trhu, takže väčšina klientov sa k pomoci stále dostane. Naopak, 365.bank a Prima banka sa rozhodli nepridať.
„V princípe žiadna z bánk nemala dôvod zapájať sa do tejto štátnej schémy a prevziať na seba finančnú záťaž s dotovaním splátok hypoték. Faktom však je, že banky pôsobia v komplikovanom regulačnom prostredí a tlak zo strany politiky bol zásadný,“ povedal pre SITA Marián Búlik.
Slovenská sporiteľňa zdvíha úroky. Čo to znamená pre vás?
Podľa neho sa dalo očakávať, že menšie banky budú pri rozhodovaní opatrnejšie. „Osobne som očakával, že k štátnej schéme sa pridá menej bánk. Nezapojenie menších hráčov ako Prima banka a 365.bank sa dalo očakávať, navyše 365.bank sa ku koncu roka spojí s ČSOB. Pri menších bankách je rozhodovanie o dodatočných nákladoch citlivejšie a riziká pre obchodný model sú vyššie. Pre banku, ktorá má menší hypotekárny kmeň alebo konkuruje skôr cenou, nemusí dávať zmysel vstupovať do schémy, ktorá jej prinesie dodatočné náklady a administratívu. Navyše, malé banky nemajú úspory z rozsahu ako tie veľké,“ uvádza analytik.
Prima banka svoje rozhodnutie odôvodnila tým, že klientom dlhodobo ponúka výhodné hypotekárne sadzby bez dodatočných podmienok. Podľa banky by dotácie pre jednu skupinu klientov v konečnom dôsledku zaplatili ostatní klienti vo forme vyšších poplatkov či úrokov. Podobne argumentuje aj 365.bank, ktorá tvrdí, že preferuje individuálny prístup ku klientom namiesto plošnej schémy.
Príde príkaz od štátu?
Svojho času rezort financií varoval, že ak banky k pomoci nepristúpia, tak nie je vylúčený príkaz z ich strany. Ministerstvo financií SR na otázky SITA nereagovalo. No Búlik si myslí, že plošný príkaz je po zapojení hlavných bánk menej pravdepodobný.
„Pre štát je podstatné, že sa pod schému dostala veľká časť trhu a že pomoc budú ďalej poskytovať banky, ktoré obsluhujú väčšinu hypotekárnych klientov. Keďže zapojené banky pokrývajú približne 80 % hypotekárneho trhu, politický tlak na okamžitý tvrdý zásah voči zvyšným bankám bude minimálny,“ hovorí Búlik.
Hypotekárna pomoc sa mení. Kto dostane peniaze automaticky a kto musí konať?
Na druhej strane, rezort financií by mohol mať podľa analytika v čase konsolidácie verejných financií a rastúcich výdavkov obyvateľov motiváciu tlačiť na všetky banky, aby sa zapojili do štátnej schémy. Prima banka má 0,5 % trhový podiel v úveroch na bývanie, čo predstavuje asi 35-tisíc klientov, čo nie je malý počet.
Zo strany ministerstva financií by teda mohol prísť tlak na zvyšné banky, aby predsa len prehodnotili svoj postoj a do schémy sa zapojili. „V tomto prípade by som očakával skôr pokračovanie politického a reputačného tlaku než priamy príkaz. Takýto príkaz totiž ministerstvo financií podľa mojich vedomostí nemôže vydať. Ak by tak chcelo urobiť, musela by sa celá schéma zmeniť tak, že bude plošná, v takom prípade je však otázny zdroj financovania,“ vysvetľuje Búlik.
Je potrebné splniť určité podmienky
Pomoc však nie je automatická ani v bankách, ktoré sa do systému zapojili. Príspevok je určený len pre ľudí, ktorým po refixácii vzrástla splátka hypotéky a zároveň spĺňajú príjmový limit.
Podmienky pomoci:
- O hypotekárnu pomoc môžu požiadať ľudia, ktorí začali splácať úver na bývanie ešte pred 1. januárom 2024 a po refixácii sa im zvýšila mesačná splátka hypotéky. Podmienkou je, aby išlo o prvú zmenu fixácie alebo variabilnej sadzby po 31. júli 2025.
- Podpora je určená len na úvery využité na vlastné bývanie, teda na kúpu, výstavbu alebo rekonštrukciu nehnuteľnosti. Nárok nevzniká pri investičných bytoch či prenajímaných nehnuteľnostiach.
- Príspevok pokrýva 75 percent rozdielu medzi pôvodnou a novou splátkou po refixácii. Maximálne však možno získať 150 eur mesačne, teda najviac 1 800 eur ročne.
- Na pomoc dosiahnu domácnosti, ktorých spoločný príjem neprekročil 1,6-násobok priemernej mzdy za rok 2024. Limit je stanovený na 2 438,40 eura mesačne.
- Schéma pomoci je časovo obmedzená. Banky budú príspevok vyplácať najneskôr do konca novembra 2027.
- Klienti, ktorí už v minulosti dostávali štátnu pomoc cez úrady práce, nemusia podávať novú žiadosť. Banky im budú podporu vyplácať automaticky na základe údajov od štátu.
- Vyplácanie pomoci malo niekoľkomesačný výpadok. Štát prestal príspevky vyplácať koncom roka 2025 a banky ich začínajú poskytovať od mája 2026. Peniaze však klienti dostanú aj spätne za obdobie od decembra 2025.
- Druhú skupinu tvoria klienti, ktorí pomoc doteraz nepoberali. Tí budú musieť podať žiadosť a splnenie podmienok už posúdi samotná banka.
Marián Búlik však upozorňuje, že záujem o túto pomoc bol od začiatku nižší, než sa očakávalo. Podľa neho sa ukázalo, že väčšina domácností síce vyššie splátky pocítila, ale dokázala ich zvládnuť bez zásadných problémov. „Priemerný nárast splátky bol 89 eur, v dvoch tretinách prípadov nepresiahol 100 eur a výrazný nárast nad 300 eur sa týkal len dvoch percent hypoték,“ pripomína analytik.
Najväčší problém podľa neho predstavujú mladé rodiny a jednorodičovské domácnosti, kde môže zvýšenie splátky predstavovať významný zásah do mesačného rozpočtu. Práve tam dáva adresná pomoc väčší zmysel ako plošné dotácie.
Pozor na unáhlené rozhodnutia
Ak klient hypotéku spláca v banke, ktorá sa do schémy nezapojila, nemusí to automaticky znamenať, že má meniť banku. Podľa Búlika je najväčšou chybou robiť unáhlené rozhodnutie len kvôli príspevku. Najskôr si treba presne vypočítať, koľko by človek reálne získal a koľko by ho stála samotná zmena banky.
Do úvahy totiž vstupujú poplatky za nový úver, znalecký posudok, kataster či prípadné poistenie. „Ak vidím potenciálne zaujímavú úsporu pri využití bonifikácie, v prvom kroku sa oplatí rokovať s vlastnou bankou. Mal by som sa pokúsiť získať čo najnižšiu sadzbu pri predčasnej refixácii,“ odporúča analytik.
Hypotéky opäť zdraželi. Táto banka zdvihla sadzby druhýkrát za mesiac
Práve refinancovanie sa v posledných mesiacoch stalo jedným z najčastejších riešení, ktoré domácnosti zvažujú. Odborníci však upozorňujú, že nižšia mesačná splátka automaticky neznamená lacnejší úver.
„Refinancovanie hypotéky alebo úverov má zmysel najmä v prípade, ak klient môže získať výrazne nižší úrok, približne o 0,5 až 1 percentuálny bod a viac,“ vysvetľuje odborník na osobné financie z PartnersMichal Purdek. Ak je rozdiel v sadzbe len minimálny, úsporu môžu zmazať poplatky a administratívne náklady.
Mnoho ľudí sa podľa odborníkov pozerá iba na výšku novej splátky. To však môže byť nebezpečné. Banka síce ponúkne nižšiu mesačnú záťaž, ale zároveň predĺži dobu splácania o ďalších päť či desať rokov. V konečnom dôsledku tak klient zaplatí viac.
Hypotéky opäť zdraželi, ČSOB mení sadzby druhýkrát za mesiac
„Nie je dôležité len to, či dnes zaplatím menej. Dôležité je aj to, koľko zaplatím dokopy,“ upozorňuje Purdek. Kľúčovým ukazovateľom je podľa neho RPMN, teda ročná percentuálna miera nákladov, ktorá zahŕňa nielen úrok, ale aj ďalšie poplatky spojené s úverom.
Pri refinancovaní treba počítať aj s ďalšími výdavkami. Kataster môže stáť približne sto eur, znalecký posudok ďalších 200 až 300 eur, poplatok za nový úver sa pohybuje rádovo v stovkách eur a ak klient odchádza mimo obdobia fixácie, môže zaplatiť aj sankciu za predčasné splatenie úveru.
Skúška pre rodinné rozpočty
Odborníci zároveň upozorňujú, že refinancovanie nepomôže domácnosti, ktorá má problém v samotnom nastavení rozpočtu. Ak človek míňa viac, než zarába, nižšia splátka môže iba oddialiť problém. Ešte rizikovejšie je spájanie viacerých dlhov do jedného úveru bez toho, aby sa zmenilo správanie domácnosti.
Veľkou témou posledných mesiacov je aj rast počtu ľudí, ktorí sa dostávajú do problémov so splácaním. Asociácia slovenských inkasných spoločností upozorňuje, že rast cien a napäté rodinné rozpočty dostávajú čoraz viac domácností na hranicu finančných možností.
Dostupnejšie bývanie vďaka vyššej dani z nehnuteľností? Expert vysvetľuje paradoxný efekt
Prvé varovné signály pritom prichádzajú oveľa skôr než exekúcia. Typické je opakované meškanie splátok, platenie len najnutnejších výdavkov či využívanie drahých krátkodobých pôžičiek na preklenutie mesiaca.
„Ak už rozpočet prestáva vychádzať, je dôležité čo najskôr si priznať realitu a stanoviť si poradie priorít pri platení účtov,“ upozorňuje prezident inkasnej asociácie Martin Musil. Podľa neho je najdôležitejšie udržať bývanie, energie a základné životné potreby.
Mlčať a zatajovať sa je chyba
Odborníci sa zhodujú, že najväčšou chybou je prestať komunikovať s bankou. Mnohí ľudia sa snažia problém ignorovať, nepreberajú poštu ani telefóny, no tým situáciu iba zhoršujú.
„Určite neodporúčam nekomunikovať. Ak sa napríklad jedná o hypotekárny úver, v prípade nesplácania si vie banka uplatniť záložné právo na nehnuteľnosť,“ upozorňuje Zuzana Pašková z Universal maklérsky dom.
Platili ste zbytočne? NBS odhalila sporné poplatky pri úveroch aj hypotékach v tejto banke
Banky pritom podľa odborníkov vedia ponúknuť viacero riešení ešte predtým, než sa situácia dostane do kritického štádia. Môže ísť o predĺženie splatnosti, dočasný odklad splátok, zmenu fixácie alebo individuálnu dohodu o splátkovom kalendári. Dôležité však je konať včas.
„Čím skôr dlžník prizná problém a otvorene vysvetlí svoju situáciu, tým väčšia je šanca nájsť prijateľné riešenie,“ upozorňuje inkasná asociácia.
Úver na vyplatenie úveru
Odborníci zároveň varujú pred jedným z najčastejších omylov, a to brať si nové úvery na splácanie starých bez jasného plánu. Takýto krok môže krátkodobo pomôcť, no často vedie k ešte väčšej dlhovej špirále.
Hypotéky sa opäť zdražujú. Čo urobiť dnes, aby ste ušetrili?
Aj preto dnes finanční analytici odporúčajú domácnostiam, aby hypotéky a úvery riešili s predstihom, ideálne niekoľko mesiacov pred koncom fixácie. Porovnávanie ponúk, rokovanie s vlastnou bankou a detailný prepočet všetkých nákladov môžu v konečnom dôsledku ušetriť stovky až tisíce eur.
Jedna vec sa však podľa odborníkov nemení. Najlepšou ochranou pred problémami zostáva finančná rezerva a realisticky nastavený rodinný rozpočet. Hypotekárna pomoc môže mnohým domácnostiam krátkodobo uľaviť, sama osebe však nevyrieši dlhodobé finančné problémy.
