Pre väčšinu Slovákov sú výnosnou investíciou nehnuteľnosti. Keďže ich cena stúpa s lacnými a dostupnými úvermi, radia sa podľa zakladateľa a krajského riaditeľa poradenskej spoločnosti Sophistic Pro finance Radoslava Valka medzi bezpečné a stabilné investície. Ich nevýhodou je však podľa neho nižšia likvidita v porovnaní s inými investičnými možnosťami. Navyše, o byty či domy sa musíme starať, teda s nimi máme nielen finančné, ale aj časové náklady.
Investícia do nehnuteľností môže mať podobu kúpy a prenajímania bytu či domu, ale sú tu aj investície do fondu nehnuteľností ETF REIT. „Investovanie do nehnuteľností je odpradávna spájané s investíciou, ktorá nestráca na hodnote a cena z dlhodobého hľadiska rastie na hodnote,“ povedal hlavný analytik ProfitLevel Lukáš Baloga. Aj napriek tomu, že táto úvaha je správna, cena sa odvíja podľa neho od úrokových sadzieb na trhu, čo sa prejavuje na dopyte po nehnuteľnostiach. „Preto je najlepšie kupovať nehnuteľnosť pri vysokých úrokových sadzbách a nízkych cenách nehnuteľností, keďže znižovaním úrokových sadzieb cena bytov paralelne narastá,“ hovorí Baloga.
Prepočítajte výnosnosť
Ak v súčasnosti niekto uvažuje, či si zobrať hypotéku a kúpiť investičný byt, je potrebné si podľa finančného analytika OVB Allfinanz Slovensko Mariána Búlika prepočítať výnosnosť a zvážiť riziká. Ak investícia z prenájmu bytu neprináša aspoň 5-percentné ročné zhodnotenie peňazí uložených v nehnuteľnosti, je to podľa neho dôvod na prehodnotenie zámeru. „Päťpercentný výnos totiž viete získať napríklad pri realitných fondoch, avšak s nižším rizikom, keďže sa investícia rozkladá na desiatky či stovky projektov na rôznych trhoch,“ povedal Búlik.
Do výpočtu výnosu vstupuje na jednej strane príjem z prenájmu očistený o náklady a dane, ale aj náklady na úrok z hypotéky a tiež nárast hodnoty bytu. Najvyššou mierou výnos podľa Búlika ovplyvňuje to, koľko ste si na investíciu požičali od banky formou hypotéky. Pri aktuálnych historicky nízkych úrokoch hypoték platí, že ročné zhodnotenie vlastného vkladu do investičného bytu je tým vyššie, čím vyššou mierou ste byt financovali hypotékou. „Aj pri rekordne vysokých cenách bytov môže byť dnes investícia do bytu stále výnosnou,“ konštatuje Búlik.
Avšak podľa Balogu aj úrokové sadzby budú musieť časom začať rásť pod tlakom rastúcej inflácie. Po zvýšení sadzieb zo strany Európskej centrálnej banky príde rast úrokov na hypotékach. A vzhľadom na nízke finančné rezervy slovenských domácností môže podľa Balogu prísť aj nesplácanie úverov a konfiškovanie nehnuteľností. „To, že na trhu nehnuteľností je bublina, je zrejmé z faktu, že v priemere jeden meter štvorcový bytu v Bratislave stojí 1,3-násobku mesačného platu zatiaľ, čo v Prahe je to 1-násobok,“ uviedol Baloga.
Dopyt po nájmoch
Kúpa bytu nie je úplne bez rizika. „Rok 2020 ukázal, ako rýchlo môžu majiteľom vypadnúť príjmy z krátkodobého prenájmu turistom cez online platformy ako Airbnb alebo Booking. V Bratislave prenájmy z tohto dôvodu poklesli v závislosti od lokality o 12 až 17 %, pričom kvôli prepadu dopytu zostala časť bytov viac mesiacov prázdna,“ hovorí Búlik. Na druhej strane, kvôli rastu cien bytov bude dlhodobo silnieť dopyt po nájmoch najmä menších bytov.
Na vyváženie možných rizík sa aj pri prenájme oplatí podľa Búlika diverzifikovať. Napríklad prenájom bytu doplniť o prenájom garáže alebo garážového státia. Takáto nehnuteľnosť nevyžaduje takmer žiadne pravidelné náklady a ročný výnos dosahuje 5 % z kúpnej ceny. „Odpovedať na otázku, či investovať do nehnuteľností alebo nie, si musí každý sám po tom, čo zváži vyššie vymenované pozitíva a negatíva. Chybu určite neurobíte, ak investujete do nepredražených nehnuteľností a ešte jednoznačnejšie je to pri pozemkoch,“ uzatvára Valko.
