Komentár Petra Benka: Stavebníctvo otriasa realitným trhom, vlastné bývanie bude luxusom

Nepatrím medzi nováčikov v segmente stavebníctva a zdražovanie vstupných komodít nás zasiahlo vo všetkých sférach našich podnikateľských aktivít.

Začnem stavebníctvom., čo je alfou omegou celého, nielen realitného trhu. Každý stredný a väčší developer, ktorý má nasetapovaný projekt má priemernú reálnu ziskovosť na projekte v rozmedzí 15-25 percent ROI netto (Return on Investment), čo je čistý zisk developera vrátane všetkých Hard-cost aj Soft-cost nákladov na projekte.

Samozrejme, každý rozpočet počíta s priemernou ročnou infláciou, ktorej vývoj bol doteraz stabilný a dal sa dlhodobo predpovedať. Bežne pripravujeme naše projekty niekoľko rokov, od samotnej štúdie, cez vypracovanie dokumentácie až po realizáciu a odovzdanie klientom.

Posledná dekáda pred pandémiou bola, čo sa týka vývoja inflácie a dostupnosti materiálov v stavebníctve, veľmi priaznivá pre tento segment. Preto vývoj za posledné dva roky neúmerne pokrivil celý trh. Najskôr to odštartovala pandémia, ktorá zastavila spracovanie výrobu mnohých potrebných produktov, čo neskôr viedlo k „logistickému peklu“.

V tejto dobe si myslím, že inflačné doložky budú už štandardnou súčasťou budúcich kúpnych zmlúv developerov na Slovensku ale aj vo svete.

Zohnať niektoré produkty, ktoré máte zakomponované vo svojich projektoch bolo niekedy až nemožné a častokrát sa developeri uchyľovali k alternatívnym riešeniam aj za cenu vyšších nákladov a zvyšovania času realizácie, len aby boli schopní dokončiť projekt. Do toho vstúpila vojna na Ukrajine a namiesto zmierňovania dôsledkov končiacej krízy prišla nečakane ďalšia. Tá priamo úmerne ovplyvnila vývoj cien pohonných hmôt a ropných produktov, ale aj prerušila dodávky smerované z Ukrajiny, Bieloruska a Ruska.

Stavebníctvo je biznis, v ktorom keď začnete stavať projekt a v nejakom čase rozostavanosti projektu nastanú nepredvídateľné problémy, rozpočet už nemusí byť schopný absorbovať tieto zmeny. Navýšenia sa môžu dostať až na bod zlomu, kedy už nezarábate na projekte, ale začínate rátať straty. Nie každý si ich môže dovoliť vykryť iným zdrojom príjmov. Pre niektorých to môže mať fatálne následky.

Niektorí zúfalí odberatelia objednajú ten istý tovar u viacerých dodávateľov s tým že čakajú, ktorý z nich ho bude schopný skôr dodať. Aj to prispieva k umelému navýšeniu cien.

Preto veľa developerov riešilo dofinancovanie projektu. Množia sa prípady, kedy developer zruší zmluvy s klientmi a začne predávať projekt nanovo. Tí solventnejší vyzývajú klientov na participovanie a navýšenie ceny v nejakej percentuálnej miere. Samozrejme, ani jeden spôsob sa klientom nepáči, ale zastavenie projektu nechce nikto. Na jednu stranu sa zákazník teší,  že finálna trhová cena nehnuteľnosti je vyššia ako cena, za ktorú ju nadobudol. Na druhej strane si treba uvedomiť, že primárnym dôvodom navýšenia trhovej ceny je neúmerný nárast materiálov a ceny výstavby.

Preto takýto pomyselný účet za navýšenie nemôže resp. nedokáže celý pokryť investor zo svojich prostriedkov.

V tejto dobe si myslím, že inflačné doložky budú už štandardnou súčasťou budúcich kúpnych zmlúv developerov na Slovensku ale aj vo svete. Rád by som apeloval na ľudí, ktorí si kupujú nehnuteľnosť od ktoréhokoľvek developera, aby prihliadali aj na tieto skutočnosti a pokúsili sa chápať aj nás na druhej strane. My tých možností nemáme veľa. Pokiaľ je projekt vypredaný za staršie ceny, ale stále je v rozpracovanosti a náklady na projekt neúmerne stúpajú, nie je iná možnosť, len požiadať klientov o navýšenie ceny nehnuteľnosti.

Situácia smeruje k veľmi nepriaznivému scenáru, kedy sa bežné bývanie stane nedostupné pre ľudí strednej vrstvy.

Pre nich je to záťaž pre rodinný rozpočet, vyššia mesačná platba za hypotéku, prípadne menšia investícia do zariadenia a dokončenia domu. No pre nás je to existenčná situácia, dofinancovanie neúmerných zdražení na celom projekte. Ceny materiálov sa menia na dennej báze. Pripomína to viac trhovisko ako seriózne obchodovanie.

Zákazníci sa predháňajú, kto dá viac. Dôležitá je nielen cena, ale aj termín dodania, ktorý mnohokrát rozhoduje. Niekedy je výhodnejšie priplatiť si za materiál s kratším termínom dodania, pretože prestroj na stavbe nás stojí viac, ako rozdiel ceny u dodávateľov. Zároveň však musíte vedieť rýchlo reagovať, aby dodávateľ materiál nepredal medzičasom niekomu inému. Samozrejme, mnohí obchodníci sú si vedomí tejto situácie, čo nahráva možným ďalším špekuláciám a umelému navyšovaniu cien.

Dopyt určuje ponuka. Niektorí zúfalí odberatelia objednajú ten istý tovar u viacerých dodávateľov s tým že čakajú, ktorý z nich ho bude schopný skôr dodať. Aj to prispieva k umelému navýšeniu cien.

Vymenoval som len pár základných položiek pre predstavu, o akých navýšeniach sa my ako developeri bavíme. Tu ide reálne o existenčný problém, ktorý by podľa mňa vedel vyriešiť jedine štát tým, že začne regulovať cenu základných vstupných komodít a tým stabilizuje trh.

Ľudia si nebudú môcť dovoliť zaobstarať vlastné bývanie, pretože ceny nehnuteľností raketovo stúpajú, čo ale vôbec nekoreluje s aktuálnym rastom miezd. Navyše, aktuálne úrokové sadzby sa neustále zvyšujú, čo len znemožní ďalším ľuďom dosiahnuť na svoje vlastné bývanie. Poďme sa na to pozrieť z druhej strany.

Modelová situácia:

Som klient, ktorý zarába mesačne XY peňazí a chcem si zobrať hypotéku 200-tisíc eur na bývanie so splatnosťou 25 rokov.

Je rok 2022. Úroková sadzba je 1,09 percenta s fixáciou na 5 rokov. Mesačná splátka úveru je okolo 762 eur. Úroková sadzba je 2,5 percenta s fixáciou na 5 rokov. Mesačná splátka úveru je okolo 897 eur. Suma, ktorá odíde z rodinného rozpočtu na splátku úveru je medziročne o 135 eur vyššia, pričom príjem ostáva takmer rovnaký.

Preto, samozrejme, chápem aj klienta, ktorý sa tomu bráni, no obaja sme pritlačení k rohu a výsledok je často taký, že klient si už nemôže dovoliť naše bývanie. Jediný, kto môže  reálne znižovať a korigovať negatívny dopad na klientov aj developerov je štát, aby sa vlastné bývanie nestalo v budúcnosti luxusom.

V súčasnosti, z môjho pohľadu, daná situácia smeruje k veľmi nepriaznivému scenáru, kedy sa bežné bývanie stane nedostupné pre ľudí strednej vrstvy.