Pred časom ste kúpili byt alebo dom a financovali ste to hypotékou. Teraz máte vo vyhliadke niečo nové, keďže sa vám zmenila životná situácia, rozrástla sa vám rodina, rozvádzate sa alebo jednoducho chcete zmeniť bývanie. Máte ale dilemu. Ako predať svoju nehnuteľnosť, keď máte hypotéku?
Mnohí si myslia, že nie je možné predať byt alebo dom s hypotékou. „Ale nie je to tak. Nejde o nič výnimočné, keďže tento spôsob využíva čoraz viac ľudí a na realitnom trhu už nie sú takéto nehnuteľnosti výnimkou,“ hovorí Iveta Hudáková z Finančného kompasu.
Aké sú možnosti prenesenia hypotéky na inú nehnuteľnosť?
Vašu hypotéku preberie kupujúci
Ak potrebujete peniaze na dostavbu domu, na jeho rekonštrukciu, alebo chcete peniaze niekde investovať, je tu možnosť, že vašu hypotéku preberie kupujúci. Hypotéka sa prevedie na nového vlastníka a ten bude pokračovať v jej splácaní. Väčšinou je to podľa Hudákovej za rovnakých podmienok, prípadne môžu nastať malé zmeny zo strany banky. Záložné právo prechádza na kupujúceho. Nie je však jednoduché nájsť kupca, ktorý bude súhlasiť s podmienkami alebo úrokovou sadzbou.
„Aj keď sa nájde kupec, ktorý bude ochotný hypotéku prevziať, nie ste ešte za vodou. Banka musí preveriť bonitu nového klienta, či bude vôbec schopnosť splácať hypotéku. Musí mať príjem v dostatočnej výške, nesmie mať podlžnosti voči štátu, alebo iným bankovým či nebankovým subjektom, alebo či mu nehrozí exekúcia,“ upozorňuje Hudáková. V súčasnosti sú podmienky na získanie úveru prísnejšie, preto treba počítať aj s tým, že tento spôsob predaja sa nemusí uskutočniť.
Predčasne splatenie hypotéky
Predčasné splatenie hypotéky patrí k najčastejším voľbám, ako predať byt s hypotékou. Musíte však banku požiadať o súhlas, aby ste úver mohli predčasne splatiť. Spolu s údajom o zostatku vám banka pošle číslo účtu, na ktorý treba peniaze zaslať (spolu s dátumom splatnosti). Tieto údaje sa uvádzajú do kúpnej zmluvy. Buď túto sumu vyplatí priamo kupujúci, ak má dostatok finančných prostriedkov, alebo banka, v ktorej si kupujúci berie novú hypotéku.
V minulosti bolo predčasné splatenie hypotéky spojené s vysokými nákladmi. Preto sa predčasné splatenie plánovalo na obdobie, keď sa končila doba fixácie. Vtedy sa to dialo bez poplatku.
V súčasnosti však už platia podľa Hudákovej iné podmienky. Vždy je dobré sa informovať v banke, v ktorej úver klient spláca, na podmienky predčasného splatenia. „Aby ste sa vyhli nečakaným problémom alebo poplatkom,“ radí Hudáková.
Veľmi dôležitá je podľa nej správne naformulovaná kúpna zmluva, musia v nej byť jasne a presne definované podmienky a povinnosti oboch strán. Preto, aby ste si boli istí, že všetko bude prebiehať tak, ako má, je vhodné obrátiť sa radšej na realitného makléra alebo na právnika.
Predčasným splatením hypotéky zanikne aj pôvodné záložné právo. Na to, aby ste ho mohli na katastri vymazať, banka vám vydá doklad, tzv. kvitanciu, na základe ktorej katastrálny úrad ťarchu vymaže. Bez dokladu od banky by výmaz nebol možný. Doklad dostanete väčšinou do 10 dní po splatení úveru. Kvitanciu potom na kataster doručí banka, alebo aj vy osobne.
Prenesenie záložného práva na inú nehnuteľnosť
Ďalším spôsobom, ako predať nehnuteľnosť zaťaženú hypotékou, je, že prenesiete záložné právo na inú nehnuteľnosť, napríklad na tú, ktorú kupujete, alebo na inú, ktorú máte vo vlastníctve, prípadne vám ju niekto so súhlasom poskytne.
Samozrejme, nová nehnuteľnosť by mala mať rovnakú, alebo vyššiu hodnotu ako pôvodne založená nehnuteľnosť. Ešte pred začiatkom celého procesu si v banke overte, akú veľkú sumu ešte musíte splatiť, a či ju hodnota novej nehnuteľnosti pokryje. Pre posúdenie budete potrebovať aj znalecký posudok. Ak banke bude nehnuteľnosť vyhovovať, záložné právo sa presunie z predávanej nehnuteľnosti. Vydajú sa nové záložné zmluvy a tiež kvitancia, ktorou sa na katastri doloží návrh na vklad tohto nového záložného práva.
Banka podľa Hudákovej nedá návrh na výmaz záložného práva na pôvodne založenej nehnuteľnosti skôr, ako sa uskutoční konanie a vznikne zápis záložného práva na novozaloženej nehnuteľnosti.
Banke zaplatíte za zmenu zmluvných podmienok, v rámci ktorých vypracuje záložné zmluvy na prenesenú nehnuteľnosť a poplatok za vklad nových záložných zmlúv na kataster. Zmeny tohto typu v bankách stoja v priemere 200 eur, vklad nových záložných zmlúv na kataster 66 eur (od 1. apríla 2024 sa zvýši na 100 eur). Ďalším nákladom bude poplatok za vyhotovenie znaleckého posudku na nehnuteľnosť, ktorú budete zakladať namiesto predávanej, ako aj poistné za poistenie novej nehnuteľnosti.
Pozor na dane
Ak ste predali byt alebo dom pred uplynutím piatich rokov odo dňa jeho nadobudnutia, vzniká vám povinnosť zaplatiť daň z predaja nehnuteľnosti. V prípade, že prešlo viac ako 5 rokov, ste automaticky oslobodení. Platí to pri všetkých spôsoboch nadobudnutia nehnuteľnosti od bežného spôsobu, ako kúpa nehnuteľnosti, dedenie, rozvod či darovanie.
V prípade, ak nepodáte daňové priznanie v zákonnom termíne, hrozí vám pokuta od 10 eur do 3 000 eur, maximálne však do výšky vyrubenej dane.
