ESG (Environmental, Social a Governance) faktory získavajú čoraz väčší význam v obchodnom svete a realitný sektor nie je výnimkou. So zameraním na udržateľnosť a zodpovedné investovanie sa ESG stalo kľúčovým hľadiskom pre investorov, bankové inštitúcie aj spoločnosti. Trendy naznačujú, že ak firma neprijme ESG pravidlá, môže mať problém s prežitím do budúcna.
Takzvané ESG stratégie (Environmental, Social a Governance) sú v súčasnosti často skloňovaným pojmom. Do tejto oblasti patrí napríklad životné prostredie, medziľudské vzťahy či transparentné účtovné metódy.
Cieľom ESG pravidiel je teda zjednodušene zmierniť dopad firiem na životné prostredie, zlepšiť ich vplyv na spoločnosť a zaviesť zodpovedné, transparentné riadenie podniku.
Implementáciu ESG pravidiel pomáhajú zavádzať rôzne smernice a nariadenia, takzvané ESG regulácie. Keďže budovy sú hlavným prispievateľom k emisiám skleníkových plynov (podieľajú sa až na takmer 40 percentách emisií), tieto ESG regulácie sa vo veľkej miere týkajú aj realitného trhu.
Aktuálna regulácia ESG v sektore nehnuteľností
Realitný sektor už zaznamenal niekoľko regulačných iniciatív zameraných na zlepšenie zavádzania ESG stratégií. Napríklad smernica Európskej únie o energetickej hospodárnosti budov (EPBD) vyžaduje, aby všetky budovy mali certifikát energetickej hospodárnosti (EPC), ktorý hodnotí energetickú hospodárnosť nehnuteľnosti.
Udržateľné podnikanie sa tentoraz oplatí, živnostníci a malé firmy môžu získať výhodnejší úver
Jej hlavným cieľom je výrazne znížiť emisie skleníkových plynov a spotrebu energie v sektore budov EÚ do roku 2030 a dosiahnuť, aby bol tento sektor do roku 2050 klimaticky neutrálny. K splneniu tohto cieľa sa zaviazalo aj Slovensko.
ESG politika – kľúčový faktor pre investorov
Okrem týchto špecifických regulácií existuje aj rastúci trend medzi investormi zameriavať sa na spoločnosti so silnou politikou ESG. V dôsledku toho mnohé realitné spoločnosti začali integrovať úvahy ESG do svojich obchodných stratégií.
Niektoré podniky napríklad zaviedli certifikácie zelených budov, ako sú LEED alebo BREEAM, ktoré uznávajú postupy udržateľného budovania. Záujem o zelené budovy nie je len zo strany investorov. Nedávne povodne, požiare a extrémne horúčavy nútia nájomníkov (a ich poisťovateľov) posudzovať zraniteľnosť nehnuteľnosti a tiež jej vplyv na životné prostredie. Potvrdzujú to i nasledujúce štatistiky:
- Institutional Real Estate Allocations Monitor od Hodesa Weilla na rok 2021 uvádza, že 49 % investorov na celom svete zohľadňuje ESG politiky subjektu, do ktorého investuje.
- ULI 2022 Emerging Trends in Real Estate naznačuje, že 82 % respondentov prieskumu zvažuje ESG prvky pri prijímaní operačných alebo investičných rozhodnutí.
- Nedávna správa JLL ukázala, že nájomcovia kancelárií pri výbere priestorov hodnotia ESG aktivity majiteľa, pričom sa zameriavajú najmä na udržateľnosť budov a snahu o vytvorenie zdravého pracovného prostredia vrátane kvality vzduchu.
- Štúdia Cushman & Wakefield zistila, že prenajímatelia dosahujú o 25 % vyššie zisky za štvorcový meter v kancelárskych budovách s certifikáciou LEED triedy A a o 77 % vyššie ceny v kancelárskych budovách s certifikáciou LEED triedy B v porovnaní s necertifikovanými budovami.
Z uvedených štatistík vyplýva, že silná politika ESG pridáva hodnotu investícii, pretože priťahuje nájomníkov, znižuje prevádzkové náklady a zvyšuje kapitálový dopyt.
Vplyv budúcej regulácie ESG na sektor nehnuteľností
Pri pohľade do budúcnosti môžeme očakávať, že uvidíme ešte viac regulačných iniciatív zameraných na zlepšenie politiky ESG v sektore nehnuteľností. Jedným z príkladov je nariadenie EÚ o zverejňovaní informácií o udržateľnom financovaní (SFDR), ktoré vyžaduje, aby účastníci finančného trhu zverejnili, ako integrujú faktory ESG do svojich investičných rozhodnutí. Toto nariadenie bude mať dopad na realitné spoločnosti, pretože budú musieť investorom poskytovať podrobnejšie informácie o svojich ESG stratégiách.
ESG pravidlá ako podmienka na získanie úveru
Vplyv ESG regulácie na realitný sektor však nie je len pozitívny. Mnohé spoločnosti budú musieť prijať nové požiadavky a investovať do zelených technológií, aby mohli byť súčasťou zelenej ekonomiky.
Firmy, ktoré nebudú uplatňovať ESG politiku, môžu mať problémy pri získavaní peňazí a investorov, čo môže znamenať ich koniec. Udržateľné kritéria sú totiž čoraz častejšie podmienkou pre získanie úveru na financovanie realít.
Potvrdzuje to tiež 13. ročník prieskumu KPMG Property Lending Barometer z roku 2022, ktorého sa zúčastnilo 41 finančných inštitúcií z desiatich krajín Európy. Podľa neho až pre dve tretiny komerčných bánk v strednej a východnej Európe sú pri financovaní nehnuteľností dôležité ESG stratégie.
Komentuje Koloman Buzgó, riaditeľ Divízie pre firemných klientov ČSOB
Ako vidíte vplyv regulácie ESG na realitný trh a jeho aktérov?
Témy ESG nie sú pre realitný trh nové, mnohým z jej aspektov sa developeri venujú dlhodobo. Aj dnes developeri ponúkajú energeticky menej náročné budovy s rôznymi medzinárodne uznávanými certifikátmi, spolupracujú so samosprávou na zlepšení dopravy alebo skvalitnení životného prostredia ich projektu.
Ide o pozitívnu motiváciu urobiť svoj projekt atraktívnejším pre budúcich kupujúcich, investorov či nájomcov a čoraz častejšie aj o súčasť ich obchodnej stratégie.
Podstatný rozdiel je najmä v komplexite a štrukturálnom prístupe, v akej sa jej budú spoločnosti (musieť) venovať požiadavkám ESG regulácie aj v oblastiach, ktorým sa zatiaľ nevenovali. A to nie iba vo svojich technologických postupoch či interných procesoch.
Na súlad s ESG sa budú developeri pýtať svojich obchodných partneroch (dodávateľov stavebných prác či materiálov) a otázky budú dostávať od bánk, klientov a iných účastníkov realitného trhu.
Hodnotí ČSOB pri financovaní realít aj udržateľné kritériá a ako?
Pri každom financovanom realitnom projekte vyhodnocujeme energetickú hospodárnosť nehnuteľnosti (EPC). V prípade financovania rekonštrukcií starších nehnuteľností je základnou požiadavkou zlepšenie energetickej hospodárnosti minimálne o 30 %.
Interné ciele máme nastavené na celé financované portfólio komerčných realít s dlhodobým cieľom znížiť emisie nami financovaného portfólia do roku 2030 o 38% (tona CO2 emisií /1 mil. EUR).
Aký špeciálny produkt na udržateľné financovanie ČSOB ponúka?
V ponuke pre sektor komerčných nehnuteľností máme tzv. „Úver pre zdravšiu zem“ spĺňajúci kritéria EU taxonomy. V prípade úverov na nové budovy musí projekt spĺňať požiadavku, aby potreba primárnej energie budovy bola aspoň o 10 % nižšia ako je maximálna hranica pre triedu A0. Pri úveroch na obnovu budov stačí už spomínané zníženie energetickej náročnosti budovy minimálne o 30 %.
Poskytuje ČSOB doplnkové služby, ako napríklad ESG poradenstvo?
Máme ambíciu pomôcť našim klientom našim interným poradenstvom v oblasti ESG. Čo vieme klientom ponúknuť ?
- Prvotné zhodnotenie existujúceho stavu spoločnosti, materiality matrix,
- GAP analýza,
- hlbšia analýza Risk a Opportunities pre jednotlivé oblasti hodnotenia spoločnosti – oblasť životného prostredia, sociálna, riadenia spoločnosti,
- návrh krokov v časovom horizonte pre zlepšenie existujúceho stavu,
- návrh na elimináciu existujúcich rizík,
- návrh riešenia v oblasti životného prostredia pre znižovanie uhlíkovej stopy spoločnosti (Scope 1-3),
- príprava projektov v oblasti ochrany životného prostredia s pomocou externých partnerov od projektu až po realizáciu projektov,
- výpočet uhlíkovej stopy s pomocou externých partnerov
