Slovenský trh s bývaním sa v posledných rokoch dostal do situácie, ktorá nie je priaznivá ani pre stavebníkov, ani pre ľudí hľadajúcich vlastné bývanie. Napriek tomu, že hypotekárny trh sa po pandemických rokoch opäť rozhýbal, výstavba rodinných domov a bytov zostáva na úrovni, ktorá zďaleka nepokrýva reálne potreby obyvateľstva.
Video: Ako sa mení výstavba rodinných domov na Slovensku v posledných rokoch
Slovensko dlhodobo zápasí s nedostatkom nových bytov a odborníci upozorňujú, že ani rok 2026 neprinesie zásadnú zmenu. Časť problémov súvisí s hypotekárnymi úrokmi, časť s nedostatkom pracovnej sily a zvyšujúcimi sa nákladmi v stavebníctve.
Úrokové sadzby klesli, ale stále nie sú na úrovni, ktorá by výrazne rozhýbala výstavbu
Slovenské hypotéky sú síce lacnejšie než pred rokom či dvoma, no ich cena je stále vyššia než v období „lacných peňazí“ pred rokom 2022. Práve vtedy sa stavalo najviac a záujem o nové bývanie bol extrémne silný.
Dnešné sadzby síce nebránia ľuďom kupovať hotové byty, ale pri výstavbe domov je situácia iná. Stavebník si stavebný rozpočet rozkladá na niekoľko rokov, a preto aj malá zmena úrokov dokáže významne ovplyvniť to, či sa jednotlivé etapy zmestia do rodinného rozpočtu.
Mnohí preto radšej čakajú, aj keď ich záujem postaviť si vlastný dom nepoľavuje. Vyčkávanie sa však môže predražiť.
Slovensko má dlhodobý nedostatok bytov
Podľa developerských analýz vzniká na Slovensku dlhodobo menej bytov, než by bolo potrebné na vyrovnanie prirodzeného dopytu. Zvlášť to vidno v Bratislave a okolí, kde nové byty často zmiznú z ponuky ešte pred dokončením projektu.
Odborníci dlhodobo upozorňujú, že Slovensko:
- nestíha doháňať požiadavky rastúceho počtu domácností
- má pomalý povoľovací proces
- bojuje s nedostatkom stavebných kapacít
Výsledkom je, že aj mierny nárast dopytu vie rýchlo zdvihnúť ceny, pretože ponuka nestíha reagovať.
Cena práce výrazne prevyšuje cenu materiálov
Kým ceny stavebných materiálov boli v ostatných dvoch rokoch stabilné alebo mierne klesli z extrémov energetickej krízy, faktorom, ktorý výstavbu stále zdražuje, je cena práce. Stavebné firmy upozorňujú, že na Slovensku chýbajú kvalifikovaní pracovníci, a preto mzdy v sektore rastú rýchlejšie než inde.
Dnes už práca predstavuje najväčšiu položku v rozpočte väčšiny stavieb.
Hypotéky sa využívajú najmä na kúpu hotových nehnuteľností
Slováci si z hypoték čoraz častejšie financujú kúpu bytu či domu, nie samotnú výstavbu. Dôvody sú jasné:
- kúpa nehnuteľnosti znamená instantné riešenie bývania
- výstavba si vyžaduje viac času, trpezlivosti a plánovania
- rodiny nechcú znášať riziko zdraženia prác počas stavby
Banky tak síce vykazujú stabilný objem hypoték, ale množstvo úverov použitých na výstavbu domov zostáva slabé.
Ceny nehnuteľností na Slovensku dlhodobo rastú
Aj keď sa trh v roku 2023 a 2024 mierne ochladil, história ukazuje, že nehnuteľnosti na Slovensku takmer nikdy dlhodobo neklesajú. V priemere ich hodnota rastie rýchlejšie než inflácia alebo bežné konzervatívne formy investovania.
Z tohto dôvodu odborníci upozorňujú, že prílišné vyčkávanie na „lacnejší trh“ nemusí priniesť výsledok. Výstavba, ktorú niekto odloží dnes, môže byť v budúcnosti citeľne drahšia.
Rok 2026 pravdepodobne potvrdí skôr stagnáciu než výrazné oživenie
Vďaka stále relatívne vysokým úrokovým sadzbám, drahej práci a pomalým povoľovacím procesom sa očakáva skôr pokračovanie súčasného trendu – mierny pohyb na trhu, ale nie dostatočný na to, aby Slovensko zásadne zvýšilo tempo výstavby.
Výsledkom môže byť ďalšie posilnenie tlaku na ceny nehnuteľností a pokračovanie nedostupnosti bývania pre mladé rodiny.
Nehnuteľnosti zostávajú jednou z najstabilnejších investícií
Napriek všetkým komplikáciám platí, že vlastné bývanie je na Slovensku jedným z najistejších spôsobov, ako uchovať hodnotu majetku. Preto odborníci odporúčajú, aby ľudia robili svoje rozhodnutia realisticky a nečakali na dramatické zlacnenie trhu – to na Slovensku historicky prichádza len veľmi zriedkavo.
