Na základe poslednej analýzy Národnej banky Slovenska (NBS) po dlhšej pauze narástol objem ponuky nehnuteľností, pričom pribudli najmä rodinné domy. Riaditeľka FinGO reCloudRóberta Mecková konštatuje, že ich podiel je najvyšší za posledné roky, čo nahráva do karát kupujúcim.
Počas jarných a letných mesiacov každoročne evidujú vyšší dopyt po domoch a rekreačných nehnuteľnostiach. „Rastie aj ponuka apartmánov v turisticky zaujímavých oblastiach. Developeri cítia zvýšený dopyt aj po tomto type nehnuteľností a vidia, že je tu priestor na ponuku,” poznamenala.
Ceny nehnuteľností na Slovensku po revízii dát vzrástli medziročne o viac ako 12 percent
Drvivá väčšina ponuky rodinných domov sa podľa nej nachádza v satelitoch, za ktorými nasledujú vzdialenejšie lokality mimo centra mesta. „Domov v centrách miest je relatívne málo a ak aj sú, ich cena je omnoho vyššia. Predstavujú obmedzenú ponuku pre obmedzený počet kupujúcich,“ vysvetlila Mecková.
Ťahúňom trhu sú stále byty
Ťahúňom realitného trhu sú podľa nej stále byty. „Sú lacnejšie aj lepšie lokalizované v centrách miest, kam sa ľudia primárne chcú sťahovať alebo kupovať nehnuteľnosť investične,” uviedla. Rovnako ako pri bytoch, aj priemerná cena rodinných domov od minulého roka rastie.
„Aj ceny domov zrýchlili svoj rast a v súčasnosti sa pohybujú na úrovni 2-tisíc eur za m2. Najdrahšie nehnuteľnosti sú tradične v Bratislavskom kraji, za ním nasleduje Košický. Kúpiť, ale aj predať dom je vždy o niečo náročnejšie. Dobrý dom sa však predá hneď,” vysvetľuje Mecková.
Plánujete kúpu nehnuteľnosti? Oplatí sa čakať na lepšie podmienky?
Riaditeľka pre úvery FinGO.skEva Šablová radí, aby si kupujúci pred podpisom rezervačnej zmluvy preverili svoje možnosti získania hypotéky a zistili, či je dom pre banku vhodným zabezpečením. Ideálne je vyhľadať si aktuálny list vlastníctva, prípadne si vypýtať znalecký posudok od predávajúceho.
„Poskytnutie hypotéky občas skomplikujú práve problémy na strane nehnuteľností. Nevhodné nehnuteľnosti sú väčšinou v zlom technickom stave, nemajú vysporiadané vlastnícke práva alebo im chýba korektný zápis v katastri nehnuteľností. Banky ich v takom prípade nemusia akceptovať alebo ich hodnotu znížia,“ upozorňuje Šablová.
Lokalita a druh nehnuteľnosti
Pri posudzovaní hodnoty domu je podľa nej dôležitá aj lokalita. Ako vysvetlila, banky skôr založia dom v štandardnej obytnej zóne ako na samote, kde chýba občianska vybavenosť. Obozretný však treba byť aj pri deklarovanom účele využitia nehnuteľnosti.
„Pokiaľ je stavba zapísaná ako chata, ale reálne slúži na bývanie, je potrebné doložiť potvrdenie z obce o celoročnej obývateľnosti. Aj zo znaleckého posudku musí vyplývať, že nehnuteľnosť spĺňa požiadavky na trvalé bývanie. V opačnom prípade viete takúto nehnuteľnosť použiť len ako zabezpečenie úveru so splatnosťou maximálne osem rokov,“ vysvetľuje expertka FinGO.sk.
Na Slovensku sa byty predávajú drahšie ako pred rokom. Rast cien je nad priemerom EÚ aj eurozóny
Stopku pri hypotéke majú aj kontajnerové a modulové domy bez trvalých základov, takisto mobilné domy, ktoré nemajú základy pevne spojené so zemou. Banky neakceptujú ani domy z neoverených alternatívnych materiálov, napríklad hlinené či slamené, ktoré nespĺňajú technologické normy.
„Čo sa týka domov v štádiu výstavby, pri nich majú banky rozličný prístup. Kupujúci urobí najlepšie, ak si možnosti financovania preverí s hypotekárnym špecialistom, ktorý sa vyzná v podmienkach všetkých bánk,” radí Šablová.
Technický stav by mal hodnotiť odborník
Pri výbere rodinného domu sa podľa Meckovej oplatí zvažovať v prvom rade lokalitu a dostupnosť do práce či do školy. Dôležitú rolu zohráva aj vybavenie a stav nehnuteľnosti, ale tiež okolie a susedia.
„Technický stav domu by nikdy nemal hodnotiť kupujúci sám. Stojí za to zavolať si na pomoc niekoho, kto sa na objekt pozrie aj odbornými očami. Napríklad je podozrivé, ak je v dome čerstvo vymaľovaná iba pivnica alebo nejaká konkrétna časť,“ upozorňuje Mecková.
Ako dodáva, pri novostavbe sa chyby odhalia ťažšie, lebo všetko je nové. Preto odporúča osloviť aj inšpektora nehnuteľnosti alebo stavebného experta.
Aké informácie o nás zbierajú inteligentné budovy? Odborníci upozorňujú na riziká
Mnohí ľudia pri výbere vhodného domu zvažujú aj dlhodobé šetrenie nákladov domácnosti. Odborníčka však upozorňuje, že pri stavbe nízkoenergetických domov sú použité drahšie technológie a materiály. Preto je treba počítať s tým, že ceny takýchto domov sú vyššie.
„Je potrebné zvážiť aj to, či radšej za dom zaplatíte napríklad o 50-tisíc eur viac a na energiách ušetríte 100 eur mesačne, alebo ho kúpite o 50-tisíc eur lacnejšie a budete platiť o 100 eur mesačne viac. U väčšiny klientov viac rozhoduje kúpna cena ako prevádzkové náklady,” hovorí odborníčka.
Záujem o rekreačné nehnuteľnosti
V tomto období podľa Meckovej stúpa tiež záujem o rekreačné nehnuteľnosti, ktoré je možné využiť aj ako investíciu. Podiel takýchto kupujúcich je však podstatne nižší. „Primárne každý rieši vlastnú strechu nad hlavou a rekreačná nehnuteľnosť je stále skôr nadštandardom,“ konštatuje.
Je to spôsobené najmä tým, že ak je nehnuteľnosť charakterizovaná ako chata alebo apartmán, záujemca na ňu nedostane klasickú hypotéku. „Financovanie tohto typu nehnuteľností je teda náročnejšie a v drvivej väčšine majú kupujúci k dispozícii hotovosť,” vysvetľuje Mecková.
Pred kúpou domu radí odborníčka skontrolovať niekoľko dôležitých vecí:
- Lokalita, dostupnosť a občianska vybavenosť.
- Prístupové cesty k domu a okolité pozemky.
- Technický stav nehnuteľnosti (ideálne s odborníkom).
- Vlastnícke vzťahy, prípadne ťarchy na liste vlastníctva.
- Dostupné možnosti financovania, vrátane rekonštrukcie.
- Susedské vzťahy a komunitný život v lokalite.
Eva Šablová dodáva dôvody, pre ktoré vám banka môže zamietnuť hypotéku na dom:
- Nehnuteľnosť nemá vysporiadané vlastnícke práva.
- K pozemku nie je zriadený prístup z verejnej komunikácie.
- Stav nehnuteľnosti nie je totožný so zápisom v liste vlastníctva.
- Dom je v zlom technickom stave, nevyhovujúcom banke.
- Na dome je neakceptovateľná ťarcha, exekúcia alebo vecné bremeno.
- Nehnuteľnosť sa nachádza v nevhodnej lokalite.
- Budúca nehnuteľnosť nie je dostatočne rozostavaná.
- Nehnuteľnosť nie je určená na bývanie.
- Nehnuteľnosť nie je pevne spojená so zemou.
- Dom je postavený z neoverených alternatívnych materiálov.
