Lokalita, občianska vybavenosť a pracovné príležitosti. To sú najčastejšie dôvody, pre ktoré sa ľudia sťahujú do slovenských metropol ako Bratislava či Košice.
Rastie v nich preto dopyt po nehnuteľnostiach, čo nemotivuje majiteľov bytov k znižovaniu cien, ktorých rast bol v roku 2020 vysoký. Odborníci cez reality sa však zhodujú, že neprebiehal v rámci Slovenska rovnako.
Výsledkom je, že za cenu jednoizbového bytu v meste si človek na vidieku môže kúpiť dom. To v praxi znamená lepšie zhodnotenie investície a ďalší možný príjem.
Bratislava a Košice vedú, Žilina ich dobieha
Najdrahšie sú stabilne tri kraje. Uplynulý rok síce ceny najviac narástli v Košickom (38 percent) a Banskobystrickom kraji (32,6 percenta), avšak v nákupných sumách stále vedie Bratislavský.
„Priemerná cena nehnuteľností tam v roku 2020 bola 2 333 eur za meter štvorcový a v Košickom kraji 1 325 eur za meter štvorcový. To je iba o 13 eur viac ako v Žilinskom kraji,“ uviedol pre SITA.sk Viktor Obtulovič zo spoločnosti Fingo Reality.
| Kraje | Priemerná cena nehnuteľnosti za rok 2020 za meter štvorcový |
| Bratislavský kraj | 2 333 eur |
| Trnavský kraj | 1 196 eur |
| Trenčiansky kraj | 1 054 eur |
| Nitriansky kraj | 951 eur |
| Žilinský kraj | 1 312 eur |
| Banskobystrický kraj | 989 eur |
| Košický kraj | 1 325 eur |
| Prešovský kraj | 1 148 eur |
Zdroj: Národná banka Slovenska
Na druhej strane rebríčka sa ocitol Nitriansky kraj s 951 eurami za meter štvorcový. Podľa Daniela Feketeho zo spoločnosti Financer lacné nehnuteľnosti možno kúpiť v južných oblastiach Slovenska blízko maďarských hraníc.
Dôvodom je najmä vysoká miera nezamestnanosti či nedostatočne rozvinutá infraštruktúra. Svoju úlohu hrá aj vekové zloženie obyvateľstva. Najmä v oblastiach, z ktorých sa často mladí ľudia sťahujú za prácou do väčších miest.
Nerovnosť má viacero dôvodov
„Napríklad v okolí Stredy nad Bodrogom nie je problém nájsť rodinný dom v cenovej relácii od 10-tisíc do 25-tisíc eur. Táto suma by napríklad v Bratislave nemusela stačiť ani na parkovacie miesto, ale, samozrejme, porovnávam neporovnateľné,“ uvádza Fekete.
Svoju rolu však hrá aj zdĺhavosť povoľovacieho procesu, cena stavebných prác či nízke úroky hypoték. Cena sa môže podľa Feketeho meniť aj v rámci jedného mesta.
Rozdiel v sume pritom môže byť až 1 600 eur na meter štvorcový. Výber vhodnej oblasti tak môže klientom pomôcť ušetriť zdroje.
Dlhodobé investovanie
Niektorí sa však môžu na kúpu pozemku či nehnuteľnosti dívať ako na investíciu či podnikateľskú príležitosť. Odborníci v takom prípade radia dobre si zvážiť, o akú formu príjmu majú klienti záujem a koľko času sú jej ochotní obetovať.
Pri investícií do pozemku za účelom neskoršieho predaja je časová investícia síce menšia, avšak je potrebné sledovať ceny nehnuteľností. Aj tu totiž dochádza k cyklickému opakovaniu, teda po nejakom čase môže dôjsť k zníženiu cien pozemku.
Ktorých developerov a developerské projekty kupujúci najviac poznajú?
V súčasnosti sa ale podľa Feketeho netreba báť veľkých prepadov, a to najmä kvôli nízkym úrokovým sadzbám hypoték. „V najbližších rokoch neočakávam drastický prepad cien nehnuteľností, skôr ich miernu koreláciu,“ dopĺňa.
V konečnom dôsledku je tak na klientovi, aký výnos chce takouto investíciou dosiahnuť. Aj tu si však treba overiť vhodnosť lokality pozemku, a to nie len v čase, keď sa pozemok kupuje.
Lokalita, lokalita, lokalita
Jeho cenu do budúcna môžu ovplyvniť aj investície či demografický vývoj. „Napríklad Nitre pomohol pri raste cien realít príchod Jaguar Land Roveru, Žiline KIA a Trnave Peugeotu,“ ilustruje Obtulovič.
Výnos tiež môže priniesť aj investícia do nehnuteľností v blízkosti nových diaľnic. Na popularite môžu časom získať aj malé mestá. Príkladom je Banská Štiavnica, kde ceny nehnuteľností za posledné roky vzrástli aj o 50 percent.
Ak však klient nemá s takýmto investovaním skúsenosti, mal by podľa Obtuloviča vyhľadať odborníka. Ten mu môže pomôcť pri výbere pozemku či inej nehnuteľnosti.
Klient sa tak vyhne problémom v spojitosti s nedostatočnou vybavenosťou obce či nečakanými výdavkami pre rekonštrukciu nehnuteľnosti.
Peniaze z prenájmu
Druhou možnosťou je kúpa nehnuteľnosti za účelom krátkodobého alebo dlhodobého prenájmu. V prvom prípade ide väčšinou o turistov, ktorí sa kvôli pandemickým obmedzeniam budú v rámci cestovania orientovať skôr na výlety po Slovensku.
Budú tak mať záujem o krátkodobé ubytovanie v turisticky zaujímavých častiach krajiny, napríklad v Tatrách alebo v centrách historických miest.
Slováci majú podľa analytika najväčší záujem o staršie trojizbové byty, vysoké ceny však vytláčajú záujemcov
Tu je však nutné rátať s vyššou vstupnou investíciou do nehnuteľnosti. „V dlhodobom horizonte sa však dokáže vrátiť, práve vďaka polohe. Tá dokáže zabezpečiť trvalú obsadenosť,“ dopĺňa Fekete.
Lacnejšou alternatívou je investícia na vidieku, napríklad do chalupy. Sem turistov pritiahne príroda alebo neďaleké možnosti športovania, napríklad lyžiarske strediská.
Všetko má svoje pre a proti
Vlastník sa však musí pripraviť, že takýto nájomcovia si budú vyžadovať čas a starostlivosť.
„Je potrebné myslieť na to, že ak nebývam v blízkosti danej nehnuteľnosti a prenajímam ju, potrebujem mať niekoho, kto sa mi o nehnuteľnosť a hostí postará. Napríklad vymení posteľné prádlo, prevezme pri odchode kľúče a podobne,“ upozorňuje Obtulovič.
Aj tu môžu podľa neho pomôcť profesionáli, teda firmy, ktoré sa venujú správe nehnuteľností a najčastejšie si za svoje služby nechávajú platiť určitým percentom zo zisku.
Bytová výstavba zaostáva za dopytom klientov
Pri dlhodobých prenájmoch sú nájomcami skôr rodiny či jednotlivcov, ktorí si z rôznych dôvodov v danej lokalite nechcú nehnuteľnosť kúpiť. Napríklad pre to, že pricestovali na rok za prácou.
Takí nájomníci si síce nevyžadujú intenzívnu starostlivosť, no na druhej strane sa ťažšie hľadajú. „Je otázne, či sa investorovi podarí nájsť vhodných a bezproblémových nájomcov platiacich včas,“ dodáva Fekete.
