Ponuka voľných bytov v bratislavských novostavbách dosiahla ku koncu minulého roka počet 3240. Podľa hlavného analytika Bencont Investments Rudolfa Bruchánika ide o mimoriadne nízke číslo a ideálna ponuka by bola 4000 bytov.
Jednotková cena dosahovala primerne 5136 eur s DPH za meter štvorcový, pričom najdrahšie boli tradične byty v okrese BA I, s cenou 7465 eur s DPH. Priemerná absolútna cena bytu bola 327-tisíc eur s DPH. Bruchánik približil, ako sa medziročne menili ceny bytov v konkrétnych developerských projektoch.
Štrukturálne zmeny v projektoch
Najväčší pokles dosiahol projekt Nesto, zhruba o 7 percent, čo bolo zapríčinené reálnym znížením ceny niekorých bytov. Nasledovali projekty Agáty a Pri studničke s približne 5-percentným poklesom, ďalej Green Atrium, Čerešne, Nuppu, Ovocné sady, Rakyta, Verdena, Olivia, Vydrica a Prístavná 1, ktoré poklesli o menej ako 5 percent.
V bratislavských novostavbách sa vlani predalo najmenej bytov od hospodárskej krízy
Väčšina zmien bola podľa analytika zapríčinená štrukturálnou zmenou v projektoch. „Štrukturálna zmena väčšinou znamená, že sa vypredajú niektoré byty, prípadne v rámci projektu pribude ďalšia etapa,“ vysvetlil s tým, že ani jeden projekt za posledný rok nezvýšil jednotkové ceny bytov. Projektom, ktorý si medziročne udržal približne rovnakú cenu, je Topoľčianska.
Ceny starších bytov klesajú, nájmy stúpajú
Mierne zvýšenie z dôvodu štrukturálnych zmien zaznamenali projekty Nová Záhorská, Nový Ružinov, Rínok Rača, Bory a Zwirn.
Najvyšší nárast jednotkovej ceny dosiahol projekt Slnečnice. Dôvodom bol podľa Bruchánika fakt, že developer stiahol jednu celú pripravovanú etapu projektu a ponechal drahšiu etapu. Čo sa týka sekundárneho trhu s nehnuteľnosťami v Bratislave, jednotková cena začala od roku 2022 kvartálne klesať približne o 2,5 percenta.
„Vo štvrtom štvrťroku 2023 sme na sekundárnom trhu zaznamenali mierny nárast cien, avšak len v niektorých bratislavských okresoch,“ poznamenal analytik. Uvedená štatistika vychádza zo vzorky približne 6000 bytov v okolí Bratislavy, z čoho zhruba 3800 bytov je priamo v hlavnom meste.
Cena za nájom v prepočte na meter štvorcový stále stúpa a ku koncu minulého roka dosiahla priemernú hodnotu 12,65 eura. Nájom vrátane energií rástol rýchlejšie, čo je podľa analytika dôsledkom nárastu cien energií. Ku koncu roku 2023 bol priemerný nájom s energiami 15,61 eura za meter štvorcový. V tomto roku očakávajú ďalšie pokračovanie rastu nájomného.
Z priemyselnej zóny v bratislavskom Novom Meste sa má stať moderná mestská štvrť
V roku 2024 očakávajú tiež postupný nárast dostupnosti bývania, z dôvodu kontinuálneho poklesu inflácie, očakávaného zníženia úrokových sadzieb bánk a nárastu miezd pri stagnácii cien bytov. „Stále čakáme, že sekundárny trh sa postupne zastabilizuje, dostupnosť bývania je pri straších bytoch stále podstatne lepšia ako pri novostavbách,“ doplnil Bruchánik.
Minulý rok poznačil výrazný pokles nových úverov. Primerná splátka hypotéky dosahovala približne 70 percent čistej mzdy jednotlivca, ak išlo o novostavbu, pri starších nehnuteľnostiach to bolo približne 50 percent. Suma priemernej splátky sa koncom roka 2023 pri novostavbách vyšplhala na viac ako 955 eur, pri starších bytoch to bolo približne 690 eur. Priemerná cena nájmu bez energií sa pohybovala na úrovni zhruba 620 eur.
