Banky v regióne strednej a východnej Európy začínajú byť po dvoch opatrných rokoch opäť otvorenejšie financovaniu komerčných nehnuteľností. Vyplýva to z prieskumu KPMG Property Lending Barometer, do ktorého sa zapojilo 47 finančných inštitúcií z deviatich krajín regiónu strednej a východnej Európy a po prvý raz aj z Rakúska. Hoci objem realitných transakcií v roku 2025 zostal pod dlhodobým priemerom, banky aj investori postupne nachádzajú spoločnú reč v realistickejšom oceňovaní aktív, stabilizujúcej sa inflácii a prvých signáloch uvoľňovania menovej politiky.
Podľa prieskumu viac ako dve tretiny bankárov očakávajú, že ich úverové portfóliá v oblasti nehnuteľností v roku 2026 porastú. Záujem o financovanie komerčných nehnuteľností v regióne medziročne citeľne zosilnel. Podiel bánk, pre ktoré je tento segment dôležitejší než rok predtým, stúpol z 25 % na 36 %. Tento posun naznačuje, že komerčné reality sa vo väčšine krajín opäť dostávajú medzi strategické priority finančných domov. Za prvé tri štvrťroky roku 2025 dosiahol objem investícií do komerčných nehnuteľností v regióne približne 7 miliárd eur.
Banky kladú dôraz na kvalitu projektov
Slovenský realitný trh pritom v minulom roku preukázal relatívnu odolnosť aj napriek selektívnejšiemu prístupu investorov a bánk. Nájomné v segmente prémiových kancelárií vzrástlo na úroveň 20,5 eura za meter štvorcový, výnosy sa stabilizovali okolo 6 % a miera neobsadenosti sa pohybovala v pásme od 12,5 % do 14,5 %. Pri najkvalitnejších projektoch dokonca klesla pod hranicu 9 %, čo naznačuje pretrvávajúci dopyt po moderných a dobre situovaných budovách.
Oživenie financovania však neznamená návrat k bezvýhradnej ochote požičiavať. Banky sú dnes výrazne selektívnejšie a kladú dôraz na kvalitu projektov, ich ekonomickú logiku a schopnosť generovať stabilné peňažné toky. „Banky sú dnes otvorené financovaniu, no rozhodujú sa oveľa selektívnejšie než v minulosti. Prioritu majú projekty s jasnou ekonomickou logikou, stabilnými peňažnými tokmi a vysokou kvalitou aktív, ktoré spĺňajú aktuálne technické aj ESG štandardy,“ uvádza Michal Maxim, Associate Partner v KPMG na Slovensku, zodpovedný za riadenie finančných rizík a služby v oblasti ESG. Zároveň dodáva, že napriek opatrnejšiemu prístupu zostáva región strednej a východnej Európy pre investorov atraktívny a ponúka zaujímavé príležitosti.
Mladí balansujú medzi šancou a dlhom. Tatra banka sa rozhodla uvoľniť pre nich hypotekárne podmienky
Výrazným trendom posledných rokov je aj rastúci význam udržateľnosti. Nové regulačné požiadavky v oblasti ESG urýchľujú zmeny v úverovom rozhodovaní a environmentálne a technické parametre budov sa stávajú samozrejmou súčasťou hodnotenia rizika. Prieskum ukazuje, že polovica bánk považuje udržateľnosť za čoraz dôležitejšiu, no zároveň pribúda inštitúcií, ktoré v tejto oblasti už nepozorujú zásadnú zmenu. Ich počet sa medziročne zdvojnásobil, čo naznačuje skôr konsolidáciu existujúcich postupov než zavádzanie úplne nových pravidiel. Do popredia sa dostávajú najmä certifikácie budov, ktoré bankám poskytujú komplexnejší obraz o kvalite financovaných aktív.
Financovanie rekonštrukcií a modernizácií
Rastie aj význam financovania rekonštrukcií a modernizácií starších budov. Až tri štvrtiny budov v Európskej únii majú nízku energetickú výkonnosť, čo z nich robí potenciálne riziko, ale aj príležitosť. Banky preto čoraz častejšie ponúkajú dodatočné úvery, samostatné produkty alebo refinancovanie viazané na zlepšenie energetických parametrov. „ESG už dnes nie je o experimentovaní, ale o štandarde. Banky sa pripravujú na sprísňujúcu sa reguláciu a čoraz viac prepájajú úverové rozhodovanie s energetickou efektívnosťou, klimatickými rizikami a kvalitou aktív,“ zdôrazňuje Maxim.
Opatrný optimizmus je viditeľný aj v samotných úverových podmienkach. Až 59 % bánk v regióne uvádza nárast priemernej výšky poskytovaných úverov, čo signalizuje zlepšujúci sa trhový sentiment. Najkonzervatívnejšie zostávajú finančné inštitúcie v Rakúsku, kde zvýšenie priemernej výšky úverov potvrdilo len 30 % bánk. Z pohľadu štruktúry financovania je pomer medzi novou výstavbou a dokončenými projektmi v regióne vyrovnaný a oproti predchádzajúcemu roku sa výrazne nemení. Mierne posilnenie financovania novej výstavby je však viditeľné v Bulharsku a na Slovensku, zatiaľ čo v Poľsku a Maďarsku tento podiel ďalej klesá. Česko zostáva krajinou s najnižším objemom financovania novej výstavby v rámci strednej a východnej Európy, a to aj napriek miernemu medziročnému nárastu.
