Bývanie v prenájme často vychádza drahšie ako vo svojom, preto nečudo, že si väčšina ľudí skôr či neskôr plánuje zadovážiť vlastný byt alebo dom. Ak človek chce kúpiť nehnuteľnosť a má našetrenú aspoň nejakú hotovosť, ideálne 20 a viac % z predpokladanej ceny, na zvyšok financovania môže použiť hypotekárny úver.
Kúpe nehnuteľnosti predchádza jej výber
Majte na mysli, že vnútorná dispozícia bytu či domu sa dá čiastočne až úplne zmeniť. V prípade bytu však máte menší vplyv na celkový stav nehnuteľnosti, preto si pri obhliadkach všímajte tiež spoločné priestory, chodby, výťahy, terasy, a pod. V prípade bytu ťažko zmeníte aj jeho rozlohu. Ak má niekto priestorovo náročné záľuby, napr. je rybárom, pivnica bude pre neho priam nevyhnutnosťou. Môže si tu odložiť rozmerné bivaky, udice, siete, háčiky a iné rybárske potreby. Alebo ak niekto rád pestuje bylinky, bude pre neho dôležitý balkón, resp. lodžia. Takisto je dobre si zistiť, či k bytu prináleží parkovacie miesto, a či je zahrnuté v cene. Čo neskôr pri byte ani pri dome neviete ovplyvniť vôbec, je lokalita a v podstate aj výhľad. Dajte si zvlášť záležať na tom, kde sa vaša nehnuteľnosť bude nachádzať a informujte sa o infraštruktúre a plánovanej okolitej zástavbe.
Bežná verzus americká hypotéka
V princípe si môžete vybrať medzi bezúčelovou americkou hypotékou s vyššími úrokmi – napr. pri kúpe nehnuteľnosti v zahraničí – a klasickou účelovou hypotékou. V oboch prípadoch ručíte tuzemskou nehnuteľnosťou.
Na čo možno použiť hypotekárny úver?
Okrem kúpy nehnuteľnosti aj na splatenie starého úveru, ktorý musí byť zabezpečený nehnuteľnosťou, ďalej na stavbu nehnuteľnosti určenej na celoročné bývanie, a tiež na modernizáciu a rekonštrukciu nehnuteľnosti – to znamená na nákup materiálu, vyplatenie robotníkov, ale i prenájom lešenia pri úpravách fasády, zatepľovaní, výmene okien, strechy a pod. Dôležité je vždy postupovať v súlade s pravidlami banky a na základe platných povolení relevantných úradov.
Často používané skratky v hypotekárnej terminológii
LTV (Loan to Value) – vyjadruje percentuálny pomer výšky úveru k hodnote nehnuteľnosti. Hodnotu nehnuteľnosti určuje znalec a nie je vždy zhodná s trhovou cenou. Pri najbežnejšej výške LTV 80 % to znamená, že ak kupujete nehnuteľnosť, ktorej hodnota a trhová cena je rovnaká 100.000 Eur, banka vám poskytne 80.000 Eur a 20.000 Eur musíte vykryť z vlastných zdrojov, prípadne spotrebným úverom. LTV sa až na určité výnimky vypláca z nižšej sumy. Ak by znalec ohodnotil nehnuteľnosť na 90.000 Eur a trhová cena by bola 100.000 Eur, od banky dostanete 80 % z 90.000.
DTI (Debt to Income) – pomer dlhu k ročným príjmom. Koeficient DTI určuje NBS na príslušný rok (v súčasnosti 8). Výška maximálneho celkového úveru jednotlivca nesmie presiahnuť 8 násobok jeho čistého ročného príjmu. Príklad: Ak má žiadateľ čistý mesačný príjem 1.000 Eur môže dostať hypotekárny úver najviac 96.000 Eur (1000*12*8). Ale pozor, túto sumu získa len ak nemá iné úvery vrátane kontokorentov a kreditných kariet (aj keby ich nevyužíval). Suma sa totiž o všetky záväzky znižuje.
RPMN (Ročná percentuálna miera nákladov) – predstavuje celkové náklady na úver, zahŕňa teda úroky, ale aj jednorazové a pravidelné poplatky spojené s úverom. Vyjadruje sa v percentách. Čím je RPMN nižšia, tým je úver lacnejší, no napriek tomu nemusí byť najvýhodnejší. V niektorých prípadoch je lepšie zvoliť vyššiu RPMN a po nejakom čase hypotekárny úver povedzme refinancovať.
LV (list vlastníctva) – dôležitý doklad, ktorý preukazuje vlastnícke práva k nehnuteľnosti. Majiteľom nehnuteľnosti sa nestanete jednoducho uzavretím kúpno-predajnej zmluvy. Po jej podpísaní je potrebné podať návrh na vklad do katastra, ktorým sa začne katastrálne konanie. Katastrálny úrad konkrétneho okresného úradu, do ktorého kompetencií daná nehnuteľnosť spadá, musí podrobne preskúmať, či boli splnené všetky podmienky pre vklad a dodané potrebné dokumenty. Ak áno, okresný úrad vklad povolí. Majiteľom nehnuteľnosti sa stanete až dňom, kedy bolo vydané rozhodnutie o povolení vkladu práva do katastra nehnuteľností.
Inzercia
