Niektorí ich volajú degradované územia, iní spiace miesta alebo miesta s príbehom, čierne diery, ďalší im zase hovoria objekty, ktoré čakajú na druhú šancu či jazvy miest. Reč je o brownfieldoch.
Pre väčšinu ľudí sú to jednoducho opustené územia, staré a ošarpané budovy v bývalej fabrike. Môžu to byť aj bývalé školy, kiná, hotely alebo požiarne zbrojnice, ktoré podľa viacerých „špatia“ centrum či okolie obce. Tento pojem označuje lokality, ktoré sú nevyužívané alebo iba čiastočne využívané, sú zanedbané a dokonca až kontaminované. Často sa nachádzajú v oblastiach s rozvinutou urbanizáciou a vyžadujú si revitalizáciu, aby mohli byť plnohodnotne využívané. Sú pozostatkom priemyselnej, vojenskej, poľnohospodárskej, potravinárskej, dopravnej či inej aktivity.
Výhra pre všetky strany
Príčin vzniku takýchto lokalít je viacero. Poľnohospodárska či priemyselná minulosť, reštrukturalizácia štátu, centrálne plánovanie počas komunistického režimu, po ktorom nasledovala transformácia slovenskej ekonomiky na trhovú. Svoje urobil aj vstup do Európskej únie a tiež ekonomická kríza. Ide však o prirodzený vývoj mesta, keďže výroba sa vytláčala do jeho okrajových častí.
Brownfieldy majú v sebe skrytý potenciál. Investícia do nich má viacero pozitív, pre spoločnosť i štát. Jedným z nich je existujúca infraštruktúra či dostupná vzdialenosť. Dochádza tiež k zníženiu kriminality, zvýšeniu predajnej hodnoty okolitých objektov, odstráneniu čiernych skládok či tzv. „ekologickej stopy“ po výrobe na danom území.
Prvá uhlíkovo neutrálna budova na Slovensku patrí medzi 1 % najzelenších stavieb sveta
Väčšina je v súkromnom vlastníctve
Podľa prieskumu Združenia miest a obcí Slovenska (ZMOS) zo začiatku roka 2022, do ktorého sa zapojilo 745 obcí, približne polovica z nich uvádza, že v ich správnom území je jeden alebo viacero brownfieldov.
Len na území mesta Bratislava je podľa urbanistickej štúdie Brownfieldy z roku 2019 131 lokalít na ploche 629 hektárov, z ktorých je takmer 54 percent v súkromnom vlastníctve. V minulosti boli brownfieldom hotel Kyjev s Kamenným námestím, Eurovea, komplex Blumental na Radlinského ulici, Pradiareň, Nová Cvernovka a mnohé ďalšie.
Napríklad na území mestskej časti Bratislava-Nové Mesto bolo podľa štúdie 19 takýchto nevyužívaných území. Ako uviedol Martin Vlačiky, zástupca starostu pre územné plánovanie mestskej časti Bratislava-Nové Mesto, v súčasnosti samospráva plánuje zmeniť zanedbané priestory na Zátiší na priestor pre EKO-podnik VPS. Ostatné brownfieldy sú v súkromnom vlastníctve.
„Akákoľvek revitalizácia zo strany samosprávy je podmienená vlastníckym vzťahom k pozemku. Nakladáme s verejnými financiami a tie, veľmi zjednodušene povedané, môžeme investovať len do vlastného majetku. Nová Cvernovka je nielen vynikajúci príklad nového využitia bývalého brownfieldu, ale aj ukážkovej spolupráce samosprávy a občianskeho sektora,“ povedal Vlačiky.
Prekážky pri revitalizácii
Podľa tlačového odboru Ministerstva životného prostredia SR sú najväčšou prekážkou pri revitalizácii brownfieldov „nejednotné majetkové vzťahy, keď lokality v meste, respektíve prímestské lokality majú neznámych vlastníkov, alebo ak jednotlivé parcely majú mnoho vlastníkov. Revitalizáciu tiež sprevádzajú vyššie finančné náklady na sanáciu areálov, čo však môže vyvážiť hodnota samotnej lokality.“
Bratislava má podľa štúdie o brownfieldoch z roku 2019 72 lokalít v kategórii A, ktoré zahŕňajú územia s vhodnou lokalizáciou v rámci štruktúry mesta s jednoznačným vlastníctvom a minimálnymi problémami, bez kontaminácie, bez limitov ÚPN.
Ciele sú mnohokrát len na papieri
Developerov však brzdí územný plán, ktorý nedovoľuje rozvíjať brownfieldy ani po dekádach degradácie. Potenciálni investori tak veľakrát uprednostnia zelené lúky, čo nepomáha vôbec životnému prostrediu. Dochádza k degradovaniu ornej pôdy, k strate biodiverzity a tiež rozťahovaniu sa mesta do okolitej krajiny.
Príkladom takéhoto spiaceho miesta je areál bývalej fabriky na rastlinné oleje Palma. V štúdii Brownfieldy z roku 2019 je zaradený do kategórie A medzi 15 území, kde spracovateľ odporúča zmenu funkčného využitia územia.
„K zmene využitia areálu bývalej Palmy je najprv potrebné v tomto území zmeniť územný plán hlavného mesta, v ktorom má toto územie stále funkciu priemyselnej výroby,“ ozrejmuje Vlačiky.
Zbytočné chátranie
Areál tak zbytočne chátra, hoci má jasné vlastnícke vzťahy, skvelú lokalitu, vynikajúce dopravné napojenie a je bez ekologickej záťaže. Podľa investora je aj v súlade s programom rozvoja mesta Bratislava 2030, či Koncepciou mestskej bytovej politiky 2020 – 2030. Aj napriek tomu už štyri roky čaká na zmenu územného plánu.
„Revitalizácia tohto brownfieldu by mala byť prioritou pre rozvoj danej lokality, ktorá dlhé roky trpí prítomnosťou spustnutého areálu. Aj vo viacerých prieskumoch verejnej mienky vidíme veľkú podporu od susedov Palmy a obyvateľov Nového Mesta, ktorí volajú po rýchlej zmene dnešnej situácie. Pokiaľ však územný plán v areáli stále predpokladá iba s výrobou, nemôžeme areál plne rozvinúť,“ uviedol Filip Gulan, development manager Corwin.
Industriálne budovy, ktoré chce developer zachrániť a zrekonštruovať, tak stále čoraz viac chátrajú. O to viac sa potom všetko môže predražiť. „V našom pláne je obnova štyroch pôvodných objektov, tá sa však s každým ďalším dňom stáva náročnejšou a nákladnejšou. Aj preto je v Bratislave bežné, že sa pri novej výstavbe strhnú, čomu sa chceme samozrejme vyhnúť,“ doplnil Gulan.
Hra o čas
Bratislava podľa hovorkyne hlavného mesta Dagmar Schmuckovej podporuje premenu zaniknutých fabrík na živé polyfunkčné prostredie.
„Územie areálu Palma na Račianskej ulici v Bratislave bolo v územnom pláne mesta zaregulované v súlade s jeho vtedajšou výrobnou funkciou. Je pochopiteľné, že v prípade zániku výroby a snahy vlastníka o reanimáciu, oživenie územia je potrebné prehodnotiť aj funkčnú reguláciu. Takúto závažnú zmenu je však potrebné zodpovedne posúdiť, overiť urbanistickou štúdiou a následne formou zmien a doplnkov zmeniť funkčné a priestorové usporiadanie pre nové využitie, čo developerské procesy spomaľuje. K prvej fáze revitalizácie, ktorá nevyžaduje zmenu regulácie, hlavné mesto už vydalo súhlasné záväzné stanovisko,“ uviedla Schmucková.
Koncept Palmy bol mestu a Metropolitnému inštitútu Bratislava viackrát odprezentovaný, najprv v roku 2020 a verejne v roku 2021. Dokonca boli urobené dva prieskumy verejnej mienky, ktoré podporovali revitalizáciu daného areálu. Verejnosť však do dnešného dňa čaká na zmenu a termín je stále v nedohľadne.
„Mesto nemôže a nebude však pri tom obchádzať postupy, ktorými zabezpečuje súlad zmien s verejným záujmom, potrebami obyvateľov, dostupnosti služieb a zelene, budovania dopravnej a technickej infraštruktúry tak, aby vznikajúce mestské prostredie bolo udržateľné a prínosné aj pre svoje okolie,“ doplnila Schmucková.
Odľahčenie pre Račiansku
Podľa plánov developera CORWIN tu majú vyrásť udržateľné budovy a zelené priestory, administratívna časť by mala byť uhlíkovo neutrálna, znížiť by sa mali emisie a aj efekt tepelného ostrova. Celkovo by sa tak mala zlepšiť kvalita ovzdušia. Vytvorí tu aj dažďové záhrady, ktoré budú zachytávať vodu na území a zabráni, aby tisíce hektolitrov skončili v kanalizácii, ako tomu bolo doteraz.
Podľa Celoštátneho sčítania dopravy v roku 2015 pochádza väčšina áut prechádzajúcich cez Račiansku z územia mimo mesta. Každým rokom sa navyše buduje viac bývania v satelitoch Bratislavy než v meste samotnom.
Ak by po zmene Územného plánu bolo možné na tomto brownfielde vybudovať byty, mohlo by to výrazne odľahčiť dopravu na Račianskej, nakoľko je vedľa areálu zastávka električky i autobusu, v blízkosti sú tiež dve železničné stanice. To znamená väčší podiel obyvateľov v MHD a na bicykloch, menej áut na ceste a menej emisií.
„Z hľadiska tvorby mesta ako príjemného miesta pre život jeho obyvateľov mi určite dáva zmysel vytláčať priemyselnú výrobu zo širšieho centra smerom na okraj a jej nahradenie vhodnejšími funkciami,“ dodáva Vlačiky.
Jeden z najviditeľnejších brownfieldov
Developer si na revitalizáciu povolal prestížne a svetoznáme dánske štúdio Gehl cArchitects, ktoré prišlo s filozofiou 15-minútového mesta. Myslieť sa tu bude predovšetkým na chodcov a cyklistov a všetky budovy sa budú riadiť ľudskou mierkou. Priemerná podlažnosť bude nadväzovať na pôvodnú výšku budov, vďaka čomu sa budú ľudia cítiť príjemne a môžu areál navnímať z výšky svojich očí.
Výzvou pre štúdio bude aj nájsť novú funkciu pre Silo, ktoré plánuje developer zachovať. Hlavné mesto tak nepríde o symbol daného územia, čo sa o iných lokalitách nedá povedať. Takým príkladom sú Nivy, kde Bratislava prišla o industriálnu časť. Palma so svojím šesťhektárovým pozemkom má tak šancu stať sa jedným z najviditeľnejším brownfieldov v Bratislave, ktorý môže byť vzorom pre ďalšie nevyužívané lokality.
