Predaj domu s hypotékou býva pre mnohých veľkou výzvou. Keďže len málokto si môže dovoliť kúpu bez úveru, väčšina nehnuteľností je financovaná hypotékou. Existujú však spôsoby, ako takúto nehnuteľnosť predať alebo kúpiť, a to bez zbytočných obáv z komplikovaného postupu.
Proces predaja nehnuteľnosti s úverom môže byť zložitý a často vyžaduje veľa byrokracie. Nesprávne kroky môžu celý proces predĺžiť alebo spôsobiť nečakané problémy.
„Na začiatku je potrebné požiadať banku o výpočet zostatku úveru na predčasné splatenie. Tento dokument presne uvádza, koľko je potrebné uhradiť na kompletné splatenie úveru,“ vysvetľuje realitný maklér. https://www.shutterstock.com
Príprava tohto dokumentu trvá banke zhruba týždeň. Obsahuje aj poplatky za výmaz záložného práva z katastra, ak tento krok vykonáva samotná banka.
Potvrdenie o výmaze záložného práva
Ak banka ponechá výmaz záložného práva na klientovi, pošle mu dokument, ktorý potvrdzuje, že úver bol splatený a záložné právo môže byť vymazané z katastra. Klient potom tento dokument predloží katastru a zaplatí správny poplatok 100 euro.
Ďalej je potrebné požiadať banku o odstránenie ďalších obmedzení, ako napríklad zákazu predaja, čo umožní voľný predaj nehnuteľnosti. Čiastky v kúpnej zmluve sa následne odvíjajú od údajov poskytnutých bankou.
Možnosti financovania pre kupujúceho
Pri predaji nehnuteľnosti s úverom existujú rôzne možnosti financovania pre kupujúceho. „Ak má kupujúci dostatok hotovosti, môže tieto prostriedky vložiť do úschovy, z ktorej sa uhradí dlh voči banke, alebo môže zaplatiť priamo na úverový účet predávajúceho a zvyšok uložiť do úschovy,“ vysvetľuje maklér.
V prípade, že si kupujúci vybavuje úver v tej istej banke ako predávajúci, banka si z celkovej sumy ponechá potrebnú čiastku na splatenie úveru a zvyšok uloží do úschovy. Ak má kupujúci úver v inej banke, väčšinou prebieha postup tak, že nová banka prevedie sumu na splatenie pôvodného úveru priamo banke predávajúceho a zvyšok je tiež uložený do úschovy.
Je tu aj možnosť, aby kupujúci prevzal existujúcu hypotéku predávajúceho, avšak táto možnosť má určité obmedzenia. Výška zostávajúceho úveru často nemusí stačiť na celkovú kúpnu cenu, takže kupujúci musí riešiť doplnkový úver v tej istej banke.
Navyše, ak už skončilo obdobie fixácie výhodnej úrokovej sadzby, klient musí akceptovať aktuálne sadzby, čo môže spraviť túto možnosť menej atraktívnou. Aj pri prebiehajúcej fixácii, ak je jej koniec už blízko, úspora nemusí byť významná.
Zmeny v záložnom práve na katastri
Ďalšou dôležitou fázou je úprava záložného práva na katastri. „Pri vyčíslení zostatku je potrebný aj súhlas so zápisom nového záložného práva pre banku kupujúceho,“ dodáva.
Ak majú predávajúci a kupujúci úver v tej istej banke, proces býva jednoduchší. Najskôr sa vykoná zápis záložného práva pre kupujúceho. Po splatení úveru predávajúceho banka vymaže pôvodné záložné právo.
Ak kupujúci financuje kúpu z inej banky, postup sa podobá, no často vyžaduje lepšiu koordináciu medzi oboma bankami. Najskôr sa zriadi záložné právo pre nového kupujúceho a po splatení úveru predávajúceho sa vymaže pôvodné záložné právo.
Čo opraviť pred predajom domu?
Trpezlivosť ako kľúč k úspechu
Celý tento proces môže trvať dlhšie, než by ste čakali. „Najskôr je potrebné počítať s týždňom na vypracovanie vyčíslenia zostatku úveru. Potom sa celý proces predĺži vybavovaním úveru pre kupujúceho, čo zahŕňa znalecký posudok nehnuteľnosti, ktorý môže trvať týždeň až dva, a prípravu úverovej zmluvy, ktorá si vyžaduje doloženie potrebných dokumentov a posúdenie bonity kupujúceho. Celkovo môže celý proces financovania kúpy úverom trvať štyri až päť týždňov,“ hovorí maklér.
Pre úspešnú kúpu nehnuteľnosti s hypotékou je dôležité byť trpezlivý a uvedomiť si, že celý proces môže byť dlhší a vyžaduje precízne kroky. Ak neviete, ako postupovať, neváhajte využiť odbornú pomoc, ktorá vás krok po kroku prevedie celým procesom a pomôže vám vyhnúť sa zbytočným komplikáciám.
