Realitný trh sa dynamicky mení a finančné rozdiely medzi novými a staršími bytmi sa prehlbujú. Rozdiel v cene medzi novostavbou resp. novou rekonštrukciou vs. bytom v pôvodnom stave dnes predstavuje približne 15 až 30 percent. Stav bytu pritom ovplyvňuje nielen finálnu cenu, ale aj rýchlosť predaja.
Kupujúci počítajú každé euro
V roku 2025 sa ceny bývania na Slovensku zvýšili približne o 12 percent a medziročne rastú dvojciferným tempom. Zaujímavé však je, že dynamickejšie rástli práve ceny starších nehnuteľností. Tie medziročne zdraželi o viac ako 13 percent, zatiaľ čo nové byty približne o 10 percent.
Ceny bytov a domov rastú rýchlejšie ako inflácia, za posledné roky stúpli o desiatky percent
„Už dlhšiu dobu sledujeme trend, kedy mladí ľudia vyhľadávajú skôr byty v novostavbe alebo po kompletnej rekonštrukcii. Byty v pôvodnom stave väčšinou vykupujú spoločnosti alebo investori, ktorí ich následne rekonštruujú a predajú,“ priblížila odborníčka a majiteľka realitnej kanceláre Karin & Partners Karin Zápalová.
Dôvod je podľa nej jednoduchý – kupujúci dnes omnoho viac zohľadňujú celkové náklady na bývanie. Okrem samotnej ceny bytu počítajú aj s rekonštrukciou a budúcimi mesačnými výdavkami. Realitní makléri upozorňujú, že väčšina kupujúcich financujúcich kúpu hypotékou nemá dostatočnú rezervu na rekonštrukciu.
Byty v pôvodnom stave si vyžadujú kompletnú rekonštrukciu, čo je pri dnešných cenách drahé. Bežní ľudia, ktorí kupujú byt na hypotéku, už často nemajú financie navyše. Náklady na rekonštrukciu trojizbového bytu sa dnes pohybujú približne od 25-tisíc do 40-tisíc eur v závislosti od rozsahu a štandardu.
Správanie kupujúcich sa teda výrazne zmenilo a kým ešte pred pár rokmi boli ochotní investovať čas aj peniaze do rekonštrukcie, dnes preferujú hotové bývanie bez ďalších starostí.
Ceny energií ako dôležitý aspekt
Do rozhodovania pri výbere nehnuteľnosti dnes vstupuje aj ďalší aspekt – energetická náročnosť. Novostavby ponúkajú nižšie prevádzkové náklady a modernejšie technológie, čo v čase rastúcich cien energií nadobúda stále významnejší rozmer. Staršie byty často znamenajú vyššie výdavky na energie či údržbu.
Kúpu vysnívaného bytu môžu skomplikovať nečakané situácie. Ste na ne pripravení?
Rozdiel v mesačných nákladoch medzi starším a energeticky úsporným bytom môže predstavovať desiatky až stovky eur ročne. Aj preto kupujúci zvažujú nielen cenu za meter štvorcový, ale aj dlhodobé náklady. V praxi to znamená, že aj keď je starší byt lacnejší na začiatku, celkové náklady na bývanie môžu byť vyššie.
Rozdiely medzi staršími a novšími bytmi sa prejavujú aj v rýchlosti predaja. Podľa Zápalovej sa dobre nacenené byty v atraktívnych lokalitách dnes predávajú často v priebehu 30 až 60 dní, zatiaľ čo byty v pôvodnom stave alebo s nadhodnotenou cenou môžu zostať v ponuke aj tri až šesť mesiacov.
Lokalita je zásadný faktor
Pri starších bytoch je podľa odborníčky kľúčové správne nacenenie a celková stratégia predaja, teda vyzdvihnutie silných stránok. Aj napriek meniacim sa preferenciám kupujúcich ostáva však jeden faktor nemenný. Ide o lokalitu, ktorá má zásadný vplyv na dopyt aj budúcu hodnotu nehnuteľnosti.
Ceny bytov na Slovensku mierne klesli. Analytici priblížili, aký bude ďalší vývoj
„Lokalita sa dlhodobo ukazuje ako rozhodujúci faktor z pohľadu budúcej hodnoty. Preto odporúčam radšej kúpu bytu v horšom stave v lepšej lokalite,“ radí Zápalová a dáta jej slová potvrdzujú. Ceny nehnuteľností na Slovensku dlhodobo rastú a najvyšší dopyt zostáva v mestách a lokalitách s dobrou dostupnosťou.
Vývoj na trhu tak naznačuje jasný trend. „Staršie byty nezmiznú z ponuky ani záujmu kupujúcich, no ich predaj je a bude náročnejší,“ dodáva odborníčka. Kupujúci sú pri nich opatrnejší, citlivejší na cenu a viac zvažujú celkové náklady. Pre predávajúcich to znamená jediné – prispôsobiť sa realite trhu a zvoliť správnu stratégiu.
