Dopyt po nehnuteľnostiach je na Slovensku stále vysoký a ceny stúpajú. Realitný barometer Realitnej únie SR ku koncu februára medziročne stúpol o 10,5 percenta. Odborníci však upozorňujú, že nie všetky ponuky na realitnom trhu sú rovnako kvalitné a ceny realistické.
„Záujemca o kúpu by si mal ešte pred podpisom zmluvy preveriť list vlastníctva, technický stav nehnuteľnosti, poradiť sa s právnikom, zistiť mesačné náklady, zaujímať sa o budúcich susedov,“ odporúča realitná únia. Pri kúpe nehnuteľnosti však zohrávajú úlohu aj súvislosti, o ktorých sa často nehovorí.
Odborníci na online konferencii Realitnej únie SR Realita v realitách diskutovali o nástrahách, ktoré kupujúci pri výbere bytu často prehliadajú.
1. Nedostatočná výška hypotéky
Kupujúcemu sa na obhliadke môže zapáčiť byt a zaplatí rezervačnú zálohu. Následne však zistí, že banka mu na základe znaleckého posudku nepožičia sumu, akú očakával. Situáciu vysvetľuje konateľ Košickej realitnej spoločnosti Peter Laputka. „Znalci začínajú byť podráždení z týchto cien a pri bytoch v pôvodnom stave nedokážu byt oceniť na trhovú hodnotu. Pri hypotékach je to pre kupujúceho zásadné,“ vysvetľuje.
Banka totiž pri schvaľovaní hypotéky vychádza z hodnoty nehnuteľnosti určenej znalcom. Ak ju ten ocení na menšiu sumu, klient získa nižšiu hypotéku ako čakal. Chýbajúcu časť kúpnej ceny musí doplatiť z vlastných financií. „Aj takéto situácie prináša trh, na ktorom ceny bytov rastú veľmi rýchlo. Kupujúci by preto pri financovaní nemal ísť na doraz a mal by počítať s určitou rezervou,“ odporúčajú odborníci.
Plánujete zmeniť bývanie? Odborníčka radí, ako to zvládnuť bez zbytočného stresu
2. Cenu bytu môže zvýšiť konkurencia
Niekedy sa pri obhliadkach stáva, že kupujúci ponúkne predávajúcemu vyššiu cenu za byt, ktorý mu „padne do oka.“ Podpredsedníčka Realitnej únie SR a majiteľka realitnej kancelárie Karin & Partners Karin Zápalová uvádza, že záujemca takto reaguje v snahe získať nehnuteľnosť pre seba. Pri silnom dopyte ho ženie strach z konkurencie.
Skôr ako sa kupujúci rozhodne dobrovoľne zvýšiť cenu, mal by mať podľa odborníkov jasno v tom, o akú nehnuteľnosť ide. „Predávajú sa vyslovene nehnuteľnosti, kde je dobrá lokalita, dobrý technický stav bytu, prosto dobrá ponuka,“ konštatuje Peter Madleňák z nitrianskej realitnej kancelárie (RK) Madleňák Reality.
Kupujúci by mal mať prehľad a pri navrhovaní vyššej ceny sa neunáhliť. Napriek všeobecnému zdražovaniu totiž nemusí stáť pred nehnuteľnosťou, o ktorú je veľký záujem. Ak má byt napríklad nejaký hendikep, viacero záujemcov to odradí. Môže ísť o chýbajúci výťah, vysoké mesačné náklady, zlý výhľad či orientáciu na svetové strany. Podľa odborníkov nie je dobré riadiť sa iba emóciami.
3. Byt priamo od majiteľa nemusí byť lacnejší
Pre kupujúceho môže byť lákavé vyhľadávať byty priamo od vlastníka. Často pritom vychádza z predpokladu, že kúpi lacnejšie a celý proces bude jednoduchší. Skutočnosť však môže byť odlišná. „V praxi sa často stáva, že niektoré riziká kupujúci úplne podcení a výsledkom je kúpa za cenu, ktorá je vyššia, než akú by zaplatil pri transakcii sprostredkovanej realitnou kanceláriou,“ upozornil advokát a tajomník Realitnej únie SR Mojmír Plavec.
Pri súkromnom predaji totiž vlastníci neraz nastavujú ceny podľa najvyšších ponúk na trhu, bez dostatočného prehľadu o realizačných cenách, za ktoré sa nehnuteľnosti skutočne predávajú. „Vznikajú tak nadhodnotené ponuky, ktoré inzerujú dlhé mesiace, no ich predaj je nereálny“ dodáva Peter Madleňák.
Realitný maklér vopred vie, že ak určí nereálnu predajnú cenu, byt nepredá. Takúto nehnuteľnosť preto často do ponuky ani nezaradí. „Kupujúci sa môže v súkromnej inzercii stretnúť aj s rizikovými predávajúcimi, ktorí cielene vyhľadávajú menej skúsených alebo časovo tlačených záujemcov. Takéto situácie môžu viesť k finančným stratám alebo k právne problémovým transakciám,“ doplnil Mojmír Plavec.
Petržalka spúšťa veľkú obnovu svojho nájomného domu s 250 bytmi
4. Sledovanie cien na trhu s nájmami
Záujemcovia o vlastné bývanie často sledujú iba predajné ceny nehnuteľností. Odborníci však zdôrazňujú, že apoľahlivým indikátorom situácie na lokálnom realitnom trhu je aj situácia v nájmoch. Ak tam dochádza k zásadným zmenám, skôr či neskôr sa to odrazí aj na predajných cenách bytov.
Prudké výkyvy môžu nastať napríklad v súvislosti s odchodom alebo príchodom významného investora. Príkladom je aj nedávno avizované zatvorenie závodu Samsung v Galante. Podľa Petra Madleňáka „v lokalite cítiť veľký záchvev na trhu s nájmami“. Prenajať byty bude ťažšie, preto sa ich časť môže dostať do predaja a znížiť ceny.
Opačnú situáciu zažíva Prievidza. Podľa majiteľky RK Reality Comfort Prievidza Ľubice Hrdej je aktuálne po nájmoch veľmi silný dopyt: „V poslednom čase sem prišli noví investori, ktorí hľadajú ubytovanie pre svojich manažérov. Neskutočne zdvihli ceny nájmov, pri menších bytoch sa pomaly blížime úrovni v Bratislave,“ uvádza.
Zvýšený záujem o nájmy potvrdzuje aj Karol Vandlík z RK 1. Reality Rent Žilina. „Silný nájomný trh v lokalite signalizuje stabilný dopyt po bývaní, čo podporuje aj rast predajných cien. Kto chce kupovať, mal by si zmapovať aj tento trh,“ odporúčajú odborníci.
Rast cien bytov sa mierne upokojil
Realitný trh prešiel v posledných mesiacoch dynamickým obdobím, avšak v súčasnosti sa situácia stabilizuje. „Koniec roka bol veľmi silný a hektický, dopyt bol vysoký. Od Nového roka však vplyvom konsolidácie ľudia spozorneli a nekupujú všetko,“ približuje Peter Madleňák. Súhlasí s ním aj Peter Laputka: „Ceny vystrelili koncom roka, bolo to až bláznivé. Teraz je skôr obdobie upokojenia a stagnácie,“ pritakáva.
Tento vývoj potvrdzujú aj posledné údaje Realitného barometra. „Vo februári Realitný barometer medzimesačne klesol o 0,3 percenta. Byty budú tento rok zrejme ďalej zdražovať, hoci pomalšie ako doteraz. Nečakajme však jeden scenár. Vývoj cien bude rozdielny podľa lokality a typu nehnuteľností,“ uvádza analytik Realitnej únie SR Vladimír Kubrický.
Dubajský realitný trh
Vzhľadom na aktuálnu situáciu na Blízkom východe bola diskusia doplnená aj o pohľad z medzinárodného trhu. Svoje skúsenosti priblížila Lisa Kocsisová z realitnej kancelárie Plus Reality, ktorá sa špecializuje na predaj nehnuteľností v Dubaji.
Podľa jej odporúčania je v súčasnom období vhodné vyhnúť sa unáhleným predajom s výraznými zľavami a skôr zachovať trpezlivý prístup. „Väčšina dubajských investorov aktuálne volí stratégiu wait and watch, teda vyčkávania a pozorovania vývoja situácie,“ uviedla.
