Realitný barometer Realitnej únie SR, ktorý mapuje ceny bytov v krajských mestách na Slovensku, dosiahol ku koncu februára hodnotu 3 326 eur za meter štvorcový, čo v porovnaní s januárom predstavuje mierny pokles o 0,3 percenta. Keďže v prvom tohtoročnom mesiaci stúpol barometer o nadpriemerných 1,5 percenta, nepatrné zníženie možno podľa analytikov považovať za bežnú korekciu.
Najdynamickejšie zdražovanie
Na základe dát Realitného barometra zaznamenali najrýchlejší rast cien novšie dvojizbové a staršie trojizbové jednotky. „Pri oboch typoch bytov pozorovať dvojciferný medziročný rast v šiestich z ôsmich krajských miest,“ uvádza realitná únia s tým, že najdynamickejšie zdražovanie má za sebou Trenčín a Banská Bystrica.
Kúpu vysnívaného bytu môžu skomplikovať nečakané situácie. Ste na ne pripravení?
Pokles cien sa prejavil v Žiline, kde medziročne zlacneli viaceré typy bytov. „Dopytovým cenotvorným faktorom na realitnom trhu sa tradične venuje viac pozornosti ako ponukovým. Aktuálna ponuka však môže zohrávať významnú úlohu,“ konštatujú analytici.
Alarmujúci stav
Začiatkom marca zverejnil Štatistický úrad SR dáta o výstavbe za minulý rok. Na Slovensku bolo dokončených 14,3 tisíca bytov, čo je medziročný pokles až o 19 percent. Podľa analytikov to súvisí s tým, že developeri po ochladení realitného trhu a raste úrokových sadzieb v roku 2022 rozbiehali menej projektov.
Vo Vrbovej nad Váhom pribudlo deväť nových nájomných bytov s finančnou podporou štátu
Alarmujúci je podľa nich stav v Bratislavskom kraji. „V počte dokončených bytov tam došlo v roku 2025 k obrovskému prepadu, 2,2 tisíca bytov je iba približne polovičný počet oproti roku 2024,“ upozorňuje realitná únia. Čakať, že sa situácia v najbližších rokoch dramaticky zlepší, sa podľa analytikov nedá. Slabšia ponuka nových bytov bude podľa nich aj ďalej tlačiť na rast ich cien, a to hlavne v Bratislavskom kraji.
Priemerná úroková sadzba na nové hypotéky s fixáciou od jedného do piatich rokov sa ku koncu januára medziročne znížila z 3,85 na terajších 3,38 percenta. „Pokles v tomto roku bude miernejší, vojna na Blízkom východe priestor na zlacňovanie hypoték ešte dodatočne znižuje,“ myslia si analytici. Pokiaľ by sa vojenský konflikt rýchlo nevyriešil, drahšie energie a vyššia inflácia by podľa nich tlačili na rast úrokových sadzieb. Ich mierne zvýšenie by však realitný trh zásadne ovplyvniť nemuselo.
Bývanie na Slovensku zdražuje rýchlejšie ako vo väčšine krajín EÚ. V jednej veci si však držíme prvenstvo
Vplyv vojny na Blízkom východe
Februárový pokles Realitného barometra naznačuje spomalenie tempa rastu cien. V ďalších mesiacoch však môže karty zamiešať vojna na Blízkom východe. „Robiť definitívne závery je zatiaľ predčasné, pričom aktuálna situácia môže u záujemcov o kúpu nehnuteľnosti vyvolávať protichodné reakcie,“ myslia si analytici.
Investorov, ktorí kupujú byty na hypotéku, môže neistota viesť k zvýšenej opatrnosti a k zníženiu dopytu po nehnuteľnostiach. „Na druhej strane sa môže zvýšiť záujem o vstup na realitný trh zo strany hotovostných investorov, ktorí považujú byt či dom na Slovensku stále za bezpečný prístav pre svoje peniaze,“ uzavreli.
Konsolidácia znížila disponibilné príjmy
Konsolidácia znížila disponibilné príjmy domácnosti. Vyššie dane a odvody odkrojili na jednej strane z miezd, na druhej strane inflácia zvyšuje ceny tovarov a služieb. Opatrnejší sú preto aj záujemcovia o kúpu bývania. Tí teraz pri kúpe viac váhajú a sústreďujú sa na celkové náklady.
„Ľudia si strážia celkový rozpočet, viac vyjednávajú a častejšie hľadajú nehnuteľnosti s lepšou hodnotou za peniaze,“ vysvetľuje zakladateľ a CEO realitnej siete UPgreat Richard Churý. Za pravdu mu dáva aj majiteľ realitnej kancelárie UPgreat Elite Andrej Churý. Kupujúci sú podľa neho opatrnejší a viac kalkulujú. „Veľmi citlivo vnímajú výšku budúcej splátky hypotéky a následné náklady spojené s bývaním. Rozhodujú sa preto pomalšie,“ konštatuje.
Silnejšie slovo má kupujúci
Na súčasnom realitnom trhu majú podľa odborníkov silnejšie slovo kupujúci ako predávajúci. Ich pozícia pri vyjednávaní sa posilnila a priemerná doba výberu a transakcie sa mierne natiahla. „Predaj sa už nerealizuje na prvej obhliadke len preto, že sa záujemca bojí, aby mu nehnuteľnosť neušla,“ približuje R. Churý.
Podľa neho je možné si v niektorých prípadoch vyjednať si zľavu. „Zníženie z ceny je možné dosiahnuť najmä tam, kde bola pôvodná cena nastavená príliš optimisticky, alebo kde nehnuteľnosť potrebuje investície a kupujúci to zarátavajú do celkovej kalkulácie,“ dodáva.
Plánujete zmeniť bývanie? Odborníčka radí, ako to zvládnuť bez zbytočného stresu
Zľavy však zatiaľ nie sú plošne rozšírené. „Ak je nehnuteľnosť dobre nacenená a je v dobrej lokalite, naďalej sa predá bez veľkých problémov. Priestor na vyjednávanie je skôr pri niektorých starších alebo horšie pripravených nehnuteľnostiach,“ konštatuje A. Churý.
Podľa majiteľa realitnej kancelárie UPgreat Namax Nové Mesto nad Váhom Miroslava Švehlu sú na trhu dve skupiny nehnuteľností. V prvej sú napríklad byty s menšou výmerou, ktorých je stále nedostatok a preto je o ne záujem. Do druhej patria tie, po ktorých dopyt klesá, napríklad pozemky určené na výstavbu bez inžinierskych sietí. Pri nich je šanca získať zľavu vyššia.
Odolnejšie sú krajské mestá a priemyselné centrá
Konsolidácia zatiaľ negatívne ovplyvnila len stranu dopytu, na ponuke sa zatiaľ neprejavila. Podľa odborníkov sa na trhu neobjavujú nehnuteľnosti, ktoré by chceli majitelia rýchlo predať z dôvodu svojich ekonomických problémov. „Ak však budú efekty konsolidácie pokračovať, do budúcna takýto scenár nevylučujem,“ naznačuje R. Churý.
Negatívne dopady by mali byť citeľné najmä v ekonomicky slabších regiónoch. „Ide o menšie regióny, kde je menej pracovných príležitostí a slabšia migrácia obyvateľstva,“ dodáva A. Churý. Odolnejšie sú naopak krajské mestá, priemyselné centrá a najmä Bratislava.
Ceny by tak mali v najžiadanejších kategóriách, teda menších alebo stredne veľkých bytoch v dobrých lokalitách, ďalej rásť. Naopak v menej žiadaných segmentoch alebo nehnuteľnostiach s prestrelenými cenami sa očakáva stagnácia.
R. Churý pre tento rok očakáva pokračovanie mierneho rastu realitného trhu o päť až osem percent. Okrem ekonomickej nálady a efektu konsolidácie ho budú ovplyvňovať aj hypotéky a množstvo novej výstavby na trhu.
