Ponuka novostavieb v Bratislave sa ku koncu marca 2026 pohybovala na úrovni 3 922 bytov v rámci 96 projektov, podobne ako v predchádzajúcom štvrťroku. Silnejúci predaj bytov bol priebežne dopĺňaný čerstvou ponukou nových aj existujúcich developmentov. Vyplýva to z najnovšej analýzy spoločnosti Bencont Investments.
Ponuková cena
Priemerná ponuková cena nových bytov rástla medziročne o 3,98 percenta, čím tempo rastu cien korešpondovalo s aktuálnym vývojom inflácie na Slovensku. Ku koncu prvého štvrťroku sa tak ceny dostali na úroveň 5 384,32 eura za meter štvorcový s DPH. Výmera bytov v ponuke sa zmenila len minimálne a ku koncu marca dosiahla 66,89 metra štvorcového.
Až 45 percent ponuky tvorili dvojizbové byty, ktoré sú od roku 2020 najzastúpenejšou dispozíciou v ponuke. „Priemerná absolútna cena dosiahla 386 310 eur s DPH a jej rast bol primárne spojený s rastom jednotkovej ceny,“ priblížili analytici.
Zvýšený záujem
Začiatok roka bol v porovnaní s predajom na konci roka 2025 spojený s nárastom počtu predaných bytov až o 108 jednotiek. Celkovo sa v rámci bratislavských novostavieb predalo ku koncu marca 742 bytov. Predaj bol začiatkom roka podľa analytikov výnimočne silný aj medzi bytmi vo vyššom segmente, čo potiahlo nahor aj priemernú jednotkovú cenu predaných bytov, ktorá dosiahla 5 214,08 eura za meter štvorcový s DPH.
Novostavby v Bratislave po silnom závere roka spomalili, záujem o byty však zostáva stabilný
„Zvýšený záujem sme zaznamenali aj medzi trojizbovými a štvorizbovými bytmi, ktoré spolu tvorili 39 percent všetkých predajov. Tým sa zvýšila aj priemerná rozloha predaných bytov na 64,11 metra štvorcového, čo prispelo k tomu že sa byty predávali celkovo v priemere za 347 175,78 eura s DPH,“ doplnili. Po silnom štarte predaja v úvode roka a priebežnom dopĺňaní novej ponuky sa podľa analytikov trh novostavieb v Bratislave naďalej pohybuje v prostredí vyrovnanejšieho vzťahu medzi dopytom a ponukou.
Vývoj úrokov
„Rast cien nových bytov síce pokračuje, jeho dynamika však zostáva umiernená a zodpovedá skôr inflačnému než výrazne expanzívnemu trhovému prostrediu. To naznačuje, že trh aktuálne nečelí ani prehrievaniu, ani tlaku na výraznejšiu cenovú korekciu,“ poznamenali ďalej analytici. Súčasná ponuka zhruba 3 900 bytov predstavuje približne 1,5-násobok predaja bytov za posledných 12 mesiacov.
Konflikt na Blízkom východe môže ovplyvniť slovenský realitný trh, možných je niekoľko scenárov
„Na strane dopytu boli hlavnou oporou rast miezd a stabilizácia podmienok financovania bývania. Pokles úrokových sadzieb sa v priebehu prvého štvrťroku skôr zastavil a to aj z dôvodu príchodu nových rizík v svetovej ekonomike, ktoré zvýšili inflačné očakávania. Práve zmena v očakávaniach vývoja úrokov môže u časti kupujúcich urýchliť rozhodnutie pre kúpu nehnuteľnosti na vlastné bývanie, ale aj ako formu konzervatívnejšej investície v čase neistoty na finančných trhoch,“ uviedol hlavný analytik Bencont Investments Rudolf Bruchánik.
Dobrý signál
Vzhľadom na aktuálne stále vyššie úrovne úrokových sadzieb pohybujúce sa okolo 3,4 percenta p. a. neočakáva ich prudký rast. „Zmeny na úrovni desatín percenta by skôr znamenali stabilizáciu tempa predaja na úrovni okolo 800 bytovo štvrťročne bez výraznejšieho rastu,“ doplnil.
Kúpiť byt v pôvodnom stave či po rekonštrukcii? Rozdiel v cene je výrazný
Nárast tempa predaja z úrovne okolo 600 bytov na súčasných 742 sa podľa Bruchánika javí ako dobrý signál, no zatiaľ ostáva skeptický k tvrdeniu, že by sa predaj dlhodobo dostal na úroveň 800-1 000 bytov, čo považuje za štandardné tempo predaja novostavieb v Bratislave.
„Skôr si myslíme, že vzhľadom na ekonomické zaostávanie Slovenska sa tempo predaja bude pohybovať v rozmedzí 600 – 800 bytov. Aj v roku 2026 očakávame rast cien novostavieb len na úrovni inflácie, teda tempom do päť percent medziročne, k čomu prispieva aj aktuálne vyrovnávajúca sa ponuka a dopyt,“ uzavrel Bruchánik.
