Slováci majú silnú túžbu po vlastnom bývaní. Pri kúpe nehnuteľnosti sa však často rozhodujú pod vplyvom emócií a podceňujú riziká, ktoré môžu výrazne zaťažiť ich financie na dlhé roky. Na rozdiel od viacerých zahraničných krajín len zriedkavo využívajú služby nezávislých odborníkov.
Realitní experti upozorňujú, že väčšina kupujúcich sa spolieha výlučne na makléra predávajúceho, ktorého prioritou je dosiahnuť čo najvyššiu cenu. Nedostatočné technické a právne preverovanie objektov môže spôsobiť, že prehliadané poruchy či nevýhodné zmluvy novým majiteľom spôsobia vážne finančné komplikácie.
Postup pri kúpe nehnuteľností je na Slovensku takmer vždy rovnaký. Ak si hľadáte byt, ste odkázaní prechádzať ponuky, ktoré pripravuje maklér predávajúceho, ktorý chce predať čo najvýhodnejšie pre neho. V čase, keď úroky na hypotékach rastú a kúpa bytu je pre väčšinu najväčšou investíciou v živote, je takýto model čoraz rizikovejší.
Každá nehnuteľnosť môže skrývať technické, právne či finančné nástrahy, ktoré laik nemusí vidieť. V USA či v Spojenom kráľovstve je pritom bežné, že má kupujúci vlastného odborníka, agenta kupujúceho. Podľa americkej realitnej asociácie NAR si až 80 percent ľudí kupuje nehnuteľnosť cez svojho zástupcu.
Kandidáti na primátora Bratislavy sa vyjadrili k cenám bytov. Čo by urobili preto, aby ľudia nemuseli odchádzať za lacnejším bývaním?
Maklér predávajúceho nie je na strane kupujúceho
Agent kupujúceho je odborník, ktorý zastupuje výhradne záujmy kupujúceho, nie predávajúceho, realitky ani developera. Jeho úlohou je nájsť vhodnú nehnuteľnosť, preveriť ju po technickej, právnej aj finančnej stránke a vyjednať pre klienta čo najlepšie podmienky.
V praxi jeho činnosť do veľkej miery presahuje rámec toho, čo dnes väčšina kupujúcich pozná: prezerá verejné aj neverejné ponuky, môže za neho absolvovať obhliadky, vyjednáva lepšiu cenu a zabezpečuje právnu asistenciu až po návrh na vklad do katastra.
Napriek tomu, že službu dnes ponúka niekoľko slovenských realitných kancelárií, podľa dát NARKS tvorí kúpa s využitím agenta kupujúceho menej než 10 percent všetkých realitných transakcií na Slovensku. Väčšina záujemcov o nové bývanie tak vstupuje do najväčšej investície svojho života so značným rizikom.
Mnohí kupujúci ani netušia, že získať dom či byt sa dá aj inak ako štandardným spôsobom prechádzania inzerátov. Často žijú v presvedčení, že maklér, ktorý im ukazuje byt, im zároveň pomáha. Maklér predávajúceho má však jedinú úlohu, a to predať za čo najvyššiu cenu. Kupujúci je pre neho druhoradý.
Mlynské nivy na prahu veľkej transformácie. Rozsiahly projekt prinesie až 1700 bytov - FOTO
Pozor na technický a právny stav
Najčastejším prehliadaným problémom býva technický stav, ktorý predávajúci nepozná alebo zamlčí. „Veľmi často si kupujúci myslia, že stúpačky boli vymenené len preto, že vidia plastové rúrky v byte. No to ešte neznamená, že boli vymenené aj v celom stúpačkovom vedení,“ vysvetľuje konateľ a realitný expert Bosen Group Real Estate Michal Janči. „Noví majitelia si tak môžu urobiť novú kúpeľňu a o rok mu správca oznámi, že idú stúpačky meniť. Celý priestor sa musí znovu rozbiť,“ uvádza príklad z praxe.
Rovnako dôležité je preveriť si, či bol dom zateplený. V opačnom prípade sa môže fond opráv výrazne navýšiť. „Pri väčších bytoch môže ísť o 80 až 100 eur mesačne navyše, kým sa úver nesplatí. To je ročne aj tisíc eur. Pre rodinu, ktorá len-tak‑tak utiahne hypotéku, to môže byť likvidačné,“ pridáva ďalšiu skúsenosť odborník.
Ceny bytov v krajských mestách naďalej stúpajú, rast podporuje niekoľko faktorov
Ďalšou oblasťou, ktorú kupujúci často podceňujú, je právny stav nehnuteľnosti. Mnohí sa spoliehajú na to, že keď je byt v ponuke, je všetko v poriadku. „Kupujúci si často ani neoveria, či predávajúci je skutočne vlastníkom. Zaváži aj to, či je ženatý alebo vydatá – vtedy je potrebný súhlas manžela či manželky,“ upozorňuje Michal Janči a pri starších nehnuteľnostiach radí preveriť aj tzv. rodokmeň nehnuteľnosti – dokument z katastra, ktorý ukazuje históriu vlastníkov, prípadné ťarchy, exekúcie, dedičské konania či spory.
Práve tieto skryté riziká môžu výrazne predĺžiť proces kúpy alebo dokonca znemožniť čerpanie hypotéky. Agent kupujúceho preveruje nielen list vlastníctva, ale aj súvisiace dokumenty, zmluvné vzťahy, vecné bremená, záložné práva či obmedzenia nakladania s nehnuteľnosťou. Jeho úlohou je identifikovať problémy skôr, než kupujúci podpíše rezervačnú zmluvu alebo sa zaviaže k úveru na 30 rokov.
Slováci sa rozhodnujú pudovo
Potreba agenta kupujúceho na Slovensku rastie aj pre špecifickú povahu kupujúcich. Odborníci upozorňujú, že Slováci sa pri kúpe nehnuteľnosti často rozhodujú pudovo – zamilujú sa do bytu, ktorý je menší, než pôvodne chceli, v horšej lokalite, alebo im bude vyhovovať len krátkodobo. „Kupujúci sa neraz nechajú uniesť prvým dojmom a prehliadnu riziká, ktoré môžu zásadne ovplyvniť ich rozpočet aj kvalitu života,“ dodáva Michal Janči.
Pre porovnanie – služba agenta kupujúceho nie je masovo rozšírená ani v Rakúsku, avšak dôvod je iný. Rakúsky kupujúci pristupuje ku kúpe racionálnejšie. Kým na Slovensku vlastní byt či dom až približne 93 percent ľudí, v Rakúsku je to okolo 54 percent a vo Viedni len približne štvrtina obyvateľov. Rakúšania si kúpu nehnuteľnosti dôkladne prerátajú, porovnávajú celoživotné náklady, fond opráv, energetickú náročnosť aj dopravnú dostupnosť. Ak im matematika nevychádza, zostanú v nájme.
Slovenský trh je preto v tomto smere špecificky rizikový: máme drahé hypotéky, silnú kultúrnu potrebu vlastniť a zároveň sa rozhodujeme emocionálne. Práve preto má u nás služba agenta kupujúceho osobitný význam.
