Ceny starších bytov v Bratislave sa medziročne zvýšili o 11,88 percenta a v porovnaní s koncom minulého roka stúpli o tri percentá. Vyplýva to z aktuálnej správy analytikov z Bencont Investments.
Priemerná cena bratislavských bytov z druhej ruky dosiahla úroveň takmer 4 351 eur za meter štvorcový. „Cenový rast bol podobne citeľný vo všetkých okresoch okrem Starého Mesta, kde ceny medziročne vzrástli len o 5,4 percenta, avšak z vyššieho základu,“ uvádzajú.
Absolútna cena sa zvýšila na 280-tisíc eur
Ceny jednoizbových bytov vzrástli medziročne až o 17 percent a ceny dvojizbových bytov o necelých 15 percent. „Práve tieto dispozície bytov sa v najväčšej miere podpísali pod rast cien bytov, nakoľko spolu tvorili až 50 percent ponuky bytov na predaj,“ konštatujú analytici.
Ponuka bola v prvom štvrťroku tvorená bytmi s priemernou výmerou 66,44 metra štvorcového. Absolútna cena sa zvýšila na 280 546,75 eura a za jej rastom bol najmä rast jednotkovej ceny. Mediánová cena bytov dosiahla 250-tisíc eur.
Nehnuteľnosti na bývanie sú stále drahšie, priemerná cena bytov sa vyšplhala na vyše 3 300 eur za meter štvorcový
V kontraste s vývojom cien starších bytov sa nájomný trh skôr ochladzoval. Priemerné nájomné spolu s energiami medziročne vzrástlo len o 1,53 percenta a v porovnaní s koncom roka 2025 dokonca kleslo o 0,65 percenta.
„Začiatkom roka sme tak v ponuke evidovali byty na prenájom v priemere za 17,26 eura za meter štvorcový. Jedným z vysvetlení tohto cenového vývoja môže byť zvýšená preferencia vlastného bývania, čo sa prejavilo na raste cien starších bytov,“ dodali analytici.
Priemerné mesačné nájomné
Vplyvom inflácie v kombinácii s vývojom cien a úrokových sadzieb je pritom nájom čoraz viac finančne dostupnou formou bývania. „V kontexte Slovenska je však stále atraktívnejšie vlastniť nehnuteľnosť na bývanie a zároveň investovať práve do nehnuteľností,“ poznamenali analytici.
Priemerné nájomné rástlo len v okrese BA V, zatiaľ čo v ostatných okresoch skôr stagnovalo alebo dokonca o niečo kleslo. Ponuka bytov na prenájom v okrese BA V tvorila 16,84 percenta celkovej ponuky.
Nádeje na lacnejšie bývanie sú vymazané, zemetrasenie v cenách bytov nastalo najmä v krajských mestách. Ktoré je absolútnym rekordérom?
Priemerné mesačné nájomné za dvojizbový byt mimo Starého Mesta sa pohybovalo v rozpätí od 852 eur do 899 eur aj s energiami a priemerné absolútne nájomné za celú Bratislavu presiahlo hranicu tisíc eur.
„Spomalený rast nájomného teda zhoršuje atraktivitu investičných bytov, keďže rastúca cena nehnuteľnosti pri nezmenenej úrokovej sadzbe znižuje celkový výnos (yield) potenciálneho investora. Pri aktuálnej výške inflácie sa tak môže nájomný trh javiť ako priaznivejší pre nájomcov,“ doplnili.
Turbulencie v ekonomike
Začiatok roka bol poznačený viacerými turbulenciami vo svetovej ekonomike, z ktorých viaceré pretrvávajú dodnes. „Konflikt na Blízkom východe spôsobuje rast cien ropy a zvyšuje inflačné očakávania naprieč krajinami. Od centrálnych bánk sa preto prirodzene očakávajú reštriktívne zmeny v nastavení menovej politiky – teda najmä zvýšenie hlavných úrokových sadzieb,“ poznamenali analytici.
Konflikt na Blízkom východe zasahuje aj do stavebníctva, ceny niektorých materiálov zaznamenávajú prudké zdražovanie
Aktuálne očakávania hovoria o dvoch až troch zvýšeniach depozitnej sadzby do konca roka. To znamená, že ku koncu roka by mohla byť depozitná sadzba ECB vyššia o 0,5 až 0,75 percentuálneho bodu oproti aktuálnej úrovni dve percentá.
„Hoci neočakávame, že rovnaký rast sa premietne aj do hypotekárnych sadzieb, zatiaľ môžeme hovoriť minimálne o tom, hypotekárne sadzby sa pravdepodobne nachádzajú blízko svojich aktuálnych miním,“ priblížili.
Príde ochladenie dopytu po vlastnom bývaní?
„Rast úrokových sadzieb by mohol opätovne mierne ochladiť dopyt po vlastnom bývaní, ako aj investičný dopyt po nehnuteľnostiach. Pretrvávajúci nedostatok bytov v Bratislave však bude korigovať ďalší cenový vývoj,“ konštatuje hlavný analytik Bencont InvestmentsRudolf Bruchánik.
Miera inflácie v roku 2025 na úrovni štyroch percent mohla navyše podľa neho viacerých investorov motivovať k presunu investícií do tohto typu aktíva najmä pre neistotu na finančných a kapitálových trhoch.
Nová éra realitných podvodov. Umelá inteligencia generuje byty, ktoré neexistujú
„Zvýšený záujem o nehnuteľnosti počas prvého štvrťroka preto súvisí aj so snahou klientov využiť ešte stále výhodnejšie možnosti financovania skôr, ako dôjde k ich úprave,“ myslí si Bruchánik.
„V najbližšom období budeme sledovať pretrvávajúci záujem o kúpu nehnuteľností, no v priebehu roka očakávame postupné spomalenie tempa rastu cien pod 10 %. Očakávame skôr stagnáciu ceny priemerného nájomného,“ uzatvára hlavný analytik.
