Rastúca neistota vo svetovej ekonomike, drahšie energie aj napätie na finančných trhoch sa čoraz viditeľnejšie premietajú do slovenského hypotekárneho trhu. Vývoj posledných týždňov naznačuje, že obdobie postupného zlacňovania úverov na bývanie sa pravdepodobne skončilo a banky začínajú opatrne prepisovať svoje sadzobníky smerom nahor.
Prvé konkrétne kroky už vidno v praxi. Hypotekárny analytik spoločnosti Simplea Peter Horčiak upozorňuje, že úrokové sadzby zvýšili menšie banky, konkrétne UniCredit a Prima banka, ktoré sa doteraz držali na spodnej hranici trhu.
„Týmto zvýšením úrokových sadzieb sa dostali na úroveň sadzieb ostatných bánk. Uvidíme, či sa k zvyšovaniu pridajú aj väčšie bankové inštitúcie z TOP trojky bánk,“ hovorí. Čo sa aj stalo. Zdražovanie ohlásila Slovenská sporiteľňa, teda najväčšia banka na slovenskom bankovom trhu.
Horčiak zároveň pripomína, že Európska centrálna banka (ECB) na marcovom zasadnutí ponechala základnú sadzbu na úrovni 2 %, pričom ďalšie rozhodovanie príde až v júni.
Splátky rastú, pomoc sa mení. Čo čaká Slovákov s hypotékou?
Podobný vývoj potvrdzuje aj finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko Marián Búlik, ktorý poukazuje na širší trend naprieč trhom. UniCredit Bank podľa neho zvýšila sadzby pri dvoj- a trojročných fixáciách, Prima banka ukončuje mimoriadnu ponuku s úrokom 3,0 % a Slovenská sporiteľňa predčasne stiahla marketingovú akciu s úrokom od 3,19 %. „Je len otázkou času, kedy sa aj ďalšie banky pridajú,“ naznačuje.
Slovenská sporiteľňa informovala, že zvyšuje úrokové sadzby pri hypotékach s kratšími a strednými fixáciami v reakcii na rast trhových sadzieb ovplyvnený geopolitickou situáciou, pričom 1-ročná fixácia zdražie z 3,89 % na 4,09 % (+0,20 p. b.), 3-ročná z 3,49 % na 3,79 % (+0,30 p. b.) a 5-ročná z 3,89 % na 4,09 % (+0,20 p. b.), zatiaľ čo 10- a 15-ročné fixácie ostávajú bez zmeny.
Za týmito krokmi stojí rast ceny peňazí na finančných trhoch. Búlik vysvetľuje, že eurové swapy, ktoré banky využívajú na financovanie úverov, zdraželi v priebehu niekoľkých týždňov o viac než 0,6 percentuálneho bodu. „Zvyšovanie hypotekárnych sadzieb je prirodzenou reakciou na rast ceny peňazí na medzibankovom trhu,“ konštatuje. Práve kratšie fixácie, najmä dvoj- a trojročné, reagujú na tieto zmeny najrýchlejšie.
Úrokové sadzby nad tromi percentami
Aktuálne sa najnižšie sadzby na trhu pohybujú okolo 3 %, pričom bežná ponuka bánk sa nachádza v pásme približne od 3,2 do 3,6 %. Podľa Petra Horčiaka sa sadzby dnes pohybujú na úrovni 3,2 až 3,5 % a v prípade pokračujúcej neistoty môžu do konca roka atakovať úroveň 3,8 až 4 %.
Podobné čísla uvádza aj Radoslav Valko zo spoločnosti Sophistic Pro Finance, ktorý hovorí o priemere okolo 3,6 %, respektíve 3,2 až 3,3 % pri klientoch so sprostredkovateľom.
Práve v odhadoch ďalšieho vývoja sa však názory odborníkov čiastočne rozchádzajú. Valko pripúšťa, že ak by sa geopolitická situácia rýchlo stabilizovala, sadzby by mohli vzrásť len mierne, približne o 0,2 percentuálneho bodu ale zároveň však varuje, že pri dlhšom trvaní konfliktu a problémoch s dodávkami energií nie je vylúčený ani návrat k úrovniam okolo 4,5 %. „Pokiaľ by ten konflikt trval dlho a eurozóna sa nedostane k rope a plynu rýchlejšie a lacnejšie z iných zdrojov, tak sa pokojne môžeme v priebehu krátkeho času vrátiť na úroveň spred 2 až 3 rokov,“ upozorňuje.
O niečo miernejší scenár predpokladá Marián Búlik a podľa neho by rast sadzieb v najbližších mesiacoch nemal byť dramatický, ale skôr postupný. „Neočakávam dramatický nárast, skôr pôjde v najbližších mesiacoch o nárast v desatinách percentného bodu a pri dlhšie trvajúcej neistote o pol percentného bodu do konca roka,“ vysvetľuje s tým, že priemerná sadzba nových hypoték by sa tak mohla opäť dostať nad úroveň 3,5 %.
Môžu sadzby klesnúť?
Zhodu však experti nachádzajú v tom, že trh sa pravdepodobne nachádza na svojom úrokovom dne. „V súčasnej geopolitickej situácii je nepravdepodobné, že by úroky klesali. Som presvedčený, že úroky porastú. Otázka už je len to, o koľko,“ hovorí Peter Horčiak. Podobne to vidí aj Eva Šablová zo spoločnosti FinGO.sk, podľa ktorej je ďalší pokles úrokov v dohľadnej dobe nepravdepodobný a vývoj skôr smeruje k ich rastu alebo stabilizácii.
Dôležitým faktorom zostáva aj inflácia a vývoj cien energií. Analytik Across Private Investments Jakub Timčák upozorňuje, že kombinácia slabšieho ekonomického rastu a stále zvýšenej inflácie obmedzuje priestor na lacnejšie financovanie. „Slabý rast a stále zvýšená inflácia sú nepríjemná kombinácia. Znamenajú, že priestor na rýchle zlacňovanie úverov sa zmenšuje,“ hovorí a podľa jeho odhadu by mohli úrokové sadzby v priebehu roka vzrásť o 0,25 až 0,50 percentuálneho bodu.
Pre klientov to má veľmi konkrétne dôsledky. Aj relatívne malé zvýšenie sadzby sa výrazne premieta do mesačných splátok. Pri 30-ročnej hypotéke vo výške 100-tisíc eur znamená nárast sadzby z približne 3,63 % na 4,13 % zvýšenie splátky zhruba zo 456 eur na 485 eur mesačne. Pri úvere 150-tisíc eur ide o nárast približne zo 684 na 727 eur, teda o viac než 40 eur mesačne. V ročnom vyjadrení tak ide o stovky eur navyše.
Zaujímavý pohľad prináša aj Radoslav Valko, ktorý upozorňuje na širšie ekonomické súvislosti vrátane stavu verejných financií a ratingu krajiny. Podľa neho sa Slovensko dlhodobo nachádza v zložitej ekonomickej situácii, čo zvyšuje cenu úverových zdrojov. K tomu sa pridáva aj globálny faktor v podobe konfliktu na Blízkom východe, ktorý zdražuje energie a následne tlačí na infláciu.
Oplatí sa vyčkávať?
Banky sa tak ocitajú medzi dvoma tlakmi. Na jednej strane rastúce náklady na financovanie, na druhej snaha udržať si klientov a konkurencieschopnosť.
Aj preto je pravdepodobné, že prvým krokom nebude plošné zdražovanie, ale skôr ukončovanie marketingových akcií a postupné zvyšovanie sadzieb najmä pri kratších fixáciách. „Pri rušení marketingových akcií už vidíme aktivitu malej aj veľkej banky,“ pripomína Búlik.
Výsledkom je prostredie, v ktorom sa rozhodovanie o hypotéke stáva citlivejším na načasovanie. Kým ešte nedávno mohli klienti počítať s postupným poklesom sadzieb, dnes sa scenár otočil. Väčšina odborníkov sa zhoduje, že výrazné zlacňovanie sa v dohľadnej dobe nevráti.
Pre záujemcov o bývanie to znamená jediné. Čakanie na lepšie sadzby môže byť rizikom. Ak sa totiž naplnia aktuálne očakávania, hypotéky budú v najbližších mesiacoch skôr drahšie než lacnejšie.
Na druhej strane, dôvod na paniku zatiaľ nie je. Očakávaný rast by mal byť postupný a nie skokový, čo dáva klientom priestor pripraviť sa a zvoliť si stratégiu, ktorá najlepšie zodpovedá ich finančnej situácii.
