Kúpa domu v európskych letoviskách Chorvátska, Talianska, Francúzska, alebo dokonca byt v Dubaji, už nie je raritou ani u Slovákov. Niektorí túžia mať svoj „letný“ domov, iní to berú ako investičnú nehnuteľnosť na prenájom. Odborníčka potvrdzuje, že v posledných rokoch skutočne rastie záujem o kúpu nehnuteľnosti v zahraničí. Zároveň upozorňuje na riziká, ktoré s tým môžu byť spojené.
„Najväčším rizikom je podcenenie právnej a finančnej stránky celej transakcie,“ zdôrazňuje garantka pre úvery spoločnosti Universal maklérsky dom Zuzana Pašková. Ako dodáva, pri kúpe domu v Chorvátsku alebo bytu v Dubaji nie je klasická hypotéka riešením. V spomínaných krajinách podľa nej Slováci oceňujú nielen potenciál zhodnotenia hodnoty nehnuteľnosti, ale aj možnosť krátkodobého alebo dlhodobého prenájmu.
Schodnou cestou je americká hypotéka
Záujemcov o kúpu nehnuteľnosti v zahraničí upozorňuje, že slovenské banky neakceptujú takéto nehnuteľnosti ako zábezpeku úveru z legislatívnych dôvodov. „Hypotéka je v zmysle zákona úver na bývanie zabezpečený záložným právom banky na tuzemskú nehnuteľnosť, v prípade problémov so splácaním je totiž uplatnenie záložného práva v zahraničí výrazne komplikovanejšie až nemožné,“ vysvetľuje Pašková.
Riešením je podľa nej hypotéka zabezpečená inou nehnuteľnosťou na Slovensku, tzv. Americká hypotéka (bezúčelový úver). Pri americkej hypotéke banky najčastejšie poskytujú nižšie percento zabezpečenia, často 70 až 80 percent z hodnoty založenej nehnuteľnosti, pričom konkrétny limit závisí od banky a bonity klienta. „Tiež je rozdiel v lehote splatnosti v závislosti od banky – 20 rokov, výnimočne aj dlhšia podľa podmienok banky,“ dodáva odborníčka.
Ceny nehnuteľností na Slovensku dosiahli tretí najrýchlejší rast v Únii, najviac zdraželi byty v Portugalsku
Banky posudzujú bonitu klienta obdobne ako pri kúpe nehnuteľnosti na Slovensku, teda preverujú jeho príjem, úverovú zaťaženosť, úverovú históriu a schopnosť splácať úver. „Rozdiel spočíva najmä v zabezpečení úveru. Keďže slovenské banky neakceptujú zahraničnú nehnuteľnosť ako zábezpeku, klient musí založiť inú nehnuteľnosť, ktorá sa nachádza na Slovensku alebo zvoliť inú formu financovania,“ upozorňuje Pašková.
Ako dodáva, pri kúpe nehnuteľnosti v zahraničí je zároveň potrebné počítať s odlišnými právnymi a daňovými predpismi, ako aj s dodatočnými nákladmi na právne služby, preklady dokumentov či registráciu vlastníctva. „Najväčším rizikom je podcenenie právnej a finančnej stránky celej transakcie. Klienti by si mali dôkladne preveriť vlastnícke vzťahy, právny stav nehnuteľnosti, celkové náklady spojené s kúpou a miestne daňové povinnosti,“ vysvetľuje odborníčka.
Realistické posúdenie výnosov z prenájmu
Kľúčové je podľa nej tiež porovnať si možnosti financovania a neorientovať sa iba podľa výšky úrokovej sadzby. „Pri investičných nehnuteľnostiach odporúčame realisticky posúdiť očakávané výnosy z prenájmu a počítať aj s obdobiami, keď nehnuteľnosť nebude obsadená,“ radí odborníčka. Pri kúpe nehnuteľnosti v zahraničí odporúča obrátiť sa na finančného sprostredkovateľa, ktorý má licenciu, kontakty a skúsenosti s podobnými transakciami v danej krajine.
Dôležité je tiež uzatvorenie poistenia na danú nehnuteľnosť, a to bezprostredne po jej nadobudnutí, s rozsahom krytia zodpovedajúcim rizikám danej krajiny, napríklad povodniam, požiarom či zemetraseniam. Pri investičných nehnuteľnostiach určených na prenájom je dôležité overiť, či poistná zmluva kryje aj škody spôsobené nájomníkmi a zodpovednosť za škodu voči tretím osobám.
