Počet dražieb hypotekárnych klientov na Slovensku klesá posledných 15 rokov. Kým v roku 2020 bolo okolo 200 dražieb, tento rok sa odhaduje približne 90 dražieb vyvolaných bankami pre nesplácanie úveru. Ako však doplnil finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko Marián Búlik, v týchto prípadoch ide o veľmi problémových klientov, ktorí s bankou nekomunikujú a nesnažia sa hľadať riešenie vzniknutej situácie.
„Banky nemajú žiaden záujem dostať hypotekárnych dlžníkov takpovediac na ulicu. Situácia je presne opačná a každá banka sa snaží hľadať riešenie, aby človek s hypotékou mohol pokračovať v splácaní,“ hovorí Búlik. Banky na Slovensku sa totiž podľa neho neživia obchodovaním s nehnuteľnosťami, ale ich kľúčový príjem pochádza z úrokových marží, čiže rozdielom medzi cenou peňazí na úver z medzibankového trhu a úrokom, ktorý im spláca koncový klient.
Sú riešenia, treba sa zaujímať
Aby mala banka dlhodobo zabezpečený primárny príjem z úrokovej marže, potrebuje, aby podľa možnosti všetci dlžníci pravidelne a dlhodobo splácali svoje úvery. Ak pre výpadok príjmu alebo vysoké navýšenie splátky klient nedokáže dočasne splácať, banka mu ponúka riešenia v podobe predĺženia splatnosti úveru, znížením splátky alebo dočasným odkladom splácania.
Reverzná hypotéka je v zahraničí bežná. Ako je to u nás?
Ak vlastná banka neponúka dostatočnú dlhú splatnosť, klient má možnosť refinancovať úver do inej banky, ktorá umožňuje splácať hypotéku až 40 rokov. „Ak žiadne z týchto riešení nezaberie, klient má stále možnosť rozhodnúť sa dobrovoľne predať drahšiu, väčšiu nehnuteľnosť a kúpiť si lacnejšiu a menšiu s nižšou splátkou hypotéky a banka bude pri týchto krokoch plne súčinná,“ konštatuje Búlik.
O tom, že banky sa snažia klientom vyjsť v ústrety, svedčí podľa neho fakt, že drvivá väčšina hypotekárnych dlžníkov na Slovensku dokáže splácať svoj úver. Aktuálne je percento zlyhaných úverov na najnižšej úrovni za posledných 20 rokov, a to na úrovni 1,1 %. „Za zlyhaný úver sa považuje úver s viac ako tri mesiace meškajúcou splátkou, pričom zďaleka nie všetky zlyhané úvery končia dražbou,“ dodal Búlik.
Banky vedia spracovať aj náročné prípady
Podobne sa vyjadrili aj samotné banky. Ako povedala hovorkyňa Tatra banky Simona Miklošovičová, základom je vždy komunikovať s bankou. „Je dôležité neváhať a čo najskôr banku kontaktovať. Klienti nemusia mať obavy, pracovníci banky majú skúsenosti a riešenia aj pre náročné životné situácie,“ povedala Miklošovičová.
V aktuálnej situácii zvyšovania úrokových sadzieb je tiež namieste urobiť si revíziu rozpočtu, príjmov a výdavkov, pri čom klient zistí, ako veľmi ho navýšenie splátky hypotéky zasiahne. Takisto si bude vedieť zvážiť niektoré výdavky, ktoré mu pomôžu vytvoriť finančnú rezervu.
„Ako banka zároveň používame pri schvaľovaní nástroj, pri ktorom „stresujeme“ alebo umelo navyšujeme sadzbu s cieľom zistiť, či bude klient schopný splácať daný úver aj v prípade zvýšenia úrokovej sadzby. Takto je určitým spôsobom pripravený na prípadné zvyšovanie úrokovej sadzby v budúcnosti,“ uviedla Miklošovičová.
Stále podľa nej platí, že dražba je až posledná možnosť, ako zabezpečiť splatenie úveru. „Potvrdzujú to aj štatistiky, podľa ktorých dražbou skončí 0,02 % prípadov z celkového počtu poskytnutých úverov,“ doplnila Miklošovičová.
Vo VÚB banke je to podobné. Z desiatok tisíc hypoték len menej ako pol percenta z nich má problém, že nespláca viac ako deväť mesiacov, a aj to nie je hneď záruka toho, že o nehnuteľnosť príde. Klient by nemal splácať až 18 mesiacov, aby mu hrozila dražba.
Hypotéka je pre väčšinu nedostupná
Ako uvádza Inštitút pre stratégie a analýzy – ISA, žiadateľ musí na získanie hypotéky vo výške 150-tisíc eur dosahovať čistý príjem približne 1 800 až 2 000 eur mesačne v závislosti od banky. Tento príjem však podľa inštitútu dosahuje iba necelých 9 % zamestnaných Slovákov.
Hypotéka vo výške 150-tisíc eur zodpovedá 80 % ceny nehnuteľnosti na bývanie s výmerou 73 m² s priemernou cenou 2 556 €/m², čo je údaj NBS za prvý kvartál 2023.
Priemerná ponuková cena nového bytu na Slovensku podľa spoločnosti Deloitte dosahuje 3 156 €/m². To znamená, že na kúpu nového bytu s rozlohou 70 m² potrebujú Slováci v priemere 14,1 hrubých ročných miezd, čo je najviac zo všetkých európskych štátov.
