Slovenský realitný trh charakterizovalo v roku 2025 silné investičné oživenie. Po roku 2024, keď objem investícií dosiahol 537 miliónov eur, priniesol minulý rok vyššiu investičnú a transakčnú aktivitu. Vyplýva to z aktuálnej správy realitno-poradenskej spoločnosti CBRE. „V roku 2025 zaznamenalo Slovensko investície vo výške viac ako 978 miliónov eur v 29 transakciách, medziročne ide o 82-percentný nárast a druhý najlepší rok v histórii,“ konštatuje spoločnosť.
Kľúčovým faktorom boli podľa nej priaznivejšie finančné podmienky a postupné znižovanie úrokových sadzieb, ktoré zlepšili dostupnosť financovania a podporili investičný záujem podnikateľských subjektov. „Prenájmová aktivita dosiahla v roku 2025 historické maximum. Prenajatých bolo 271-tisíc metrov štvorcových kancelárskych priestorov, medziročne ide o 41-percentný nárast,“ uvádza CBRE. Čistá nájomná aktivita však medziročne klesla o 13 percent na úroveň 97-tisíc metrov štvorcových.
Očakáva sa oživenie trhu
„Obmedzená nová ponuka a stabilný dopyt prispeli k miernemu poklesu miery neobsadenosti, ktorá na konci roka 2025 klesla na 14,09 percenta, zatiaľ čo rok predtým predstavovala 14,43 percenta. Očakávame, že tento trend bude pokračovať aj v roku 2026, pretože na trh má pribudnúť len obmedzené množstvo nových priestorov,“ poznamenal riaditeľ prenájmu kancelárskych nehnuteľností, CBRE Slovensko Oliver Gelata.
V roku 2025 pribudlo na trh kancelárskych nehnuteľností 4-tisíc metrov štvorcových nových prenajímateľných priestorov. V porovnaní s poslednými desiatimi rokmi ide o najnižší medziročný prírastok. V tomto roku očakávajú oživenie a na trh by malo pribudnúť 15 800 metrov štvorcových nových priestorov. „Trh by sa mal naďalej zotavovať, pre obdobie rokov 2026 až 2030 by mal pri optimistickom scenári dosiahnuť priemerný ročný prírastok okolo 48-tisíc metrov štvorcových,“ dodáva spoločnosť.
Stavebné práce na Kollárovom námestí sú v plnom prúde. Čo všetko tu pribudne? - FOTO
Najvyššie nájomné v najlepších lokalitách dosiahlo na konci roka 2025 výšku 21 eur za meter štvorcový na mesiac. Medziročne ide o osempercentný nárast. „Očakávame, že tento rastový trend bude pokračovať aj v roku 2026 a bude poháňaný postupným pred-prenajímaním nových projektov, ktoré sa momentálne nachádzajú vo výstavbe. Očakávania nájomcov rastú, pričom dopyt nie je len po technologicky pokročilých budovách, ale aj po udržateľných prvkoch v súlade s ESG princípmi,“ doplnil Gelata.
Na trh industriálnych a logistických nehnuteľností pribudlo v roku 2025 približne 257-tisíc metrov štvorcových nových priestorov. Najviac nových priestorov – 109-tisíc metrov štvorcových pribudlo na západnom Slovensku. Na východnom Slovensku pribudlo 68-tisíc metrov štvorcových, v Bratislave a okolí 62-tisíc metrov štvorcových a na strednom Slovensku 18-tisíc metrov štvorcových nových priestorov.
Neobsadenosť má mierne klesnúť
Neobsadenosť na začiatku roka 2025 dosahovala približne päť percent, počas roka však stúpla a na konci roka bolo dostupných takmer osem percent industriálnych a logistických nehnuteľností, najviac od roku 2018. Najvyššia miera neobsadenosti je evidovaná na strednom Slovensku (10,86 percenta), najmenej dostupných nehnuteľností je na východnom Slovensku (2,7 percenta). V roku 2026 sa očakáva mierny pokles miery neobsadenosti.
Prenájmová aktivita v sektore industriálnych a logistických nehnuteľností v roku 2025 dosiahla približne 605-tisíc metrov štvorcových. Čistá nájomná aktivita (prenajaté priestory očistené o predĺženia nájomných zmlúv v súčasných priestoroch nájomcu) medziročne klesla o 33 percent a dosiahla úroveň približne 246-tisíc metrov štvorcových. Významnú časť prenájmovej aktivity tvorili renegociácie.
Tempo výstavby bytov na Slovensku sa vlani spomalilo, ceny nehnuteľností čaká ďalší rast
Tento rok očakávajú, že na trh pribudne 249-tisíc metrov štvorcových nových priestorov, vo výstavbe je približne 211-tisíc metrov štvorcových. „Väčšina pribudne v Bratislave a okolí, čo prehĺbi regionálne rozdiely a ceny prenájmu budú výrazne závislé od lokality. Developeri čoraz viac stavajú až na základe reálneho dopytu. Predpokladáme, že tento trend by mal pokračovať aj v roku 2026,“ vysvetlil riaditeľ oddelenia prenájmu industriálnych a logistických nehnuteľností, CBRE SlovenskoMichal Cerulík.
V roku 2025 sa celková ponuka moderných maloobchodných priestorov rozšírila približne o 61-tisíc metrov štvorcových, čím dosiahla celkovú hodnotu 2,54 milióna metrov štvorcových. Predpokladá sa, že tento rast bude pokračovať aj v roku 2026, počas ktorého by malo pribudnúť ďalších 75-tisíc metrov štvorcových nových maloobchodných priestorov.
Rezidenčný sektor ďalej rástol
V uplynulom roku bolo dokončených 12 retail parkov. Trend ich výstavby by mal pokračovať aj v roku 2026, keď sa zároveň očakáva dokončenie jedného nového nákupného centra. „Na rok 2026 sú plánované projekty strategicky rozdelené naprieč celým Slovenskom, najviac projektov bude realizovaných na západnom Slovensku, kde by malo pribudnúť sedem retail parkov,“ uvádza CBRE. Nasledovať by malo stredné Slovensko so štyrmi retail parkmi a východné Slovensko s dvoma a nákupným centrom.
Maloobchodný sektor na Slovensku zaznamenal v roku 2025 mierny rast, obrat obchodníkov medziročne vzrástol o jedno percento a návštevnosť zostala stabilná. „Návštevnosť dosahovala vyššie hodnoty v úvode roka, počas letných mesiacov klesla a v decembri, tradične najsilnejšom období roka, opäť vzrástla. Vývoj z pohľadu tržieb sa mierne líšil, február priniesol osempercentný medziročný pokles, úspešným mesiacom bol naopak júl, v ktorom došlo k osempercentnému medziročnému rastu,“ doplnil riaditeľ oddelenia prenájmu maloobchodných nehnuteľností, CBRE Slovensko Tomáš Lörincz.
Chátrajúci Braník začnú rekonštruovať. Petržalka vyčlenila prvé financie - FOTO
Rezidenčný sektor v Bratislave zaznamenal úspešný rok a pokračoval v rastúcom trende. V uplynulom roku bolo predaných viac ako 2 500 nových bytov, čo predstavuje medziročný nárast o 48 percent. Tento nárast možno podľa spoločnosti pripísať predovšetkým nižším úrokovým sadzbám, ktoré počas roka klesali a v priemere sa pohybovali na úrovni okolo 3,6 percenta. Stabilná zamestnanosť a rast reálnych miezd zároveň prispeli k tomu, že záujem kupujúcich zostal silný aj napriek pretrvávajúcim inflačným tlakom. Najväčší dopyt bol po dvojizbových bytoch (47 percent), kupujúci zároveň prejavili vyšší záujem o štvorizbové bytové jednotky.
Ceny novostavieb v Bratislave naďalej rástli. Priemerná ponuková cena v štvrtom kvartáli dosiahla 5 302 eur za meter štvorcový, čo je približne o šesť percent viac ako v roku 2024. Na konci roka 2025 bolo na trhu dostupných približne 3 900 bytov. „V roku 2026 sa očakáva cenová stabilita, ceny sa budú vyvíjať približne v súlade s infláciou, pričom rozhodujúci bude najmä makroekonomický vývoj a ďalší vývoj hypotekárnych sadzieb,“ konštatuje spoločnosť. Zároveň sa očakáva, že nájom zostane ekonomicky dostupnejšou voľbou než hypotekárne financovanie bývania, pričom cenový rozdiel sa bude naďalej prehlbovať v prospech nájomného bývania.
