Vo Vysokých Tatrách chýba dostatok kvalitných projektov v rámci bývania, výstavba v samotnom regióne nestačí pokrývať potreby ľudí. Myslí si to realitný maklér Miroslav Antoška, ktorý sa zaoberá predajom a prenájmom nehnuteľností nielen v Tatrách, ale aj podhorí. V rozhovore tak poukázal na špecifickosť Tatier na trhu s nehnuteľnosťami, no zodpovedal aj otázku, či sa z turistického strediska nestanú malé Benátky.
Ceny nehnuteľností vlani klesali a podľa správy Štatistického úradu SR zlacneli po deviatich rokoch nepretržitého rastu. Za rok predstavovalo toto zníženie aj niekoľko desiatok tisíc eur. Ako to vyzeralo s trhom nehnuteľností vo Vysokých Tatrách, ktoré sú turistickou destináciou?
Realitný trh vo Vysokých Tatrách a v podtatranskej oblasti je určite špecifický a vyvíja sa istým spôsobom vlastným smerom. Samozrejme, celospoločenský vplyv čiastočne zasiahol a ovplyvnil uvažovanie kupujúcich aj v rámci Tatier.
Vo Vysokých Tatrách ale je, a pravdepodobne aj z dlhodobého hľadiska bude, nedostatok nehnuteľností. Môže za to viacero faktorov. Ako napríklad obmedzenia spojené s územím Tatranského národného parku, s výstavbou a podobne, či mnoho obštrukcií zo strany úradov.
Spôsobuje to akútny nedostatok kvalitných, pekných a nových nehnuteľností pod Vysokými Tatrami, a tým pádom to ovplyvňuje aj cenu nahor. Je však potrebné povedať, že nedostatok nehnuteľností pod Tatrami bude vždy výrazný oproti iným regiónom Slovenska.
Často pritom ale počúvame o zámeroch developerov v rámci regiónu Tatier stavať byty, apartmány…
Možno je to len taký pocit. Na jednej strane chýba dostatok kvalitných projektov, na druhej strane výstavba nestačí pokrývať potreby ľudí z tohto regiónu.
Tým, že nehnuteľnosti pod Tatrami kupujú ľudia z celého Slovenska, čiastočne deformujú trh pre ľudí, ktorí tu chcú reálne bývať a žiť. Čiže napríklad ľudia z Košíc, Bratislavy a podobne, veľmi výrazne ovplyvňujú dostatok, respektíve nedostatok nehnuteľností.
Ako som uviedol, nemyslím si, že je tu dostatok kvalitných projektov. Ak vznikajú, tak predovšetkým na podhorí, priamo v top lokalitách vo Vysokých Tatrách je toho menej. Nuž a to podhorie už nie je také atraktívne alebo zaujímavé pre každého. Na druhej strane je fajn pre tých ľudí, ktorí sú možno pripravení v Tatrách trvale žiť.
V spomínaných top lokalitách ale nie je dostatok nehnuteľností, respektíve sú už cenovo mierne vyexponované. To vedie k tomu, že aj tí ľudia, ktorí by chceli bývať priamo v Tatrách, idú radšej do podhoria, do lacnejších nehnuteľností.
Všetci hovoria o tom, že úrokové sadzby sú vysoké, ale pri desaťpercentnej inflácii nie sú.
Hovoríte o dopyte vyššom ako ponuke. Ako náhle sa teda objaví zaujímavá nehnuteľnosť, predá sa okamžite? Aká je vaša skúsenosť?
Doba závisí od predajnej ceny, stanovenia predajnej stratégie. Ak chce niekto niečo predať pod Tatrami, tak to predá. Je to len otázka ceny, pretože trh je likvidný. Teda, ako náhle máme klienta, ktorý potrebuje predať, dokážeme to predať relatívne rýchlo. Samozrejme, ak je cena
Stanovená vyššie, predajný proces sa predlžuje. A v tom spočíva rozdiel oproti iným, veľkým mestám. V súčasnosti neviete napríklad predať nehnuteľnosť v Bratislave či Košiciach a nemusí vám pomôcť ani zníženie ceny. U nás, keď trocha znížite cenu, viete predať okamžite. To je tá spomínaná likvidita a to, že trh si drží nejakú svoju tvár. Výhodou či nevýhodou je, že mnoho ľudí podľahlo tlaku či názoru, že ceny by mali klesať. To však nemá logiku, máme tu predsa desaťpercentnú infláciu.
Na druhej strane logiku nemal ani výrazný nárast cien nehnuteľností pred dvoma rokmi. Trh sa teda nemusí vždy správať logicky. Aj to, že ceny momentálne celoslovensky klesajú, je na zváženie. Veľa sa hovorí o tom, že máme vysoké úrokové sadzby, štvorpercentné, ale tie sú výrazne nižšie ako inflácia. Ak si vypožičiate peniaze z banky, váš úver reálne stráca hodnotu.
Z môjho pohľadu sa o tom málo hovorí. Všetci hovoria o tom, že úrokové sadzby sú vysoké, ale pri desaťpercentnej inflácii nie sú.
Boli tu ale skutočne očakávania, čo sa týka poklesu cien nehnuteľností. V Tatrách a okolí teda bola realita iná?
V porovnaní so začiatkom roka 2023 uvažovalo nad Tatrami menej ľudí z iných kútov Slovenska, pretože sú z toho ich regiónu zvyknutí na to, že ceny stagnujú a klesajú. Veľa ľudí čiastočne podľahlo tlaku a kúpu napokon odložilo. Tým pádom čiastočne klesol dopyt po Tatrách.
Stále je ale dostatok ľudí, ktorí si tam chcú nehnuteľnosť kúpiť. A možno sa naozaj oplatí chvíľu počkať. Ale z môjho pohľadu, ak vidíte dobrú nehnuteľnosť pod Tatrami, treba ju kúpiť, pretože tu sa pokojne môže stať, že takáto už dlho nebude na predaj.
Viac ako polovicu nehnuteľností sme predávali klientom bez úverov dokonca aj v čase, keď boli oveľa nižšie úrokové sadzby. A to je vlastne špecifikum tohto trhu.
Je možné povedať, že ľudia, ktorí si kupujú nehnuteľnosť priamo vo Vysokých Tatrách, nie sú zväčša odkázaní na úvery a ide z ich strany skôr o investíciu?
Podľa celoslovenského priemeru približne 30 percent ľudí kupuje nehnuteľnosť z vlastných zdrojov. U nás pod Tatrami ide 60 až 70 percent predajov z vlastných zdrojov klientov.
Viac ako polovicu nehnuteľností sme predávali klientom bez úverov dokonca aj v čase, keď boli oveľa nižšie úrokové sadzby. A to je vlastne špecifikum tohto trhu.
Nebolo to teda len o tom, že boli lacné peniaze, ale o tom, že ľudia investovali peniaze do nehnuteľností, pretože to bolo lepšie než ich mať na nejakom bankovom účte. Kupujúcich by som však rozdelil celkovo do troch kategórií. Prvou sú spomínaní s hotovosťou, nasledujú úveroví. Tí to teraz pre vyššie úrokové sadzby majú ťažšie.
Osobitnú kategóriu predstavujú klienti, ktorí potrebujú bývať a tí budú kupovať vždy, alebo tiež tí, ktorí chcú vymeniť menší byt za väčší. Tieto skupiny klientov sú v podstate dostatočne široké na to, aby bol o nehnuteľnosti v Tatrách záujem.
V Tatrách ide teda vo väčšej miere o investície, čomu zrejme napovedá aj to, že ide o lokalitu vyhľadávanú turistami. Samotné mesto Vysoké Tatry má približne štyritisíc obyvateľov, ale desaťtisíce návštevníkov a turistov. Môže si tam bežný smrteľník, Tatranec, dovoliť kúpiť nehnuteľnosť?
Myslím si, že hodnota peňazí v čase sa výrazne zmenila. Veľa plačeme nad tým, že na Slovensku nemáme peniaze. Dnes však zdedíte jednoizbový byt v Poprade a máte pomaly 100-tisíc eur.
Zdedíte v nejakej lokalite rodinný dom a máte „xy“ desiatok tisíc eur, v niektorých prípadoch stovák tisíc eur. No už ani stotisíc eur nemá takú hodnotu, akú malo pred niekoľkými rokmi. Nechcem vyznieť tak, že je dnes samozrejmosťou mať stotisíc eur, no akonáhle má niekto rodičov alebo starých rodičov, ktorí v minulosti dobre hospodárili s nejakou nehnuteľnosťou, rodina má sto či dvestotisíc eur.
Dnes už ale stotisíc eur nie je toľko, ako to bolo pred piatimi rokmi, pretože hodnota peňazí sa natoľko výrazne zmenila infláciou, že dnes, keď máte 30-tisíc či 50-tisíc eur, nemáte si čo kúpiť. Respektíve, máte, ale nič kvalitné. Toto je možno dôležitý fakt.
Chápem tomu, že niekomu sa to nemusí páčiť, ale hodnota peňazí sa infláciou neuveriteľne zmenila. Možno pred rokmi bolo pre niekoho 100-tisíc eur neuveriteľným peniazom, pre toho istého človeka to je dnes suma, ktorá je normálna. A takto sa treba na to pozerať.
Stotisíc eur nám určite v Tatrách nepostačí. Teda aká je tamojšia priemerná cena nehnuteľností za meter štvorcový?
Je to rôzne. Pri najlepších projektoch, ktoré sú vo Vysokých Tatrách, ceny predstavujú päť až šesťtisíc eur za meter štvorcový. Ak je to exkluzívne zariadené, môže to stáť aj viac. Ale myslím si, že to je taký strop Vysokých Tatier.
Nie je to možno ešte viac, ako by niekto zaplatil za nehnuteľnosť v Bratislave?
Áno, ale to sa bavíme možno o nejakých dvanástich top projektoch. Musí však skutočne ísť o niečo exluzívne, musí to byť novostavba, jednoducho top nehnuteľnosť.
Pri ostatných dobrých ponukách sa pohybujeme okolo sumy tri či štyritisíc eur za meter štvorcový. Postupne potom klesáme smerom k Popradu, kde v prípade panelákových bytov môžete nájsť byt aj za dvetisíc eur za meter štvorcový, no v pôvodnom stave.
Priemerná cena za byt či priestor v Poprade a okolí je niekde medzi 2 500 až 3 000 eur za meter štvorcový. Je to dosť veľký rozptyl a veľa určuje kvalita i lokalita. Pohybujeme sa tu totiž od sumy dvetisíc eur po šesťtisíc eur za meter štvorcový v rámci územia asi dvadsiatich kilometrov.
Aktuálny reálny zisk z prenájmu klasických bytov vo Vysokých Tatrách pri krátkodobom prenajímaní po pandémii nie je taký enormný a zaujímavý
Ako sa tieto ceny vyvíjali v širšom časovom období, možno za posledné desaťročie, kým dospeli na súčasnú úroveň?
Nárast je za desať rokov výrazný. Pamätám si časy, keď sme pred desiatimi rokmi predávali asi najlacnejší jednoizbový byt za sumu do 30-tisíc eur. Dnes by sme ho predali za 2,5-krát vyššiu cenu, plus mínus. Minulý rok ale ceny pod Tatrami trošku klesli. Bola to stagnácia, možno mierny pokles.
V porovnaní s inými regiónmi to však bolo naozaj o tom, že náš trh bol likvidný a predávali sa tu dokonca aj panelákové byty, ktorých predaju, ako počúvam, sa na celom Slovensku nedarí. Nemyslím si, že je to našou šikovnosťou, ale trhom.
Ak si ale porovnávame byty a novostavby na území Vysokých Tatier, aj tie klesli alebo si držia svoju cenu?
Novostavby veľmi lacnejšie nebudú, pretože to by sa developerom, skrze všetky tie komplikácie, stavať neoplatilo. Púšťať sa do výstavby novostavby v Tatrách je beh na veľmi dlhú a veľmi ťažkú trať plnú prekážok. To radšej developeri odložia projekty na neskôr.
Čo sa týka starých bytov, tam by som to rozdelili na dve časti. Nedostupnosť materiálov či napríklad aj kvalitných pracovníkov na rekonštrukciu spôsobila, že predaj, predovšetkým bytov v pôvodnom stave, bol v minulom roku najťažší. Tam bol zaznamenaný aj najväčší cenový pokles.
O takéto byty má pritom záujem práve klientela, ktorá potrebuje úvery, no vlani maximálna výška hypotekárneho úveru klesla a zároveň nastalo ich zdražovanie. Táto cieľová skupina tým pádom najviac trpela súčasnou situáciou.
Ak sme sa dostali k téme výstavby, developeri na Slovensku vlani hovorili o najhoršom predaji nehnuteľností za posledných dvadsaťpäť rokov…
Mohlo to byť spôsobené aj tým, že počas tých 25 rokov nebolo na predaj toľko nehnuteľností a novostavieb, koľko ich bolo celoslovensky vlani. Možno by bolo dobré sa developerov spýtať, koľko bolo na predaj novostavieb pred desiatimi rokmi a koľko ich je dnes. Pravdepodobne ich je omnoho viac. Tým pádom je predaj ťažší, keďže konkurencia je celoslovensky väčšia. To si však len myslím, potreboval by som vidieť presné štatistiky.
Opäť sú tu ale potom Tatry so svojou špecifickosťou. Ako ste povedali, novostavieb tam nikdy nie je dostatok. No Tatry majú predsa len svoju kapacitu, je to územie národného parku, a teda tam asi ani nie je predpoklad väčšieho rozšírenia pre výstavbu…
Budem teraz veľmi kritický k mojej generácii i generácii našich rodičov. Myslím, že 95 percent všetkého, čo je vo Vysokých Tatrách, vybudovala generácia našich starých rodičov.
Za posledných päťdesiat rokov sa tam však nerekonštruovalo, neinvestovalo sa do infraštruktúry tak, ako by sa malo. Ak si porovnáme, ako robia turizmus a investujú iné krajiny, napríklad také Poľsko, Rakúšania či Švajčiari, sme absolútne v plienkach. Je to práve kvôli tomu, že my tu nepracujeme na spoločnom cieli. Milujem hory, milujem Tatry, nikdy sa odtiaľ nepresťahujem. Milujem prírodu a mám rád pokoj, ale rozvoj infraštruktúry musí ísť ruka v ruke s prírodou a turizmom.
Ak neinvestujeme do infraštruktúry, vždy bude problém s obmedzenou kapacitou Vysokých Tatier. Určite to nerobme tak, ako sa to deje možno v Demänovskej doline v Nízkych Tatrách, lebo predsa len, sme v Tatranskom národnom parku, tak si zachovajme tú krásnu prírodu. Poďme však robiť veci s tým cieľom, aby tu nešlo o zárobok pre nejakého jedného podnikateľa, ale aby táto lokalita bola rozvíjaná. Tak ako to robia Poliaci, ktorí nás za pár rokov predbehli tak, že my tam nebudeme ani za dvadsať rokov.
Kým sa táto filozofia a myšlienka v rámci turizmu a cestovného ruchu, a teda ísť za nejakým spoločným cieľom regiónu, nedostane do hláv ľudí, bude v Tatrách veľa problémov, nedostatok nehnuteľností, kvalitných stavieb, nedostatok infraštruktúry, turistov i peňazí. Využívanie eurofondov v prospech regiónu fatálne zaostáva.
O využívaní eurofondov na Slovensku by sme zrejme vedeli rozprávať dlho, ale vráťme sa k životu vo Vysokých Tatrách. Nehrozí, že sa z nich môžu stať ďalšie Benátky, teda mesto plné turistov, krátkodobých návštevníkov, no bez obyvateľov?
Veľa miest v Európe už obmedzuje cestovný ruch, krátkodobé prenajímanie. Nie sú to len Benátky, ale myslím, že aj Porto, Lisabon či Florencia. Sú to ale mestá. My sme predsa len lokalita v lone prírody, no máme tu aj priemyselné parky, výrobu. Asi by som sa toho neobával.
Áno, existuje riziko toho, že počet ľudí s trvalým pobytom v meste Vysoké Tatry bude možno z dlhodobého hľadiska klesať práve kvôli nárastu cien nehnuteľností. No to je asi vývoj, ktorý súvisí práve s nedostatkom obchodných príležitostí kúpiť niečo vo Vysokých Tatrách.
Tým pádom bude pri nedostatku nehnuteľností prirodzene rásť aj cena, ktorú si nebude môcť dovoliť zaplatiť obyčajný človek.
Evidujete, že by sa Tatranci sťahovali nižšie, možno do podhoria, so zámerom prenajať byt v Tatrách a takto následne zarobiť?
Aktuálny reálny zisk z prenájmu klasických bytov vo Vysokých Tatrách pri krátkodobom prenajímaní po pandémii nie je taký enormný a zaujímavý, aby toto bola hlavná idea. Skôr si myslím, že takýmto spôsobom fungujú ľudia, ktorí majú viac peňazí a tak dajú jeden byt do prenájmu. No zisk z krátkodobého prenájmu klasických bytov nie je taký vysoký, že by sa to oplatilo robiť. Teda prepustiť byt pre účely poskytovania ubytovania a presťahovať sa do inej lokality.
