Nehnuteľnosti určené na bývanie na začiatku roka 2026 zrýchlili nárast cenovej hladiny. Krátkodobo potiahli ceny najmä nové nehnuteľnosti, medziročne vo väčšine regiónov dominoval rast cien starších domov a bytov. Históriu v dynamike rastu prepisoval Bratislavský kraj s najväčším podielom obchodov v rámci Slovenska. Vyplýva to z aktuálnej správy Štatistického úradu SR (ŠÚ SR).
Realizačné ceny nehnuteľností na Slovensku v prvom štvrťroku 2026 medzikvartále stúpli v priemere o 3,6 percenta. Výsledok ovplyvnil najmä rýchlejší rast cien nových nehnuteľností na úrovni 3,8 percenta, existujúce nehnuteľnosti zdraželi o 3,6 percenta.
„Zatiaľ čo v predošlých dvoch kvartáloch na realizačné ceny viac vplývali existujúce nehnuteľnosti, aktuálne celkový cenový nárast dynamizovali nové nehnuteľnosti,“ priblížil ŠÚ SR.
Najväčší cenový prírastok
Z regionálneho pohľadu sa medzikvartálne zvýšili ceny predaných domov a bytov vo všetkých ôsmich krajoch. Najvyššie tempo – nad úrovňou piatich percent, mali Bratislavský a Prešovský kraj. Ostatných šesť krajov zostalo tempom rastu pod priemerom SR, z nich najpomalšie – do dvoch percent – vzrástli ceny v Trnavskom, Trenčianskom a Žilinskom kraji.
Až v šiestich z ôsmich krajov Slovenska ovplyvňovali cenovú hladinu v medzikvartálnom porovnaní predovšetkým nové nehnuteľnosti. Nové domy a byty si pripísali najväčší cenový prírastok – takmer o sedem percent v Bratislavskom a v Prešovskom kraji.
Zároveň tieto dva regióny evidovali najvyšší nárast cien aj pri existujúcich nehnuteľnostiach presahujúci päť percent. Najpomalšie zvýšenie cien starších domov a bytov – mierne nad jedno percento, zaznamenali v Trenčianskom, Žilinskom a Trnavskom regióne. V medziročnom porovnaní ceny nehnuteľností určených na bývanie v prvom štvrťroku 2026 stúpli o 14,4 percenta.
Rast cien vo všetkých krajoch
„Dvojciferné tempo medziročného rastu pretrvalo už piaty štvrťrok za sebou, pričom išlo o tretí najvyšší rast za ostatných 61 štvrťrokov (15 rokov),“ poznamenal ŠÚ SR. Výraznejšie – o 15,2 percenta medziročne zdraželi existujúce nehnuteľnosti. Avšak aj ceny nových nehnuteľností stúpli dvojciferne, a to o 10,8 percenta.
„Ceny oboch zložiek sa zvyšovali nepretržite už osem štvrťrokov za sebou, za toto obdobie rýchlejšie rástli ceny starších nehnuteľností,“ dodáva ŠÚ SR. Celkový rast realizačných cien nehnuteľností medziročne evidovalo všetkých osem krajov, najvýraznejšie Bratislavský kraj o 19,5 percenta a Banskobystrický o 15,8 percenta.
Novostavby v Bratislave zaznamenali silný štart roka, stúpli predaje aj ponuka bytov
Dvojciferným tempom od 10 do 15 percent však stúpli ceny aj v oboch krajoch na východe Slovenska (v Košickom a Prešovskom) a tiež v Trenčianskom kraji. Rast pod úrovňou 10 percent bol zaznamenaný len v Nitrianskom a Trnavskom a Žilinskom kraji. Vo väčšine regiónov, až v piatich z ôsmich krajov, ceny ťahali nahor najmä existujúce nehnuteľnosti.
Historický nárast cien
„Historicky rekordný rast cien takmer o 21 percent si pripísali staršie domy a byty v Bratislavskom kraji,“ skonštatoval ŠÚ SR. Na druhom mieste bol s rastom o 17 percent Banskobystrický kraj. Staršie domy a byty zdražovali rýchlejšie aj v Prešovskom, Trnavskom a tiež v Žilinskom kraji, ktorý však zostal s prírastkom posledný v republike.
Naopak, v troch regiónoch bol celkový vývoj najmä dôsledkom rastu cien nových nehnuteľností, a to v Nitrianskom, Košickom a Trenčianskom kraji. Nové domy a byty v nich medziročne zvýšili reálne predajné ceny o 12 až 15 percent.
„Zaujímavosťou vývoja bolo, že líder trhu z hľadiska objemu obchodov Bratislavský kraj evidoval pomerne vysokú dynamiku rastu aj pri nových nehnuteľnostiach, a to viac než o 13 percent,“ doplnil ŠÚ SR. V dlhodobom porovnaní sa domy a byty na Slovensku v prvom štvrťroku 2026 predávali o 130 percent drahšie oproti priemeru počas roka 2010 (bázická zmena).
Pri predaji nových nehnuteľností bol podľa ŠÚ SR cenový nárast po 15 rokoch o čosi slabší – na úrovni 90 percent, existujúce zdraželi už takmer o 150 percent. Analytička WOOD & CompanyEva Sadovská uviedla, že dôvodmi dvojciferného tempa zdražovania cien nehnuteľností určených na bývanie bol výrazne vyšší dopyt v porovnaní s ponukou.
Vojnový konflikt na Blízkom východe
„Nielen v hlavnom meste, ale celkovo na Slovensku je v posledných rokoch počet potrebných bytov vyšší ako počet dokončených bytov,“ poznamenala s tým, že pokles úrokových sadzieb ešte v druhej polovici roka 2024 podporil rast záujmu o hypotekárne úvery a ten pokračoval aj počas uplynulého roka.
Bývanie na Slovensku je dvakrát drahšie než pred 15 rokmi, ceny môžu ďalej rásť
„Zvýšený dopyt po nehnuteľnostiach bol posilnený nominálnym, ale i reálnym rastom miezd a pretrvávajúcou nízkou mierou nezamestnanosti. Aj naďalej tak očakávame pokračujúci rast cien bytov a domov. Avšak nevylučujeme, že v ďalších kvartáloch môže prísť už k určitému spomaleniu tempa rastu – avšak nie k takému výraznému spomaleniu, ako sme pôvodne očakávali,“ dodala analytička. Sadovská ďalej upozornila, že vojnový konflikt na Blízkom východe, najmä ak by pretrvával dlhšie obdobie, môže významne ovplyvniť vývoj globálnej aj slovenskej ekonomiky.
Návrat k dynamike rastu
„V neistých časoch sa realitný trh tradične ocitá medzi prvými sektormi, pri ktorých sa otvára otázka ďalšieho vývoja cien bytov a domov. Kľúčovú úlohu pri vývoji cien nehnuteľností zohrávajú v takýchto časoch najmä úrokové sadzby hypotekárnych úverov, príjmy domácností, ponuka novej výstavby a kvalita lokality,“ doplnila. Ak by sadzby na hypotékach rástli, financovanie bývania by sa stalo drahším, čo by podľa nej pravdepodobne viedlo k ochladeniu dopytu po bytoch a domoch.
„Vyššie úroky však nemusia automaticky viesť k plošnému poklesu cien nehnuteľností – skôr k spomaleniu tempa ich rastu. V období zvýšenej neistoty sa zároveň ešte výraznejšie prehlbuje rozdiel medzi kvalitnými a menej atraktívnymi nehnuteľnosťami,“ uzavrela.
Analytik Slovenskej sporiteľneMarián Kočiš na margo štatistiky uviedol, že po predchádzajúcej korekcii sa potvrdzuje návrat k dynamike rastu, ktorá je z pohľadu dostupnosti bývania významná. Slovenský realitný trh podľa neho zostáva poháňaný kombináciou nižšej ponuky, obnovenej úverovej aktivity a potenciálnych očakávaní domácností, že bývanie bude ďalej zdražovať.
Hlavné riziká do budúcna
„Z pohľadu úverového kanála bol začiatok roka ešte podporený očakávaniami uvoľňovania menovej politiky a čiastočnou stabilizáciou hypotekárnych sadzieb. Situácia sa však stala menej jednoznačnou, resp. došlo k obratu. Geopolitické napätie na Blízkom východe, vyššie ceny energií a rast inflačných rizík zvyšujú neistotu na finančných trhoch sa premietajú do drahšieho financovania,“ upozornil analytik. Pre realitný trh je to podľa Kočiša dôležité, pretože vyššie sadzby znižujú dostupnosť hypoték a môžu v ďalších kvartáloch pribrzdiť dopyt, a teda aj tlak na ďalší rast cien.
„Z hľadiska dostupnosti bývania zostáva vývoj nepriaznivý. Ceny nehnuteľností rastú rýchlejšie než mzdy, čo postupne limituje dopytovú stranu trhu. Slabým miestom však zostáva aj ponuková strana,“ zdôraznil.
Rastúce náklady a ceny práce
Hlavné riziká do ďalších štvrťrokov preto podľa neho ostávajú na oboch stranách trhu. Na strane dopytu ide najmä o infláciu, úrokové sadzby, vývoj miezd a spotrebiteľskú dôveru. Na strane ponuky ide o nízku bytovú výstavbu, povoľovacie procesy, stavebné náklady a schopnosť developerov priniesť na trh dostatočný počet cenovo dostupných bytov v primeranom čase v prostredí rastúcich nákladov a ceny práce.
Dostupné bývanie ako najurgentnejší problém Bratislavy. Hlavné mesto by sa však podľa obyvateľov malo zlepšiť aj v iných oblastiach
„Ak ceny budú ďalej rásť rýchlejšie než mzdy a ekonomika, riziko nesúladu medzi realitným trhom a fundamentmi sa bude zväčšovať. Realitný trh je v silnej rastovej fáze, zatiaľ čo širšia ekonomika sa nachádza v režime tlmeného rastu,“ poznamenal Kočiš.
Ako dodal, ceny bývania rastú rýchlejšie, než by naznačoval výkon ekonomiky, investície či príjmová situácia domácností. Pre vlastníkov nehnuteľností je to priaznivý vývoj, pre kupujúcich a mladé domácnosti však znamená ďalšie zhoršovanie dostupnosti.
