Jar 2016 a legislatívne zmeny rozpútali na trhu úverov na bývanie ešte väčší boj o klientov.
Od 21. marca nadobudne účinnosť nový zákon o úveroch na bývanie. Ten prináša maximálny poplatok za predčasné splatenie úveru aj mimo výročia fixácie vo výške jedného percenta. Doteraz bol tento poplatok aj na úrovni 5 % zo zostatku istiny úveru. Zákon zároveň prikazuje bankám umožniť každý rok splatiť až 20 % z úveru bez poplatku formou mimoriadnej splátky. Niektoré banky túto možnosť ponúkajú aj v súčasnosti, ale od 21. marca to bude povinné pre všetky banky.
Klienti tak dostali novú príležitosť, aby ušetrili na splátkach aj celkovej preplatenosti. „Kombinácia nízkej pokuty za zmenu banky s aktuálnymi úrokovými sadzbami znamená, že nadišiel čas uvažovať aj nad dlhšími fixáciami. Klient tak pri dobrej ponuke získa istotu aktuálnych výhodných podmienok na dlhšie obdobie a možnosť pomerne lacno odísť, ak sa vyskytne lepšia ponuka,“ skonštatoval senior analytik spoločnosti Fincentrum Peter Világi.
Presun medzi bankami sa zvýši
Ako povedal výkonný riaditeľ portálu Finančný kompas Maroš Ovčarik, zákon výrazne zvýši presun klientov medzi bankami. Ľudia už nebudú musieť čakať na koniec fixácie úrokovej sadzby, ale meniť banku budú môcť výrazne lacnejšie kedykoľvek. „To samozrejme vedia aj banky a preto spustili akcie, aké nemajú na Slovensku obdobu. Úrokové sadzby dnes atakujú hranicu 1,5 %,“ povedal Ovčarik.
Pozor na rôzne podmienky
Avšak najnižšie sadzby nezíska automaticky každý. Pre ich získanie je potrebné zvyčajne plniť viacero podmienok. „Najčastejšie je otvoriť si bežný účet a aktívne ho využívať. Prípadne poistiť si splácanie úveru. Najnižšie sadzby zároveň neplatia pre akúkoľvek hypotéku. Pomer výšky hypotéky k hodnote zakladanej nehnuteľnosti je vo viacerých bankách limitovaný pre získanie najnižšej sadzby, napríklad hranicou 80 % percent. Percento sa banku od banky mení,“ pokračoval Ovčarik.
Podľa riaditeľa hypotekárnej siete v Allianz – Slovenskej poisťovni Slavomíra Rumana sa do refinancovania netreba púšťať bezhlavo, lebo nie každému sa oplatí. Pozerať sa len na výšku úrokovej sadzby môže byť podľa neho veľmi krátkozraké a klientovi sa môže vypomstiť v tom, že bude platiť zbytočné poplatky a ďalšie výdavky na kataster a znalecký posudok. „A keď príde deň zúčtovania pri skončení fixácie, klient zistí, že rozhodnutie refinancovať mu v konečnom dôsledku peniaze vôbec neušetrilo,“ upozorňuje Ruman.
Nekorektné informácie
Refinancovanie hypotéky by malo priniesť finančnú úsporu už do troch či piatich rokov. „Bežnou praxou totiž je, že poradcovia prepočítajú klientovi úsporu na celú dobu trvania úveru, teda na 20 aj 30 rokov a v ten moment už klientovi nedávajú korektnú informáciu, lebo v skutočnosti nikto nevie garantovať, aké budú úrokové sadzby a situácia na trhu o niekoľko rokov. To, čo vieme klientovi zaručiť, je maximálne obdobie fixácie,“ dodáva Ruman.
Čo si všímať pri rozhodovaní sa pre refinancovanie hypotéky:
- Celkovú preplatenosť úveru.
- Finančnú úsporu v rámci jednej fixácie (3 až 5 rokov).
- Prípadnú viazanosť produktov k ponúkanej úrokovej sadzbe (či ponúkané produkty skutočne potrebujem).
- Rýchlosť splácania istiny.
- Pomer splácania istiny a úrokov.
Zdroj: Allianz
Treba sledovať celkové náklady
Refinancovanie hypotéky je podľa Ovčarika výhodné vtedy, ak úspora na úrokovej sadzbe pokryje všetky náklady na refinancovanie. „Je veľmi dôležité vedieť, že o výhodnosti a nevýhodnosti nerozhoduje len úspora na úrokoch. Je potrebné pri tom zohľadniť všetky náklady spojené s refinancovaním. Zároveň pri znížení úrokovej sadzby sa mení celý splátkový plán úveru, tempo znižovania istiny sa počas splácania zmení. Toto sú všetko faktory, ktoré môžu ovplyvniť výhodnosť refinancovania pri konkrétnej hypotéke,“ skonštatoval Ovčarik.
Nákladmi na refinancovanie sú podľa Ovčarika hlavne:
– Poplatok za predčasné splatenie, podľa nového zákona vo výške jedného percenta zo zostatku úveru.
– Náklady na kataster vo výške 74 eur (66 eur zápis na katastri, 8 eur list vlastníctva).
– Náklady na znalecký posudok. Pri bytoch je priemerná cena 100 až 150 eur, pri domoch 150 až 200 eur. Nie každá banka však nový znalecký posudok vyžaduje.
Opatrenia na kompenzáciu strát
Výhodné podmienky podľa Világiho nemusia vydržať dlho, nová zákonná úprava totiž prináša aj riziká. Ak sa totiž záujem o refinancovanie rozbehne príliš, banky budú musieť prijímať opatrenia na kompenzáciu strát. Obdobná legislatíva v zahraničí znamenala podľa Világiho napríklad zvýšenie úrokových sadzieb.
Do úvahy prichádza podľa Világiho aj obmedzenie ponuky dlhších fixácií či zavedenie nových alebo zvýšenie existujúcich poplatkov spojených s úvermi na bývanie. „O konkrétnych opatreniach banky hovoriť nechcú, všetko bude závisieť od prvých mesiacov platnosti zákona,“ upozorňuje Világi.
Ponuky a podmienky sa rôznia
Akékoľvek staršie dlhy však možno upratať refinancovaním. Ide o predčasné ukončenie platnej úverovej zmluvy a uzavretie novej úverovej zmluvy. Väčšina z nás spláca nejakú pravidelnú splátku úveru, prípadne lízing na auto alebo hypotéku na byt. A od čoho závisí úroková sadzba, ktorú klient dostane pri záujme o refinancovanie úveru?
ZUNO banka napríklad ponúka pri refinancovaní úverov tri fixné úrokové sadzby podľa výšky úroku na starej pôžičke. Klient tak už vopred vždy vie, aký úrok dostane. Ak bol starý úrok do 11,49 %, tak nový úrok v ZUNO je 6,9 %. Ak bol starý úrok od 11,5 % do 16,49 %, tak v ZUNO banke klient dostane úrok 9,9 %. A pri starom úroku nad 16,5 % to bude 14,9 %. „Až 52 % klientov v ČR aj SR, ktorí si prenesú úver z inej banky, dostane v ZUNO pri refinancovaní najnižšiu možnú sadzbu“, povedal produktový expert ZUNO Peter Jandura.
Úrokové sadzby, ktoré komunikuje mBank, sú finálne a získa ich podľa vyjadrení banky každý klient, ktorý má dostatočný príjem na splácanie úveru a zodpovedajúci pomer výšky úveru k hodnote založenej nehnuteľnosti. Poskytnutie úveru mBank nepodmieňuje predajom ďalších produktov, klient musí mať len dostatočnú bonitu a vyhovujúcu nehnuteľnosť. Klient tak dopredu vie, že ak mu bude úver schválený, získa ho bez poplatkov a s parametrami uvedenými v informatívnom prepočte na webovej stránke banky.
Komplexné posudzovanie
Úroková sadzba sa podľa Slovenskej sporiteľne určuje na základe komplexného posúdenia klienta, jeho príjmov, demografických údajov, vzdelania, bývania a podobne. A v prípade úverov na bývanie sa posudzuje aj kvalita predloženého zabezpečenia. „Každý prípad posudzujeme individuálne, na základe bonity klienta, ktorú má v čase žiadosti o konkrétny úver. Veľká časť našich klientov sa však dokáže kvalifikovať na najnižšie úrokové sadzby alebo sadzby blízke spodnej hranici,“ povedala hovorkyňa Slovenskej sporiteľne Marta Cesnaková.
Slovenská sporiteľňa si zároveň myslí, že v čase nízkych sadzieb je pre klienta výhodné vziať si dlhšiu fixáciu a mať istotu, že úroková sadzba sa päť rokov nezmení. „Preto sme pre nich pripravili jednoduchú refinančnú hypotéku bez skrytých podmienok. Navyše, našim klientom aj naďalej vybavíme a zaplatíme kataster aj znalca, vďaka čomu ušetria nielen čas, ale aj niekoľko stoviek eur. Okrem toho klient ušetrí za spracovateľský poplatok, ktorý mu vôbec neúčtujeme,“ dodala Cesnaková.
Aj vo VÚB banke štandardne do hodnotenia klienta vstupuje viacero ukazovateľov, ako profil a bonita klienta, hodnota nehnuteľnosti a jej lokalita. V prípade refinančných hypoték je pri posudzovaní úveru podľa VÚB dôležitá história, resp. spoľahlivosť klienta v splácaní úveru, čo banka overuje v úverovom registri.
Kde získať potrebné informácie:
- porovnajte si podmienky viacerých bánk,
- návšteva pobočky – rozhovor so špecialistom na hypotéky,
- internet (kalkulačky),
- finanční poradcovia.
Umenie správne sa zadĺžiť:
- odborníci radia, že suma splátok na všetkých úveroch nemá presiahnuť 30 % z celkového príjmu domácnosti,
- finančná rezerva minimálne vo výške 3 mesačných splátok.
